农户间土地流转租金定价模型研究

　　摘 要：土地流转租金定价是完善农村土地市场的重要内容。考虑到农户间土地流转租金是双方博弈的结果，本文基于双向拍卖理论分析其定价机制并构建土地流转租金定价理论模型，以黑龙江省为例对理论模型加以检验，并得到具体的定价公式。研究发现：首先，土地经济价值、土地社会保障价值和务农机会成本是构成土地流转租金定价的核心要素。其次，土地流转租金定价模型既要考虑区域经济发展水平对定价的影响，同时也应根据各年不同情况设定浮动值对土地流转租金价格加以修正。最后，考虑上述五项因素的土地流转租金定价模型具有操作简单和适用性强的特点，可用于估算区域土地流转租金。本文的研究有助于明晰农户间土地流转租金指导价格的确定，为稳定农村土地交易市场和推动城乡一体化提供参考。

　　关键词：农户间土地流转;流转租金;双向拍卖理论;定价模型

　　一、引 言

　　土地所有权、承包权和经营权的“三权分置”改革是新时代发展农业现代化的制度基础，其根本要义在于通过推动土地流转以实现土地价值并激发土地活力[1]。流转租金是土地价值最直接的表现形式，它是土地承包户让渡土地使用权所获得的收益。流转租金是反映土地资源利用价值的符号与载体，事关土地流转效率和农民权益[2]。探究土地流转租金定价问题，对平衡土地流转双方利益关系、维护土地市场稳定具有重要意义。

　　之所以研究农户间土地流转租金定价问题，主要在于农户间土地流转是现阶段的一种重要流转方式。据统计，截至2016年底，全国已有4.71亿亩土地参与流转，流转面积占比达35.10%，其中有58.38%的家庭承包地是以农户间流转的方式进行，截至2018年，这一比重仍超过50%。尤其在当前土地流转规模增速明显放缓的局势下，通过提高农户间土地流转交易的市场化程度来推动土地流转市场转型，是进一步挖掘土地流转潜力的突破口[3]。租金是土地流转中的核心问题，然而各地尚未对土地流转租金定价机制达成共识，影响了流转双方对价格的预期，进而阻礙了土地流转市场的发展。因此，有必要研究土地流转租金定价模型，为制定土地流转指导价格提供依据。

　　二、文献综述

　　受宏观经济政策的影响，我国农村土地流转形成了独具特色的发展路径。1984年中央“一号文件”首次肯定并支持土地流转，促使土地承包经营权分离为相对独立的承包权和经营权，土地经营权最初是以农户间自发流转的形式进行交易。伴随着农村劳动力大规模向非农领域转移，农村土地流转市场日渐成熟，由此使现今的土地流转租金体现出了与早期不同的特征并出现了相应的问题。目前，有关土地流转租金的研究主要围绕三个方面：

　　第一，早期的土地流转租金问题研究。学者最初研究土地流转租金问题多是立足于农户间土地流转。早期农村土地流转市场具有非正式交易特征[4]，流转多发生于村内亲戚之间，并且没有签订正式的书面合同[5]，土地零租金或低租金流转现象普遍存在[6-7-8]。因此，早期的土地流转多被认为是市场化程度低且缺乏规范性的。多数研究是以解释该阶段土地零价或者低价流转的原因为主。自2000年以来，我国农村劳动力开始大规模向非农领域转移，土地流转市场竞争不断加据，由此引发熟人间出现更多的营利性交易，这种现象促使熟人间土地流转呈现明显的市场化特征，熟人间交易和租金价格与非熟人间的租金价格差距不断缩小[3]。综上所述，土地流转发育初期是以熟人间的非正式流转为主，对土地流转租金的研究多聚焦于零价或低价流转的原因分析。经历我国城镇化发展后，现今的农户间土地流转已表现出市场化特征，流转租金的确定已经是市场议价后的结果。

　　第二，土地流转租金的影响因素研究。从宏观层面来看，在土地流转市场发育初期，土地的自然因素和区位经济因素共同对土地流转租金产生影响，但伴随土地流转市场的发展，自然因素对土地流转租金的影响在减弱，而区位经济因素在不断强化[9]。从微观层面来看，首先是土地特质会影响流转租金。纪月清等[10]研究发现，土地平整度和土壤类型会影响租金，同时土地地块规模增大会显著增加流转土地的经济价值和每亩租金。其次是社会因素对流转租金的影响，主要表现为交易双方的信任关系、议价能力、转入方支付能力、流转期限以及农户关系网络等。

　　第三，土地流转租金定价模型研究。对土地经营权流转定价方法的研究起步较晚，现有文献主要借鉴了征地补偿定价思路，使用收益现值法构建土地流转租金定价模型。但使用这种方法确定的流转租金估计价格却远高于实际价格，如翟研宁[7]以土地经济价值计算流转租金，从土地的超额利润、信息不对称和产权不完整三方面解释了估价偏高的原因，同样，张振华[11]也利用土地经济价值估算土地流转租金价格，从供需双方博弈视角解释这种价格差异。另有学者修正了土地价值来完善定价模型，穆松林等[12]认为，土地在流转中不仅体现经济价值，还应考虑社会保障价值，以此确定的流转价格丰富了流转租金定价的内涵。

　　上述研究在丰富和加深对土地流转租金定价的理解方面作出诸多有益探索。但现今农户间土地流转租金应如何定价尚无定论。学者对土地价值的估算奠定了本文的研究基础，以往的研究思路是对土地承载的各项价值进行加总，然后利用还原率和流转年限加以修正。但农户间土地流转租金是交易双方议价的结果，交易双方对土地价值的判断并不相同，如果仅是从土地价值的角度核算价格就无法体现交易双方的博弈过程。现有土地流转定价模型主要考虑了土地经济价值和土地社会保障价值两个要素，这也与仅从土地价值角度出发有关，没有基于交易双方对土地价值的判断，所以未将务农机会成本等要素考虑在内。鉴于此，本文引入双向拍卖博弈模型，从转入与转出双方博弈的视角分析土地流转租金形成机制并尝试构建农户间土地流转租金定价模型。在理论推导分析的基础上，利用黑龙江省农村固定观察点数据对理论模型加以检验。首先，验证了选取的土地经济价值、土地社会保障价值和务农机会成本核心要素是否对土地流转租金产生显著影响。其次，探究了核心要素的系数关系和定价的其他影响因素，以完善模型对现实的解释力度。最后，确定了黑龙江省土地流转租金定价计算公式，并比较土地流转租金估计价格与实际价格的拟合情况。本研究的理论意义在于尝试从交易双方对土地价值判断的角度探索一种土地流转租金定价的方法与思路，现实意义在于通过本文确定的定价模型可估算黑龙江省各层级单位的流转租金水平，为完善土地流转市场作出微薄贡献。

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文章名称： 农户间土地流转租金定价模型研究

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