摘要：本文在回顾温州商业发展轨迹，分析近几年温州城市转型期间，城市商业发展的状态及主要矛盾。从规划目标、商业发展策略、控制引导模式及实施保障等方面进行全面阐述，并对后续规划实施工作进行介绍。
关键字：城市转型;城市商业网点
Abstract: based on reviewing the development track of the wenzhou business, wenzhou city during the transformation analysis in recent years, urban commercial development status and the main contradiction. Goals from planning, business development strategy, control pattern and enforcement guarantee of lead in full explanation, and the subsequent planning and implementation work was introduced.
Key words: the city transformation; Urban commercial network
中图分类号： F291.1 文献标识码：A 文章编号：
1、引言
商行天下，温州因商而兴，早在元、明、清时代已成为浙南闽东一带商业中心;改革开放以来更以温州模式，闻名中外。商贸业已是温州的支柱产业，全民言商、全城经商、全球行商已是温州城市的金字招牌。
然而，目前温州许多经济指标无论是在沿海14座开放城市或者省内的排名都是在后移，城市商业的增加值在全市GDP中所占比重出现持续下滑，轻工产品专业市场的全国领衔地位也逐步被取代。但温州民营资本雄厚，市区人均GDP已达9000美元，人均可支配收入均列全国大中城市三甲，消费已向享受型和发展型过渡，据不完全统计温州人拥有保时捷、宝马数量约占全国10%，奔驰拥有率居全国前三，是中国高端消费品的试验区和先行区。温州现行商业状况与其消费力反差很大。
由于商业在温州的重要地位和作用，我们认为温州商业网点规划应不同于配套性的专项规划，要从承担提升温州城市竞争力，强化温州城市功能的战略意义进行切入。
本次规划以温州市市域范围为研究背景，重点分析温州三区商业现状问题，并结合世界先进城市商业发展成功案例，研究温州城市空间发展规律，判断温州商业发展趋势，对温州未来十年商业发展规模进行预测，提出温州城市发展的目标和策略，对大型商业设施进行空间布局，制定近期行动计划和启动相关配套规划的编制。
2、规划特色与创新
2.1、“从市场中来，到市场中去”——尊重市场规律，详实调查多元化分析
发展商业最重要的是遵循市场规律，规划尊重温州“全城皆商“的商业特点，采用了实地走访、部门座谈、问卷调查、文献查阅等多种调查方式，对温州商业进行整体摸底。
数据上显示，温州三区2009年现状商业设施总面积已达282.万㎡，人均商业面积1.15㎡/人，已达国际城市标准，但大型零售业仅有11个，约占商业网点15%，人均大型零售面积仅0.051㎡/人，仅为广州8年前的一半。约7成温州人有外出购物需求。现状商业总量大、高端少、结构不完善，城市消费需求与商业供给不匹配。
空间上显示，大量商业在鹿城区集中，龙湾区主要集中在永中与状元，瓯海区长期“有区无城”状态。现状商业空间分布不均衡，主城过热、外围不足。
此外，购物环境不完善，规划控制引导弱、政府政策引导不足等问题也已相当明显。
我们分析借鉴了上海、香港、美国、日本等世界先进城市商业发展案例(表1)，坚持以市场导向为基础，研究温州现状优秀商业发展模式和温州人消费及行商特点。判断温州商业未来呈“业态层次化、高端化导向;空间网络化、离心化导向;规模控制分类化、差异化”的发展趋势
表1：相关城市案例借鉴要点
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案例城市 |
借鉴要点 |
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国内 |
上海市 |
1、形成思路清晰的空间发展格局、点线面结合的发展思路 |
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2、注重商业街的特色化开发，进行形象鲜明的商业开发特色定位 |
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3百货店向大型化和综合化的多功能方向发展，集购物、餐饮、娱乐、生活服务与一体的购物中心趋势良好。 |
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深圳市 |
1、零售商业的发展实施大公司、大集团策略，提高企业组织化、集约化程度； |
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2、形成以主城商业为主、周边三区商业配合发展的商业格局、以商业繁华区带动点状商业发展形成清晰的商业网状脉络 |
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3、加大商业的基础投资建设，通过行政力量引导商业有序发展 |
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香港 |
1、结合快速交通网络发展大型购物中心，实现远距离购物便捷化 |
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2、综合化经营和连锁经营成为香港零售业运作的普遍模式 |
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3、保持传统临街型商业传统开发模式， |
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4、合理控制商业网点的规模：城市商业中心建筑面积由500000－1000000平方米；区域商业中心建筑面积控制在50000－250000平方米；社区商业中心一般控制在10000平方米左右 |
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5、商业网点布局原则体现了自下而上及自上而下的系统性，配合城市规划的原则，考虑到城市近中远期的用地规划，并与市政等基础设施建设形成良性的互动关系 |
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6、政府通过税制或租金管制来配合整体商业发展策略，引导商业的空间合理布局 |
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国外 |
美国 |
1、大力发展大型购物中心，以适应小汽车交通为主的居民出行需求，实现一次性购足的居民购物需要 |
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2、保证商业网点的停车、交通等基础设施，体现以人为本的商业网点发展理念 |
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日本 |
1、商业网点综合化发展，购物中心的设计包括了办公大楼、酒店、会议及活动场所、公共设施等服务功能 |
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2、将商业网点渗入居民区内部，实现小型零售业的发展，倡导购物的便捷性理念 |
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3、对大型商业网点的停车配套做出相应的要求，以满足驾车购物的需求 |
2.2、“以商促城”，搭建引领城市发展触媒平台
新世纪以来，关于温州的城市定位与商业都是分不开的，商业已是温州的主导产业之一，面对温州经济下滑，但高端消费需求旺盛的商业需求现状，规划提出将温州打造“高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地”，从而带动温州成为市域、辐射浙南闽北区域性现代商贸中心。实现以商促城，引领城市发展的战略目标。
从规模控制上，与人均可支配收入相匹配，并横向比较同类型城市商业规模，规划2015年人均商业面积1.7㎡/人，到2020年到达2.3㎡/人。达到国内城市较高水平。
从空间策略上，规划分析了温州大都市的空间框架，未来城市交通分布情况，规划人口的空间布局等因素,提出总体以“一核、两圈、三带”的空间布局结构(图2)。
从时序策略上，提出“以商业繁华区带动城市发展”，引导城市新区设置相应等级的商业集聚区，带动该片区城市发展建设，改善城市核心区商业过热，外围缺乏的现状，拉开城市框架，推动城市向外拓展
2.3、应对“全城皆商”的特点，制定分类分级分片区引导策略
规划针对温州商业特点，构建一个完整的控制引导体系：
在商业业态上，对零售商业、新型商业、商业街、市场、物流园区等进行专项引导。规划建议落实10大特色商业街 、15个大型百货商店、20处大型超市、3个仓储式商场、15个交易批发市场、8大物流基地、20处城市综合体。
在商业等级上，设置城市市级商业中心、片区级商业中心、社区级商业中心;城市和区域级商业中心主要从选址范围、业态引导、规模控制三方面进行引导;社区商业中心主要从发展模式、选址建议两方面进行引导，并制定具体引导策略。共布置5大城市级商业中心，20个片区级商业中心，
并从“新区”与“旧城”分片区控制引导，新区商业宜采用一站式、点面结合的商业模式，注重商业便捷性的打造;旧城商业宜采用街坊式，点线结合的商业模式，适度控制商业规模，注重商业特色化的打造。
2.4、采用“业态、形态”双重控制手段，以保障实施
规划突出新型商业形态的发展，如城市综合体、网络购物、创意产业的落实。并对城市重点地区进行业态与形态专题研究(图3);在用地控制上，在新区，指导控规专门预留商业用地;在旧城，结合“退二进三”政策，预留商业用地。并制定指引导则。在政策上，建议营业面积在6000㎡以上，采用听证制度确定其形态和开发模式。
3、后续推动城市转型发展重大行动
商业网点的编制完成和审批通过，仅仅是工作的第一步，温州已经开展一系列重要工作，以保证温州商业发展，推动城市转型。
指导了《专业市场及物流园区专项规划》、《空港经济区概念规划》、《中心城区工业用地提升改造》等相关后续规划的编制;指导商业在控规中的落实;促使《温州市人民政府办公室关于进一步加快我市商贸流通业发展的实施意见》(温政办【2011】56号)等政策的出台。
还有牛山国际、黄龙商贸城、万达广场、 104国道沿线市场、南塘街、沧河文化街等项目相续投入建设。
4、结语
在过去短短的30年时间里温州实现了从一个边陲小镇向现代化大城市的跨越，创造了一个个神话。在这个过程中，商贸业始终是起着引领城市发展至关重要的作用，但始终没有一个规划来对温州商贸业进行专题谋划。城市商业网点规划的审批具有重要的战略意义，势必会引领温州城市商业发展，推动温州城市转型，帮助温州再创奇迹。
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文章名称：
以商促城，引领城市发展
文章地址：
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