物业服务企业全面预算管理的困境及对策

　　摘 要 物业管理企业作为伴随着房地产开发企业蓬勃快节奏的发展而衍生出来的一种综合性经营服务企业，从新兴逐步走向成熟阶段。但当今不同物业管理企业内部的财务管理水平差距大，预算管理制度差距相应也比较大，有的中小型企业甚至还没有建立适应自己的全面预算管理制度，有些则刚准备建立还在摸索中，如何选择最合适本企业的全面预算方案，并把这预算方案在企业管理过程中得到贯彻实施，这就要求企业管理者应基于市场对企业的运作进行科学的预测，站在战略的高度，合理优化并配置相关资源。凡事预则立，不预则废，全面预算管理有助于提高物业公司整体的工作效率，树立良好的企业形象，对物业管理公司的长远、稳步发展意义重大。本文通过分析全面预算管理工作的影响因素，对一些关键问题进行探讨，并提出了相关改进策略，为全面预算管理工作的实施的执行创造良好条件。为物业管理企业更好地发展提供合理建议，实现客户利益最大化，实现股东利益最大化，从而实现企业利益最优化。

　　关键词 物业公司 全面预算管理 策略

　　一、物业管单位全面预算管理的理论与方法

　　(一)物业企业全面预算管理的含义

　　全面预算是指企业为实现预算期内的战略规划和经营目标，按照一定的程序编制、批准和审查的在预定期内经营活动的总体安排。全面预算反映的是企业未来某一特定期间(一般不超过一年或一个经营周期)价值活动的计划。随着市场经济的不断发展，我国众多的企业已经意识到全面预算管理是实现企业整合的最有效的方法，越来越多的企业开始推行全面预算管理。

　　物业管理服务企业的全面预算管理是实现物业管理企业战略目标的重要手段，是在企业的战略指导下，明确当年或预算期的经营政策的目标后，通过事前预测、事中分析控制、事后绩效考核实现当年或预算期战略目标落地的管理方式。具体内容包括全面预算的编制、全面预算的执行和业绩考核。

　　(二)全面预算管理在物业企业中的重要意义

　　全面预算管理体系作为一种比较有效的企业内部控制方法，实现了对资金流、实物流、业务流、信息流相整合，对企业规划战略目标、控制日常活动、分散经营风险以及优化资源配置具有重大意义，因此，实现全面预算管理是一种比较有效的企业内部控制方法。

　　物业管理行业属于利润低、人员相对密集型的行业。市场经济全球化进程不断加快，为实现可持续发展与进步，物业管理服务企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，才能适应市场，增强服务意识、提升服务质量、增强竞争力、开拓外部市场的同时，采用全面预算管理方法加强经营管理是实现企业增加效益、集团化发展的推动力量。其经营范围物业管理及咨询，水泵设备维修，制冷设备安装及维修，管道安装及维修，室内装潢及设计，建筑工程，市政工程，园林绿化工程及养护，停车服务，室内外保洁服务，销售日用百货、办公设备、环保设备、保洁材料等，其主要收入也是来源与此。物业企业本身具有业务比较单一而且客户数量比较多、单个客户费用相对低、相对稳定的特点，双方之间是一种平等的合同委托服务与被服务的关系，所以物业服务是基于委托合同而提供的一种服务内容。合同中详细说明了固定的收费标准、服务项目、服务内容及服务标准等，客户和物业相应的权利和义务。

　　二、物业企业全面预算管理的现状

　　目前市场上大部分物业管理服务企业是应开发商开发产品销售及售后服务需要而衍生出来的附属企业，其创立的初始目的是为了配合和促进开发产品销售及开发品牌的延伸，因此，这类物业管理企业，其品质服务是放在第一位的，可以被定位为房地产企业的衍生品，其战略发展的重点是品质至上、服务于销售。而应现代服务的需求，市场上同样存在于另一类物业管理企业，这类企业不依附于任何开发商，以其灵活的经营管理模式广泛存在于市场当中，其战略发展的目标和方向是经济效益最大化。

　　(一)全面预算的编制

　　物业管理服务企业全面预算编制具有全员、全额、全程参与的特点。中小型物业企业的管理层级受成本影响人员较少，组织结构比较简单，预算的责任重点可以为项目管理部，在不同的管理项目中直接划分本企业的预算目标。大型物业企业则不一样，由于其管理项目数量较多，应该根据项目的实际规模、地理位置、业态等特点，遵守成本效益和管理时效相融合的原则，通过集团制度管理模式，对其进行集合总结，确定责任中心。

　　1.营业收入。营业收入预算是全面预算编制的第一个环节，主要包括：物业服务费、车位费、经营场地租金等收入，其中物业服务费收入是主营业务收入的重要组成部分，是控制收入预算编制的关键所在，其主要涉及三方面的内容，即收费标准测算、收费面积和收费率的完成。

　　2.经营成本。经营成本预算是全面预算编制的第二个环节，而且是非常重要的环节，主要包括：人工成本、能源费、公共设施设备运行维护保养费、秩序服务费、保洁服务费、绿化费、管理费等。

　　人工成本是经营成本的一个重要组成部分，大概占25%左右，因此如何节约人工成本是至关重要的。可以从优化岗位，促使一人多岗、一岗多能得以体现，合理实施岗位合并制度，实现减少人工成本的目标。明确岗位薪酬标准，以岗定薪，以市场指导价格为标准，结合本行业标准，来制定切实符合本企业发展的有竞争性的薪资标准。

　　公共设施设备运行维护保养费属于专业项目投入，是经营成本预算的重要组成部分，大概占10%左右，新项目公共设施设备都在维保期，所以需要物业公司投入的并不多，但相对于北京市場上有好多10几年甚至20年以上的项目则不同，项目老旧除正常维保外还会经常有些维修，费用就会因具体项目特点而不同。总之项目越是老旧，维护保养成本会越来来越高。

　　其他能源费、秩序服务费、保洁服务费、绿化费等其他成本，以常规物料消耗数量为基准，进行测算，以历年数据、标杆企业数据为基础，考虑到新的环境变化，项目差、量差、价差、结构差等制定出合理的适合本项目的预算成本支出。

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文章名称： 物业服务企业全面预算管理的困境及对策

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