城市综合体项目工程管理中开发价值实现的研究

　　摘要 近年来，随着我国经济水平的持续提升，房产市场的形势也在不断加剧，楼市的高涨使投资人感觉机会的来临，投机的积极性逐渐被充分调动，但与此同时也存在着房屋紧缺、房产泡沫等风险问题。所以，房地产调控部门肩负着维护市场公平的责任之和职能[1]。

　　关键词 城市综合体、项目管理、价值开发

　　1.大型城市综合体项目开发价值设计管理定义

　　根据2016年的统计数据表明，全国已经建成完工尚未使用的商业物业(包括办公、酒店、零售商业等广义商业建筑)面积1.5亿平方米，在建商业面积8.56亿平方米，已经出让的商业建筑用地3.1亿平方米其中未开工的按照50%计算有1亿多平方米，三部分加总有11亿平方米。其中大部分的商业建筑物是以大型城市综合体的形式出现。与此同时，海量的大型城市综合体包括许多政府投资项目却贡献了大量低坪效、招不到商的烂尾商用建筑。因此，一方面大量大型城市综合体的建成入市造成城市商业物业空置率不断上升，另一方面受商家与用户追捧的精品项目却供不应求。造成这一现象的原因可以简单的被归纳为项目前期的“价值设计”的缺失。

　　但是，大型都市综合体建设项目因为其投入较大、建造工期较长、投入回收期等因素，导致投资方需要在建设项目的投入、融资上多费些周折。如一旦在投资决策流程中发生了错误，就会造成项目整体融资的巨大损失，更严重的还会使投资者"血本无归"，所以在大型都市综合体项目投资建造前期的投融资决定就变得重要关键[2]。

　　1.1价值设计的概念

　　“国际工程管理研究学会”数十年观察研究发现，大型复杂项目的早期策划方案决定了项目的成功与否，而项目开发早期的“价值设计”管理在其中起到关键性作用。

　　大型城市综合体项目设计一般是指项目建筑工程设计应该包括了“使用价值设计”。但是设计方在设计时仅仅考虑了控制与规范的要求，对于商业要求和建筑功能要求则很少予以考虑，因此设计出来的建筑“使用价值”较低。这种甲方在建筑物业设计过程中考虑配合项目的设计把建筑物业未来的使用条件落实到建筑设计中，使未来建造出来的物业符合使用要求，具有“使用价值”的过程就是大型城市综合体项目的价值设计管理。

　　1.2价值设计的重要性

　　目前，很多的大型商业项目建设完成后却面临招商不灵、总体绩效较差等问题。在这些“烂尾”项目的背后主要问题在于项目的布局不合理、建筑空间和设备无法满足商家的必要配套需求。而这样的问题层出不穷，对于开发商和整体的城市规划而言都是一个不小的损失。

　　价值设计的主要目的就是为了可以更好的实现城市综合体项目的“价值超值”。价值设计具体表现为“业态规划设计”、“商家落户设计”与“商业运行性能化设计”。大型城市综合体项目中的商业价值如果没有办法得到很好的开发和利用也会拉低项目的整体市场价值，更为严重的是项目设计存在人流出入口混乱未来可能会导致安全管理的难题以及商业建筑设计条块分割的不合理。而价值设计正是解决这些问题的最有效手段。

　　2.大型城市综合体项目开发价值设计管理做法

　　一些城市综合体项目，因为公司风险管理意识薄弱、没有严格的市场调研等，使得部分项目变成了烂尾楼，不但工程无法顺利完成，甚至可能造成开发商倒闭[3]。

　　大型城市综合体项目前期策划阶段的“价值设计”工作实际上就是“项目的研发与造型”。商业资讯机构的主要功能是给项目的开发商合理构建一个合理和美好的项目前景。

　　项目前期规划是整个项目前期研究工作的重要环节，对决策工作直接影响重大很大[4]。项目在前期设计阶段的"价值设计"需要做到"三个锁定"、"三个对接"和"两个协调"，即锁定拟开发城市综合物业产品的客户群体的需求，锁定目标商家，锁定客户群体以及商家未来变化的趋势;对接好客户群体的需求，对接好客户群体的需求的商家组合，对接好客户群体以及商家未来变化趋势;协调好与竞争对手的错位开发，协调好与其他项目的互补开发。

　　大型城市综合体项目在规划设计阶段主要工作体现在各类建筑物的“正确布局”以及落实总平面图上的“三点、四线、一空间”，即人流及赛点、车流集散点、物流集散点、人流动线、物流动线、车流动线、垂直交通动线以及举办活动空间。

　　在方案设计阶段，“价值设计”的主要工作有六点：1)商业业态、产业组团定位并需要组团落户和主副商业动线定位和优化;2)根据商业业态与产业组团定位和商业运行需要完成主副商业动线上所有垂直交通设施定位落户;3)根据商业组团业态与产业定位组团落户和商业运行需要完成物流装卸、配送和垃圾清运动线和设施定位落户;4)根据规划方案批准的人、车、物出入口需要完善机动车和非机动车的进出口、坡道、弯道设置;5)根据商业组团定位、商业组团落户和商业运行需要未来物业管理界面全功能配套和设备机房落位符合节约商业面积和满足管理需要原则。

　　在扩初阶段，“价值设计”需要落实“一精、二空、三配套”。一精就是商家精准落户;二空就是解决好客流集散空间与商业运行空间的问题;三配套就是解决好商家机电配套、商场运行设施设备配套以及物业辅助条件配套。

　　在施工图设计与项目建设阶段，需要重点关注“一推、二控、三对接”。“一推”就是推动全面落实商业运行性能化设计所有要求;“二控”就是一控设计师的“胡乱设计”;二控“甲方的胡乱变更”;“三对接”就是对接好内外装修设计，对接好配套专项设计、对接好大商家的技术要求。

　　城市综合体由于贷款资金压力大， 工期无法拖延， 对设计变更造成的工期拖延无法承受， 便对建筑设计团队， 尤其是对当地设计院的快速应变能力、预测风险能力、快速配合修改设计图纸能力， 及与当地规划等职能部门沟通、协商能力提出了巨大考验， 这也是此类大型项目往往只能寻找大型地方设计院进行真正原因[5]。

　　3.结论

　　城市综合体作为高密度人居环境协同营建的平台，其协同效应的实现，需要政府、開发商、规划师、建筑师、设计分包单位、施工单位、商业策划机构、运营管理机构等各方的积极合作。这种合作既需要自下而上的主动协调，更需要自上而下的正确引导。城市综合体在治理维度上的协同作用，离不开政府从开发到运营全过程自上而下的引导[6]。

　　参考文献

　　[1]孙伟彤.对大型城市综合体项目投资建设的投融资决策的思考[J].住宅与房地产，2018(21)：28.

　　[2]李东石.对大型城市综合体项目投资建设的投融资决策的思考[J].财会学习，2017(21)：226+228.

　　[3]袁韶华，薛莲，俞娇，姜丹丹，王茹雪.城市综合体项目(HOPSCA)开发风险控制的实证研究[J].湖南工业职业技术学院学报，2016，16(05)：17-19+60.

　　[4]张军英，周陶洪，李庆娟.基于经济可行性的项目前期策划[J].住区，2019(03)：68-72.

　　[5]董科.大型城市综合体项目开发中的变数——以上海外滩金融中心项目为例[J].中外建筑，2015(07)：85-87.

　　[6]王桢栋，陈有菲，余志峰.基于城市综合体的高密度人居环境协同营建—以上海虹桥世界中心为例[J].时代建筑，2020(04)：156-163.

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文章名称： 城市综合体项目工程管理中开发价值实现的研究

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