浅析地产经济与宏观调控政策关系

　　摘　要：地产经济是我国市场经济结构中的重要支柱产业，我国的地产经济从建国初期的计划经济开始，经历了较长时间的缓慢发展。自2000年开始，随着改革开放的进一步深入和城市发展进程的加快，以房地产经济为代表的地产经济迅速发展，在一定程度上带动了我国经济发展的步伐，对城市建设起到了巨大的推动作用，极大地改善了城镇居民生活条件。

　　关键词：宏观调控;地产经济;市场机制;行政管理;发展趋势

　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772(2013)35-0000-02

　　在地产经济发展进程中，逐渐出现的无序发展混乱局面，非理性的投资行为和由此带来的经济发展泡沫，严重影响到了社会安定和经济结构的健康发展，不利于中国长期可持续的宏观经济形势。因此，必须对地产经济采取切实可行的宏观调控政策，引导和保障地产经济的健康、可持续发展。

　　一、房地产市场的发展现状

　　1.房地产经济过热

　　根据国际统计局统计数据分析，从2000年以后，我国的房地产在投资总额和市场利润两大方面都在不断攀升，投资增长速度远高于国际正常5%的水准，年度增长最高达到30%以上，房产利润空间和价格上升速度也远高于居民收入增长速度和国民经济增长速度，经济炒作愈来愈明显。

　　2.市场调控力度疲弱，调控效果不明显

　　在2010年之后的几年里，国家陆续出台了一系列宏观调控政策抑制房产市场过热现象。但是，真正的调控标准并没有适合市场发展的无序状态，并一度更加刺激了房产的炒作。弱势的调控政策刺激了地产经济中地块成本的上升，地产开发商将成本加倍附加到房产价格上，反过来更加削弱了宏观调控力度。

　　3.地产发展的市场监管力度不足

　　政府一方面要抑制地产过热，一方面又大量开发城市地产经济。各种开发区、新城建设如雨后春笋竞相出现，政府发展的宏观设计失控，出现了诸如辽宁铁岭市新区、内蒙鄂尔多斯新城、郑州新开发区等一系列空城。

　　4.地产价格过高和炒作过热

　　这加大了贫富差距、影响了居民的正常消费和社会资金流动的良性发展，不利于经济格局的健康可持续发展。

　　4.地产过热、相关行业的建材价格波动、虚假宣传等

　　地产过热和相关行业的建材等价格波动，加上市场发展中存在的虚假宣传，不规范操作，出现的烂尾工程或囤积居奇等，严重扰乱了市场经济的正常发展。

　　三、宏观调控政策对地产经济的影响

　　地产经济的过热波动其实是有一定必然性的，我国的地产经济在长期计划经济压抑下，必然会经过开放后的爆发期，这也是市场经济的发展规律。因此，这也正是宏观调控政策对地产的影响之表现。

　　第一，地产经济在经历了需求严重大于供给的计划经济时期，一旦市场放开房地产供给，必然会带来膨胀式的需求过热。这是市场经济波动周期的正常反应。第二，地产经济的发展带动了一大批相关产业的综合发展，必然会引起相关的链式反应，给经济发展布局带来有利或不利局面，这就给宏观调控政策的制定提出新要求。第三，地产经济的持续增长周期越长，对于市场经济的影响越大，对地产经济的投资趋向就越热，这是人们趋利避害的必然心理，是对宏观经济调控下通货膨胀现象的消极表现。第四，宏观调控政策的力度和合理性直接影响投资取向，在宏观调控力度过大或者过小时，都会影响投资取向的判断失误，引起相反的控制效果。例如，控制土地出售政策，在增加了地产开发成本时，反而变相提高了市场价格，丧失了宏观调控的根本作用。第五，宏观经济增长率与地产经济增长率之间的相互影响，当宏观经济增长越高时，人们的投资取向越趋向于非理性。因此，它们两者之间是相辅相成的[3]。

　　四、地产经济与宏观调控政策的良性发展策略

　　地产经济与宏观调控之间的关系是决定地产经济是否能够健康可持续的发展的关键，如何做好宏观调控政策和地产经济发展的监督与监管，以保证地产经济和宏观经济的良性发展，需要做好以下几点。

　　第一，宏观调控政策的合理性，地产经济的宏观调控不是单纯的一个方面，是关乎到地产经济相关的很多产业政策调整，必须制定全面合理的宏观调控政策，避免出现产业的大幅波动带来的不利影响，保证地产经济的小幅波动基础上稳定控制。

　　第二，地产经济发展的区域性与经济发展的不平衡，需要在宏观调控政策的制定上考虑区域之间的实际情况，不能一刀切，要因地制宜，解决区域之间的地产经济和综合发展的矛盾。

　　第三，银行货币政策的调整，减少热钱流动的集中性，控制境外资金的投机性投资趋向和境内囤积居奇的投资，在经济政策的平衡上注重调控方式和控制力度，控制货币政策调整幅度，减少通货膨胀，谨慎控制金融市场流动性，延缓周期波动。

　　第四，制定合理的地方财政政策，减少地方财政支出力度，控制地方财政的收支绩效考核，避免地方政府盲目卖地、建开发区等扩张性的财政政策，加大地方财政收支的监督监管，避免财政政策的不合理导致地产经济的大幅波动。

　　第五，调整住房的供给结构政策，调整消费模式的合理化，在土地使用审批上控制项目投资的浪费，提倡中小户型和中低价位的住宅项目，控制大型娱乐性设施和高档别墅的开发在建比例，建立合理的居民住房保障体系。

　　第六，加大政府在房地产开发过程中的监管力度，控制盲目夸大宣传，虚假炒作等不正当商业行为，规范房地产营销活动，加大质量监管，保证市场秩序。

　　第七，参照国外土地所有权与使用权的政策标准，改善我国的房地产土地所有权形式，是地权与使用权分离，以物业税和使用权限来合理规范土地所有权和房屋所有权，以物权税征管替代目前的买房贷款调控政策。同时，完善土地所有权，完善税制，改善地方政府对土地转让和买卖的获利渠道，以遏制地方政府投机行为。

　　第八，完善地方政府土地管理绩效考核，在可利用耕地和城市建设用地的开发利用方面建立严格的考核政策，减少盲目占用耕地开发地产项目的行为，切实保护农业耕地。

　　第九，严厉查处地方政府参与地产投资于经营行为，实行执法问责制，加大反腐倡廉力度。

　　第十，制定地方政府的区域发展长期发展战略，在经济发展平衡和城市发展规划基础上，建立长期发展目标，杜绝行政机关朝令夕改、方向模糊或政策错位，只求表象盲目发展的行为。

　　五、结语

　　地产经济是一把双刃剑，它在一定时间段内对我国的经济发展和改善居民生活条件都起到了巨大的推进作用，但是，如果没有宏观调控政策来引导其健康发展，它将对我国的经济发展带来不可预计的风险，依据宏观调控政策来平衡地区之间的地产经济发展格局，建立健康的、可持续的地产经济发展环境，是目前我国经济发展的必要途径。建立和完善地产经济的宏观调控政策体系，适当的兼顾区域之间的经济发展平衡，在税收政策、金融体系、政策监管、舆论引导等各个方面落实宏观调控体系，改变传统的计划经济管理理念是做好地产经济宏观调控的前提。这对目前我国的经济战略再平衡调整具有十分重要的社会意义。

　　参考文献：

　　[1]黄志强.如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控[J].福建论坛,2005(8):12-13.

　　[2]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论,2004(3):33-34.

　　[3]沈悦,刘洪玉.房地产价格与宏观经济指标关系的研究[J].价格理论与实践,2002(8):4-5.

期刊VIP网，您身边的高端学术顾问

文章名称： 浅析地产经济与宏观调控政策关系

文章地址： http://www.qikanvip.com/shichangyingxiao/14551.html