论社区物业管理纠纷处理方法的探讨

　　摘要：社区物业管理过程中会发生各种各样的纠纷，这些纠纷既有行政的，也有民事的甚至刑事的。如建设单位与物业管理企业的纠纷、物业服务合同的纠纷、新旧物业管理企业管理权的纠纷、业主委员会与物业管理企业的纠纷、物业管理企业挪用专项维修资金、物业管理企业殴打小区业主致伤等，行政管理部门也面临如何对物业管理进行行业管理的新问题。因此本文主要如何处理这些纠纷问题，并提出行之有效的方法。

　　关键词：社区物业,管理方法,纠纷处理

　　一、社区物业管理纠纷的基本类型

　　1、社区物业管理民事纠纷社区物业管理民事纠纷是发生在社区平等主体之间的、涉及物业管理内容的民事纠纷，如物业管理企业未按合同约定提供相应的物业管理服务而引发的纠纷;业主未按合同约定缴纳物业服务费用而引发的纠纷;物业管理企业与业主或业主委员会之间因物业服务合同的订立、履行、违约而形成的纠纷;业主的相邻权受到侵犯而引发的纠纷;建设单位与物业管理企业在交接过程中发生的纠纷等。

　　2、社区物业管理行政纠纷物业管理行政纠纷是发生在不平等的行政主体与行政相对人之间有关物业管理的纠纷，如物业管理企业与物业管理行政主管部门之间的纠纷;业主委员会与物业管理行政主管部门之间的纠纷等。为了建立和谐文明的社区，在物业管理上，必须采用行之有效的措施来调节这些纠纷，一般来说，社区物业管理民事纠纷的解决方式有协商、调解、仲裁、诉讼四种，以下将着重这几种常见的纠纷处理方法进行论述分析。

　　二、社区物业管理民事纠纷的协商和调解方法

　　1、社区物业管理民事纠纷的协商方法

　　所谓物业管理纠纷的协商，是指纠纷当事人在纠纷发生后，本着平等互利、协商一致的原则，对各方已发生的纠纷进行解决的方式。这种方式不需要第三人或其他任何部门的介入，有利于节约成本;同时，这种处理方式建立在各方协商一致的基础上，有利于修复纠纷各方的关系，使之长期友好相处，从而有利于从根本上解决纠纷。这种方式通常是首先采用且效果最好的方式。

　　2、社区物业管理民事纠纷的调解

　　物业管理纠纷的调解，是指纠纷各方当事人在第三方的主持下，根据各方的意思提出一个解决方案，经各方同意并执行，从而解决纠纷的方式。物业管理民事纠纷的调解包括民事调解和行政调解，前者是在非官方的第三人的主持下进行的;而后者则是在官方的主持下进行的。物业管理纠纷行政调解的行政机关是房地产行政主管部门，但是，如当事人一方对物业管理民事纠纷的调解结果反悔时，此调解不具有法律强制执行力。

　　【案例分析】：某市“花园城”是20世纪80年代入住的老住宅区，由于当时设计的遗留问题，原设计首层架空层并作为商铺出租，现部分商铺送货车辆夜间进出、装卸货物产生的噪声和小区车位少导致道路拥挤堵车鸣笛现象，影响小区住户的正常生活，引起业主强烈投诉，针对这一问题，管理处经理组织管理层人员，召开了研讨会并制订了限期整改方案。经过分析发现导致噪声有以下原因：

　　① 个别车主素质低下(外来车辆居多)，乱鸣笛;

　　② 小区商铺送货车辆早出晚归及装卸货产生的噪声;

　　③道路不畅通，出现暂时堵车现象。

　　管理处根据导致噪声的原因制订以下整改方案：

　　① 由车管员向小区月卡车主上门发放“温馨提示”，宣传进入小区请勿鸣笛，避免噪声发出。

　　② 外来车辆进入小区时，进口处车管员发放“进入小区，车辆慢行，请勿鸣笛”的温馨提示卡，并对进入小区的临时停车进行登记。

　　③ 对首层有货车的商铺，由经理出面沟通，与商铺协商在小区内的进出和上下货时间上达成一致，要求管理人员严格按照所规定的时间放行。

　　④ 加强首层护卫员巡逻力度，及时疏散和引导车辆，确保道路畅通，对违规鸣笛和装卸货物的车辆及时制止并对进入小区鸣笛的车主进行记录车牌在案，如有三次以上鸣笛现象的车辆将通知车主不让其车辆进入小区。

　　⑤ 在小区内加大宣传力度，增设标识、挂横幅。同时严格控制外来车辆进入(特殊车辆除外)，把车辆进入小区相关规定纳入《小区公共秩序管理规定》中。使广大业主住户共同遵守并监督。

　　【案情结果】花园城管理处一方面制订并实施控制车场噪声整改方案，另外与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，最终得到了广大住户和业主委员会的大力支持与肯定，目前小区车辆鸣笛等噪声比以前有很大改观，晚上也清静了。

　　【案情点评】此案例充分说明了社区管理中的某些问题是完全可以通过调解的方式加以解决的，只要管理者勇敢地面对问题，本着为业主着想的基本立场，以务实的工作态度制订并实施整改方案且与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，就一定能取得良好的管理效果。长城一花园管理处的做法值得其他社区物业管理者学习。

　　三、社区物业管理民事纠纷的仲裁与诉讼方法

　　1、纠纷仲裁方法

　　(1)物业管理民事纠纷仲裁的概念物业管理民事纠纷的仲裁是指物业管理纠纷当事人在争议发生前或争议发生后，根据仲裁条款或仲裁协议，把物业管理纠纷交给仲裁机构，由仲裁机构居中裁决的活动。

　　(2)物业管理民事纠纷仲裁的特点

　　①自愿性：物业管理纠纷当事人的自愿性是仲裁最突出的特点。物业管理纠纷仲裁以各方当事人自愿为前提，即当事人之间的纠纷是否提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭如何组成、由谁组成，以及仲裁的审理方式、开庭形式等都是在当事人自愿的基础上，由当事人各方协商确定。

　　②灵活性：由于物业管理纠纷仲裁充分体现当事人的意思，仲裁中的诸多具体程序都是由当事人协商确定与选择的，因此，与诉讼相比，仲裁程序更加灵活。

　　③快捷性：物业管理纠纷仲裁实行一裁终局制，仲裁裁决一经仲裁庭作出即发生法律效力。物业管理纠纷当事人可以以这种方式迅速解决纠纷。

　　④保密性：物业管理纠纷仲裁以不公开审理为原则。有关的仲裁法律和仲裁规则也同时规定了仲裁员及仲裁秘书人员的保密义务，仲裁表现出极强的保密性。

　　⑤强制性：仲裁机构虽为民间机构，没有强制执行的权力。但法律规定，仲裁裁决生效后，当事方不执行仲裁裁决的，另外一方通过法院申请强制执行，使得仲裁裁决也具有强制的执行力。

　　(3)物业管理民事纠纷仲裁协议应包括的内容物业管理民事纠纷仲裁协议，是指各方当事人自愿将他们之间已发生的或可能发生的纠纷提交仲裁解决的协议。仲裁协议是仲裁解决的前提条件，没有仲裁协议，就不存在有效的仲裁。

　　物业管理纠纷仲裁协议一般应包括以下三个内容：

　　①请求仲裁的意思表示。仲裁协议中请求仲裁的意思表示应当是具体、明确、肯定的。

　　②仲裁事项，即当事人提交仲裁的具体纠纷的事项。

　　③选定的仲裁委员会：社区物业管理纠纷当事人选定的仲裁委员会应当明确、具体。如可以在物业服务合同中写明“在本合同履行时如发生争议，双方应协商解决，双方不能协商解决的，提交××市仲裁委员会仲裁”。

　　(4)物业管理纠纷仲裁的程序

　　①一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书。

　　②仲裁委员会于收到申请后5日内决定立案或不立案。

　　③立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

　　④被申请人在规定期限内答辩。双方按名册选定仲裁员。

　　普通程序审理时由3名仲裁员组成，双方各选1名仲裁员，仲裁委员会指定1名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由1名仲裁员审理。⑤开庭，庭审调查质证、辩论、提议调解。⑥制作调解书或调解不成时制作裁决书。⑦当事人向人民法院申请执行。与司法审判的两审终审制不同，仲裁实行一裁终局制度。

　　2、社区物业管理纠纷的民事诉讼方法

　　(1)物业管理纠纷民事诉讼的概念物业管理民事诉讼，是指人民法院在物业管理纠纷当事人和其他诉讼参与人的参加下，以审理、判决、执行等方式解决物业管理民事纠纷的活动。

　　(2)物业管理纠纷民事诉讼的特征与协商、调解、仲裁这些诉讼外的解决物业管理纠纷的方式相比，物业管理纠纷民事诉讼有如下特征。

　　但是一般来说，对于时态不严重的社区纠纷管理，常常通过协商、调解和仲裁来进行解决，在迫不得已的情况下，才会采用民事诉讼的方法。

　　综上所述，在构建和谐社会的今天，要科学合理地管理好社区物业，就要有法可依，有章可循，根据有效的处理纠纷的方法来维持社区的良好秩序，这样才能保证社区的安全、文明与和谐。

　　参考文献：

　　[1]王纲.湖南省物业管理纠纷透析及对策研究 [J] .改革与开放2010(8)

　　[2]于军峰.浅析物业管理纠纷的原因 [J].硅谷2009(16)

　　[3]艾斌发.构建和谐社会进程中物业管理纠纷的成因与常见类型及解决路径 [J].中国科技纵横2009(12)

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文章名称： 论社区物业管理纠纷处理方法的探讨

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