物业管理企业人力资源成本控制方法初探

　　摘要：根据本人对物业管理市场的了解，结合多年的物业管理从业经验，对物业管理企业人力资源成本控制进行了探讨，对市场存在的普遍现象进行了剖析，希望能对从业人员提高一定的借鉴和帮助。

　　关键词：物业管理;人力资源 ;成本控制 ;方法

　　Abstract: according to my understanding of the property management market, with many years experience in property management, property management enterprise human resource cost control are discussed, the market phenomena are analyzed, hoping for practitioners to improve a Definite reference and help.

　　Key words: property management; human resources; cost control; method

　　中图分类号：F279·23 文献标识码：A 文章编号：

　　近年来，由于各地公布的职工社会平均工资水平和最低工资保障数额的增幅加快，物业管理行业的生存压力逐年加大，已经造成了多家中小公司成本加大，盈利困难，生存艰难、濒临破产。问题的出现主要来自两个方面：

　　一方面是人力资源成本加大，利润空间减小。众所周知，物业管理行业是一个劳动密集型行业，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，因此，职工社会平均工资水平和最低工资保障数额的不断上涨，带来的还有五险一金等相关费用的连串增加，加重了物业管理企业的用人成本。另一方面是国家连续的房地产调控政策给地产商带来了生存压力，地产商为控制成本，增加销售，提升企业形象等诸多原因的考虑，压低物业管理费收费标准，让利预业主。加之各地政府物价部门的物业费指导价多为十年以前，甚至更长时间的行业初期标准，多年没有变动，它的服务价值体现远远落后于现实市场的供需要求，使物业管理行业盈利空间收窄，员工招用困难，企业发展受限。为了企业很好的生存、发展，降低人力资源成本已成为物业管理企业重要的管理手段之一。凭着笔者多年的从业经历及对市场的了解，认为物业管理企业人力资源成本控制方法应从以下几方面入手：

　　1)做好市场定位，加强人力资源规划。

　　企业要根据发展战略、扩张规模、服务流程的实际需要，做好本单位人力资源发展规划的拟定，加强人力资源发展的可预见性。因此，物业企业应对本单位的人力资源现状进行全面摸底，通过分析需要对人力资源管理工作内容、岗位设置、职位要求、胜任条件、人员标准、成本费用、应急准备等方面进行认真梳理，以便应对企业将来可能出现的任何人力资源管理问题。同时，加强人力资源统计工作，在掌握本单位人力资源的基本数据的基础上，结合公司的未来发展规划，开展对员工职业生涯规划的引导，规划公司人才梯队建设，有意识、有目标、有层次地培养相关人才。

　　2)科学、有效地设置机构定员编制，有效控制人力资源成本。

　　科学合理进行机构、岗位定编和充分利于公司资源，可以最大限度降低物业管理企业的人力成本支出。物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。其次，就是对基层服务人员工资的控制。科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据物业项目实际情况和企业的管理水平定岗定编。定编只是一个参考比较值，可把定编值看作是项目部成本核算的边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。在物业管理服务中，用人最多的是保安服务和保洁绿化服务，实行内部专业化服务，应侧重专业技术服务;外部专业化服务，应侧重专业经营服务。内部专业化服务主要包括：专业化技术服务、专业技术管理服务和专业技术培训服务等内容。实行公司内部专业化管理，专业技术人员可以充分发挥资源优势，一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作，达到事半功倍的作用。

　　3)合理设计薪酬体系，有效控制人力资源部成本。

　　构建适合本企业发展的薪酬管理体系，是企业生存发展的重要工作之一。特别是对以人力资源成本占60%成本支出的物业管理行业，更为重要。其中关注管理人员工资成本控制，因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。其次，就是对基层服务人员工资的控制。科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据物业项目实际情况和企业的管理水平定岗定编。定编只是一个参考比较值，可把定编值看作是项目部成本核算的边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。

　　4)人力资源管理是每一位管理人员的岗位责任，提升人力资源管理意识是降低培训成本的有效途径。

　　物业企业的所有管理者，从总经理到基层的管理人员，都是人力资源管理者，都应该在不同的层面参与招聘、面试、使用、培训等一系列人力资源管理活动，这一思想，应该成为物业企业人力资源管理工作的出发点和归结点。人力资源管理部门的角色和作用就是通过建立企业的人力资源管理制度，以协助和建议的方式，去支持直线经理人实现组织的目标。如在人员招聘过程中，承担对后备人选的物色、协助参与面试，进行人才测评等。但在考核入围人员对本企业文化和核心价值观的认同和适应性等问题上，应当赋予人力资源管理部门一票否决权。

　　5)完善各项管理制度，强化绩效考核体系。

　　企业的发展目标与员工目标相结合是绩效考核体系的宗旨。根据物业管理行业属服务行业的特点，确定考核主体、考核要素及考核流程。此项工作的首要目标是充分发挥激励作用，将考核结果于薪酬、福利挂钩，成为薪酬调整、职务升迁、员工奖惩等工作的重要依据。企业绩效的改进得益于部门绩效的改进，而部门绩效的改进又是个人绩效改进的结果。在这一过程中，良好的绩效沟通显得尤为重要，能及时排除管理过程中产生的隔阂，使员工了解到考核的最终目的旨在提升企业整体的运营效率和管理质量，消除抵触情绪。在执行过程中，既要防止“只惩不奖” 助长部门负责人和员工的责任外推的情形发生，又要避免“流于形式”每月的绩效考核只不过是走个过场，好与不好在经过综合平衡之后，最终都表现为“良好”，缺乏应有的警醒、提示作用。上述两种倾向都源自于对绩效管理与考核认识上的偏差，没有使企业的绩效实实在在得到改善。

　　6)构建企业培训机制，全方位培养多面手。

　　物业管理服务是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，当月服务当月见效。节省一份人工工资，就增加一份毛利，效果十分显著。因此，培养一专多能，责任心、事业感强的员工同时兼任多项工作会成为物业管理企业长期不懈的追求。

　　针对物业服务行业从业人员构成的特点，培训要根据企业实际工作中反映出的具体问题进行仔细分析后，找出真正的原因，以案例的形式有针对性地采取集中培训与个别培训相结合的方式进行，尽可能地为员工提供知识、技能等各种培训机会。特别需要注意的是物业企业员工的培训，不能只停留在岗前，在职培训甚至实施开展脱产再培训也显得尤其重要。企业还应根据发展现状，及时对员工的职业生涯发展给予建设性的指导意见，以最终实现企业和员工发展的共赢局面。

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文章名称： 物业管理企业人力资源成本控制方法初探

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