物业管理的概念和提供服务的属性

　　这篇物业管理论文投稿发表了物业管理的概念和提供服务的属性，论文概述了基于公共理论视角下物业管理产品属性研究，物业管理在人们的生活中需要越来越重要，论文通过研究前任公共理论研究和物业管理的属性，对物业管理服务产品进行了重新认识。

　　关键词：物业管理论文投稿,公共理论,物业管理,产品属性分析

　　一、基于公共理论视角下物业管理产品属性研究概述

　　目前国内的相关专家、学者对物业管理产品属性的研究明显地分为了两派别，主要研究结论如下：一派专家、学者是从公共产品理论中的公共产品判定标准即公共产品具有非排他性(non-excludability)和非竞争性(non-rivalry)两个显著特点出发，来分析物业管理的属性。此派学者认为：首先，物业管理是对一个物业项目内所有业主(或使用人)提供服务，在服务的过程中很难做到让某一业主(或使用人)无法享受物业公司所提供的物业管理，所以符合公共产品的非排他性;其次，当一个物业公司为一个项目尤其是住宅项目，提供保洁、绿化、秩序、设施设备养护以后，增加一定的企业主数量时，物业管理的成本无明显增长，所以符合公共产品的非竞争性。

　　经过以上分析后得出物业管理具有公共产品属性，认为物业管理是公共服务的重要组成部分。另一派专家、学者则是“疾呼”物业管理不是公共产品，主要依据是产权理论相关法律、法规。如《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权，其中第七十条、第七十三条，明确了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。此派的研究者认为，《物业管理条例》里所指的“物业共用部位、共用设施设备”，以及《物权法》所提及的“公共场所、公用设施”，基于建筑物区分所有权产生，是多个私人所有权组成的，严格来说，这些“公共场所”和“公用设施”是属于私人的，所以得出结论物业管理是为业主提供的私人服务而不是公共服务。

　　二、物业管理概念的延伸

　　传统的物业管理概念是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人进行管理的活动。但是目前的物业管理企业所提供的服务除了传统的保洁、绿化、秩序、工程(设备)维修等对“物”的管理以外，在市场和利益的驱动下着重加强了对“人”服务，已经(或者计划)涉足电子商务、房屋租售、家政服务、文化健康、居家养老等方面。几乎涵盖了人们生活的方方面面，内容上已经远远超出了“物业管理”这一概念。物业管理企业面对多样化和不断变化的市场需求，提供的是多样化且跟随市场需求变化而变化的新型综合服务。所以不能把现在的物业管理服务简单归类于公共产品或排除出公共产品。

　　笔者首先把当前物业企业提供的服务分为了以下三大类：(1)物业管理基本服务，即物业的管理主要内容是建筑物、场所、设施的维护保养、保洁绿化和秩序管理;(2)多种经营服务，根据物业项目的物业和业主资源以增加营业收入为目的多种经营服务;(3)社区服务，即根据社会和社区的需求积极参与的社区文化、医疗、养老、教育等辅助服务。

　　三、物业企业提供的服务属性分析

　　1、物业管理基本服务属性分析首先，从公共服务产品的理论基础上来看，物业管理基本服务产品的非排他性和非竞争性是不完全的，只是在一定的范围内和公共产品的属性有一定的类似，当超出了一定范围就不存在了，所以不能就这一特征把物业管理视为公共产品或公共服务。其次，根据《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权，其中第七十条、第七十三条相关内容和《物业管理条例》中的物业管理概念界定和业主大会(业委会)管理相关内容，完全可以看出，物业管理基本服务的购买或市场交易，就是一个物业项目的业主(或业主集体)针对本项目向物业公司购买的一项物业服务，至于这项服务的内容和服务标准，购买方和供应方可以协商去制订，在不违反国家法律的情况下他人无权干涉。合同一旦执行，在物业项目产生的物业服务其他物业项目的业主无权享受，所以物业管理基本服务是私益物品。

　　2、多种经营服务的属性分析物业服务企业提供的多种经营服务，是以营利为目的，根据不同的物业项目和业主资源或市场需求提供的各类商业服务，如装修、房屋租售、商超或电子商务等服务。这些服务往往是在物业服务合同之外的内容，物业服务企业会根据不同物业项目特点和与业主商谈的结果，提供专项服务或者特约服务。这类服务产品属于非常明显的私益物品。

　　3、参与执行社区服务的属性分析首先，从公共服务产品的理论基础上来看，随着新公共理论的不断发展，尤其在萨缪尔森发表《公共支出的纯理论》后，各国的专家学者对公共物品的内在属性研究日益加深，针对不同类型的公共产品，逐渐形成了通过政府供给、市场供给、志愿供给组成的多元化公共服务供给模式。这种多元化公共服务供给模式既有理论上的依据，也是实践发展的必然趋势，所以物业服务企业作为市场的一分子具有参与提供公共服务的理论依据。

　　其次，从30年前国家民政部提出“社区服务”概念以来，城市社区公共服务呈现出主体多元多、需求领域不断拓宽并且多样、服务模式不断转变。由原来政府主导、街道居民委员会提供公共服务的单一主体，逐步演变为政府、居委会、物业公司、业主委员会、志愿者组织等部门和社会团体多方参与共同配合提供公共服务的局面。物业企业提供的服务内容也由原来的环境卫生、秩序、工程维修等基本服务，拓宽到便民生活圈、家政服务市场化、医疗卫生及文体娱乐等涵盖各类公共产品与服务的综合服务内容。所以物业服务企业提供的这部分服务内容是公共服务重要组成部分，从这个角度来说物业服务企业是公共服务市场供给执行者中的一员。

　　四、总结

　　综上所述，笔者认为现代物业企业根据社会发展和市场需求，提供的服务内容越来越多样化，尤其是面对当前社会人民日益增长的对美好生活的需要，物业服务除了提供物业管理基本服务和多种经营服务以外，在参与多元化公共服务的市场供给中也占据着重要位置，有着巨大的发展空间。

　　参考文献：

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　　[2]珍妮特•V.登哈特,罗伯特•B.登哈特.新公共服务：服务而不是掌舵[M].中国人民大学出版社,2004.

　　[3]金锦萍.论物业管理法律制度的重构：从公共物品的角度[J].学术交流,2016(3).

　　[4]李雪萍.城市社区公共产品供给研究[D].华中师范大学,2007(4).

　　作者：张义斌 韦宁

　　推荐阅读：《中国物业管理》主办： 中国物业管理协会，周期： 月刊，出版地：北京市，语种： 中文;，开本： 16开，国际刊号：ISSN1671-0991，国内刊号：CN11-4669/TU。

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