房地产企业融资的困境及出路

　　摘 要：随着我国房地产行业快速发展，为避免房价涨幅过快、需求透支等问题发生，近年来我国也进一步加大了房地产金融的监管力度，杜绝违规资金进入到行业中，以防金融风险。在宏观调控的背景下，实施了一系列楼市调控政策，与此同时金融机构也勒紧了“钱袋子”，不仅放缓个人按揭贷款放款的速度，而且也收紧了房地产企业的融资。这使得本就投入大、周期长资金密集型的房地产行业而言，面临较为严峻的融资困境，房地产企业很有可能因为资金短缺而错失发展良机或面临生存危机。因此，对房地产企业融资的困境及出路进行分析具有重要的现实意义。本文先是分析房地产企业融资的特点，然后就房地产企业的融资模式，分析所面临的融资困境，并提出几点建议，以期促进房地产企业能扩宽融资渠道、路径，解决资金方面的问题，从而实现企业稳定可持续发展的目标。

　　关键词：房地产企业;融资特点;困境;策略

　　近年来房地产行业快速发展，但相继也出现诸多问题，不利于整体经济的稳健发展。因此为了确保房地产行业的稳健发展，并为我国经济建设做贡献，国家采取了一系列的宏观调控政策，且不再是以往单一抑制房价政策，而是以“稳”为主，对民生保障和顶层制度方面进行优化设计。在宏观调控的背景下，我国政府强调了住房居住的属性，同时为了避免房价涨幅过快、需求透支等问题的出现，对房地产的投资需求进行了抑制，自2017年以来，不仅在限购限贷等方面进行了加码，也进一步加强了房地产金融方面的监管。尤其是各监管机构相继出台实施了一系列的信贷业务政策法规，进一步加剧了房地产企业融资的难度，房地产企业的经营和发展面临着较为严峻的考验。显然，房地产企业要想实现长期可持续发展的目标，就需要转变传统的融资模式，结合新形势特点及自身发展需求，积极探索多元化、多层次的融资体系，不断拓宽融资渠道，为企业生存与发展提供充足的资金保障。

　　一、房地产企业融资特征分析

　　相比较其他的行业企业，房地产企业在融资方面有着较为显著的特征，主要表现为：一是房地产企业所进行的房地产开发项目资金体量大，尤其是前期需要投入大量的资金。对于房地产企业而言，房地产项目开发是企业重要的经济来源，但也是一项投资非常大的业务，企业自有的资金根本无法满足整个项目建设运营的需求，所以就需要企业通过融资来获得更多的资金支持;二是房地产项目开发整个周期较长，通常需要2到3年的时间，相应的也使得资金使用周期较长，且在这一期间存在诸多不可控的因素，可能会减低资金使用的效率;三是房地产企业的债权性融资在抵押物方面有较高的要求。银行等金融机构为了规避风险，会设置一些贷款的条件，尤其是当前房价、地价不断上涨，银行在向房地产企业提供信贷业务时，会要求企业将土地和房屋作为抵押，并成为了房地产企业向银行贷款时的主要融资条件;四是房地产的融资活动较容易受国家政策的影响，且影响程度较大，尤其是在国家宏观调控背景下，房地产行业的融资限制更是成为了国家政策调控的重要手段。

　　二、房地产企业融资过程中主要面临的难题

　　目前房地产企业融资的方式包括金融机构贷款、股权融资、发行债券、房地产证券化这几种。以下就这几种融资方式分析当前房地产企业融资面临的困境探讨。

　　(一)金融机构贷款

　　金融机构贷款是房地产企业主要的融资方式，企业融资资金大多来源于金融机构贷款，占比接近有90%。其中以商业银行贷款和信托融资为主。房地产企业外部资金一半以上来源于商业银行，根据相关数据统计，银行贷款在房地产资金来源中占60%以上，这既体现了银行贷款在房地产企业融资中的重要性，也反映出了房地产企业资金来源的单一性。信托融资方式方便、周期短，且资金使用较为自由，但对房地产企业的抵押物要求较高，房地产企业需要提供土地使用权、在建工程抵押、股权质押、第三方担保等。现如今受到政策影响，银行、信托公司对房地产企业发放贷款设置了“432”红线，这条红线在原来是可以踩的，许多资金违规流入房地产企业中用于土地款支付。但在如今监管穿透大法、联合检查和严明惩罚下，再也没有金融机构敢踩线，房地产企业在拿地阶段的融资被卡死，房地产企业也因此陷入到“极度贫血”的状态，甚至会有生命危险。

　　(二)股权融资

　　伴随着地价的上涨，房地产企业拿地的资金成本也随之上升，而企业自有的资金根本无法满足拿地的需求。这也使得许多房地产企业会通过股权融资的方式来获取足够的资金，主要因为股权融资操作相对简便，且能让房地产企业短时间内快速壮大。但这种融资方式也存在较大的局限性，主要表现为会分散企业的股权，后续还会带来决策、股权退出方面等问题。加之在政策的影响下，现如今信托机构的信托资金只能够以入股的形式进入到房地产企业中，且只有很少一部分。

　　(三)发行债券

　　这一融资方式的优势是可将社会中闲散的资金整合在一起，可为房地产企业项目开发提供规模大且稳定的资金支持。但发行债券也对房地产企业设有较高的要求，集中体现在企业性质、信用等级、盈利能力、企业规模等指标上，且在新监管政策不断加码的情况下，更是对房地产企业发行债券设置了许多细化的限制性条件，使得房地产企业债券发行难度升级，甚至是被终止。

　　(四)房地產证券化

　　主要是IPO及定向增发，这种融资方式的优势是规模大、成本低、使用自由、无还本利息压力、可保存企业后续债务融资能力等。但是由于IPO对房地产企业在业绩、企业规模、开发资质、信誉度等方面有较高的要求，加剧了房企IPO上升的难度。目前仅有少数房企具备IPO上升的能力，而IPO审批的效率也较为缓慢，即便企业通过IPO上市，也难以在短时间内解决企业的资金问题。另外，国家也加大了上市的房企在定向增发方面的监管和审核力度，证监会也明确规定房地产企业不得通过融资的方式来对流动资金予以补充，而房地产企业募集的资金明确规定只能用于房地产项目的建设，用于拿地和银行贷款偿还已经明令禁止。

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