政策收缩背景下的地产融资工具

　　摘要：为加快实现我国经济稳健增长，国家陆续发布出台多项监管信贷政策，控制房地产市场价格过快上涨。本文主要重点分析了部分央行金融刺激政策对房地产行业融资的直接影响，并详细列举了在信贷政策持续收缩的大背景下可行的房地产行业融资支持工具，期望为当下房地产融资业者提供合理的房产融资支持工具使用建议。

　　关键词：宏观经济 政策收缩 融资工具

　　近年来，中国经济在快速增长的同时也伴随着外部环境一系列不确定因素出现，处在增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的三期叠加时期。在此时期，为维护社会稳定，切实解决老百姓住房难问题，国家针对房地产行业相继颁布了一系列调控政策。从各项政策可以看出，“稳中求进”仍是目前经济发展的主基调，这也就意味着房地产政策调控将在未来一段时间存续。因此，对房地产行业来说，需要在政策调控下突破瓶颈，利用金融工具从外部市场融入资金。

　　一、金融政策调控对房地产的影响

　　在维“稳”的宏观背景下，中央及各地政府出台各项政策以达到改革调控目的。住宅房地产的开发建设融资等活动会受到政府和金融机构的特别关注。2016年以来，房地产调控不段升温，中央及各地不断出台各项针对房地产融资的限制政策，影响重大。主要有如下政策对房地产市场造成影响：

　　(一)房贷政策

　　房贷持续收紧主要原因始于中国一线大中城市。北京于2016年9月全市提高首套房最低首付基准比例至35%，二套房最低首付基准比例至50%，此后深圳、广州、厦门、杭州、南京等一线城市陆续跟进。目前主要一线和二线热点城市首套房银行首付贷款比例30%-35%，二套房银行首付贷款比例40%-80%，利率优惠折扣基本取消，首套房房贷基准利率基本上浮1.1倍左右，二套房房贷基准利率基本上浮1.2倍左右。房贷个人首付贷款比例的大幅提高及贷款利率的快速增长还是不能抑制部分中国购房者尤其是中高杠杆类型投资者的购房需求，从而不能起到完全有效遏制中国房价过快增长等的作用。

　　(二)委托贷款政策

　　《商业银行委托贷款管理办法》于2018年初颁布，明确了委托人与贷款的相关业务机构定位和各方面的当事人管理职责，规范管理委托人与贷款的业务资金来源和规范管理委托人与贷款的业务用途，要求我国商业投资银行逐步加强了对委托人与贷款风险防范管理，加强了对委托人与贷款相关业务的资督监管。

　　(三)并购政策

　　各省份相继出台了一系列并购政策文件，对银行做出严格规定，要求银行控制土地并购企业贷款项目投向，尤其对投向用于房地产投资开发项目土地投资并购或房地产投资开发项目，应严格穿透银行监管，严格遵守房地产项目开发中各大类项目贷款的相关监管标准要求，防范其他关联地产企业非法借助虚假土地并购文件套取贷款资金，确保并购贷款投向资金不被非法挪用。在实际执操中，上述政策一定程度上也影响了房地产开发项目的前期资产融资。

　　(四)资管新规

　　资管新规严格限制资金池模式和限制非标业务，通过以上两个限制业务，引导向标准化资产投资，达到做大实业融资和做大资本市场的目的。资管中配非标资产较多的为信托。在信托的存续规模里面，房地产及建筑业投向占比超过15%。限制非标，对于房企的整个产业链影响较大。目前，信托融资需求端旺盛，但由于银行资金受到监管约束，地产项目资金募集非常困难。

　　二、融资工具

　　房地产开发企业的主要资金来源主要为国内企业贷款、公司自筹资金、其他金融资金、直接外资，下面就对目前实际情形下几种可行的企业融资管理工具问题进行探讨。

　　(一)停车场建设债

　　停车场项目建设开发债主要是以推进停车场建设为主要目的，债券成功发行能为停车场项目开发建设提供资金保障，有效破解停车难的困境，激发房地产行业市场主体投资建设热情。在国家相继颁布一些列政策支持鼓励城市停车场建设运营后，房地产行业紧随国家红利政策，研读城市停车场专项债的盈利模式、还本付息方式、债券期限等方面，快速从外部市场融入资金，支持企业的经营发展。

　　(二)私募房地产股权基金

　　私募房地产开发股权投资基金，指的是通过非公开的投资方式直接募集社会资金，投资于房地产开发项目或者房地产开发企业的股权基金。私募股权基金组织管理形式主要包括有限投资合伙型、公司型和共同契约型，以有限投资合伙型基金居多。通常由一批专业基金资产管理人负责管理，退出基金方式主要包括了房地产投资项目开发销售资金回款、开发商股权回购、基金资产清算等。2017年2月，中国基金业协会正式發布私募资产管理计划投资房地产开发企业项目，专门针对私募股权基金向中小房企提供融资方式进行了严格的管理规范。

　　(三)资产证券化

　　资产证券化产品可以让地产企业提前实现现金流回笼，也可以让存量不动产由企业资产转化为财富配置的金融工具，让房地产走向轻资产时代，为当下房地产比较火热的一个融资工具。

　　1.购房尾款资产证券化。资产负债证券化(abs)产品是以企业购房支付尾款余额作为资产基础配置资产，在实际操作中，由于一般按揭型购房尾款由商业银行或住房公积金管理中心审批支付，需要一定的银行审批及贷款支付持续时间，相较于非一般按揭型购房支付尾款，其银行剩余的购房款审批支付持续时间相对较长，同时贷款风险相对较小，为资产证券化经营创造了有利条件。因此目前市场上较多建议发行的品种是以住房按揭型家庭购房者的尾款资产为主要基础配置资产的品种abs。

　　购房者的尾款以及资产配置证券化也仍然存在一定程度问题，一方面，开发商需要进行住房项目对外融资时，银行可以要求开发商设立回款监管管理账户，将项目销售款的回款余额优先发放用于银行偿付项目融资款，现金大量流出可能受到严格限制;另一方面，只有开发商及时支付交房，购房人的尾款支付债权义务才能及时实现，如果开发商逾期没能及时履行支付交房尾款义务，购房人依然有权主动拒绝银行支付购房尾款，导致部分购房人的尾款不能按照预期及时回收。

　　2.保理融资证券化。房地产开发企业因为处于整个产业链中的核心竞争地位，议价、裁定等的权力较强，上游供应商可能需要被迫自行承担较长的应收账款账期，为有效解决上游供应商的到期资金不足问题，保理商遂进入上游供应链，供应商将应收账款债权打包转让支付给上游保理商进行融资，保理商将其债权作为贷款基础资产进行打包合并转让支付给资产支持专项融资计划，筹得款项后再为上游资产供应商按期提供固定资金，账款债权到期时再由固定债务人，即房地产开发企业向专项融资计划申请支付到期价款，款项主要用于按期偿付上游投资者固定本金和预期收益。

　　三、结束语

　　房地产行业发展对社会经济发展方面做出了重要贡献，熟称经济“稳定器”，但同时因高房价等问题也一直备受市场诟病。房地产如何有效做好快速转型，如何有效充分利用各类资金融资支持工具，从面向外部市场进行资金筹措转移到提高内部资金调剂运用效率，支持地产业务健康发展，成为房地产行业急需解决的重大难题之一。

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