城市民宿证券化趋势研究

　　摘要：近年来，随着人们生活水平的提高，旅游住宿的要求也由标准化饭店转向了更有文化特色、更具个性化的客栈、民宿、主题酒店等细分住宿业态。 2019年春节自由行比例由 2016年不足30%上升至40%，其中51%的人群选择抛弃“冷冰冰”的酒店，而预订更有“人情味儿”的城市民宿。城市民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆，给游客温馨亲切的家的感觉的旅游接待设施，是人们体验旅游地风俗和文化的载体。城市民宿，是城市旅游的重要组分，是完善城市旅游的重要途径。旅游地民宿(如拉萨、丽江、乌镇) 则是旅游者住宿、饮食甚至了解旅游地的重要方式。

　　关键词：城市;民宿;证券化;趋势研究

　　《股市动态分析》(周刊)创刊于1990年，由综合开发研究院(中国;深圳)证券研究所主办。中国创刊最早、资格最老的证券类专业杂志。

　　一、国内外研究现状、水平及发展趋势

　　1、国内民宿旅游研究现状

　　国内对于民宿的理论研究起步较晚，对于民宿的界定还沿用着国外民宿的概念。国内学者对民宿的研究经历了两个阶段。第一阶段为2001-2006年，此阶段国内民宿研究更偏向于理论分析，主要包括民宿的行程路径、条件，民宿的经营管理方式等的理论探讨。第二阶段为2007年至今，在研究方法上更偏向于实证分析，研究内容主要包括民宿旅游者体验、游客角度的民宿经营管理策略。

　　理论分析。主要以定性研究方法进行行业层面的研究。陈琦认为，我国民宿将首先从广大民宿农家乐开始。杨丽提出经营者自身的态度、不规范的管理、游客观念的落后等都是我国民宿发展的制约因素。吕建中指出国家、省级政策等上游政策的颁布是推动民宿发展的重要因素。实证分析。邹益民指出，我国民宿理论研究的薄弱环节在于民宿旅游动机、民宿旅游体验、游客忠诚度等的研究。至此，国内进入了民宿研究的第二阶段，研究者纷纷引入社会学调查方法对民宿进行相关研究。各类基于游客体验和游客旅游动机的实证模型如雨后春笋般纷纷建立。胡丽花建立了民宿游客动机、满意度与忠诚度结构方程模型。掌庆琳等提出五个游客的动机主要因素，它们分别是文化探索、文化体验与学习、社会化、新奇以及寻找评价。褚蓓通过从宏观环境、政策支持、宣传渠道、区域特色和机会成本等多个角度对比分析了民宿民宿比城市民宿更具有吸引力。张竞予找出了民宿博客营销关键因素。王雪芳着重分析了民宿住客的旅游特征。龙肖毅采用问卷调查方法，对游客进行差异性的对比研究。

　　同时在比较性研究方面国内也获得较大的突破。至此，国内对于民宿旅游行业的研究经历了前期的对民宿概念的界定、发展路径分析、民宿产生条件的研究，然后以定性研究方法深层次分析民宿旅游行业层面的规范、国家政策等上层建筑，继而运用实证分析方法探讨各影响因子对游客决策行为的影响程度，从而建立以民宿旅游动机、民宿游客满意度、游客忠诚度等基础的结构方程模型，开始关注游客本身的服务质量和满意度。整体而言，国内对于民宿旅游的研究逐步深入，从市场到关注游客本身服务质量和游客忠诚度，是国内民宿发展的一大进步。

　　民宿最早发源于上世纪60年代，英国、日本、法国都是民宿发展较好、对民宿管理较为规范的国家。台湾民宿从80年代开始最先在垦丁国家公园兴起，经过三十多年的发展，逐漸成为了台湾旅游业的重要住宿业态。而我国民宿最早是2000年左右伴随着周边游的发展以“农家乐”的形式出现，最近几年，随着人们从观光游到休闲游、从团队游到自助游的转变，城市民宿作为具有浓厚地方特色的住宿业态受到了游客的追捧，城市民宿投资也得到了井喷式的发展，仅在携程网上线的客栈民宿就有40余万家。2015年11月，民宿迎来了政策的春天。国务院正式提出“积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态”，民宿首次出现在官方正式文件中。2016 年 4 月中国饭店协会成立了客栈民宿委员会，意味着从政府层面正式承认了民宿的合法性。2016年5月4日国务院常务会议上确定了支持住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房等住房租赁市场的举措。国家旅游局也计划出台中国文化主题旅游饭店、旅游民宿、精品饭店等旅游住宿业细分业态标准。这意味着民宿将作为旅游住宿业中的一种特殊产品实行特定的准入标准，这与国际普遍做法也是一致的。实际上，在我国民宿发展比较发达的地区如德清、厦门等地，也已经由地方政府出台了民宿管理办法，由地方政府发放民宿经营许可证，将其纳入到常规管理之中。不过需要指出的是上述地方管理办法都限定于乡村地区，而城市地区的规定还是处于相对空白的状态。

　　2、国外民宿旅游研究现状

　　国外对民宿旅游的研究早与国内。在研究伊始，国外一般以B&B(Bed and Breakfast)的代表民宿或者民宿旅游。多位学者开始对新诞生的民宿这一概念加以论文，形成最初民宿理论研究的依据。Morrison等人认为，民宿是民宿所有权和产权一致的产权人将多余的房屋以出租的形式进行的租赁业务。对民宿这样的界定形成最初世界公认的民宿定义。随着民宿产业的不断发展，更多学者开始关注民宿的管理和营销方面的研究。Barbara Koth对民宿开办的动机和民宿形成产业规模的原因进行了深入研究。 MarcLubetkin在1996年至1997年的两年间，对美国50个州的198位B&B经营者和300位客人进行了调查研究，认为口头传达、互联网、旅游指南是最容易被客户接受的，同时也是B&B经营者最常用的营销方式。继而，国外学者开始关注产业的发展会给政策的颁布带来的影响，纷纷开始研究，指导政府对相关政策的颁布。

　　英国民宿的发展通常认为起源于上世纪60年代的英国西南部和中部人口较少的农村地区，采用B&B( Bed and Breakfast) 的经营方式。后来随着市场需求的增加，经营范围逐渐扩大至露营地、度假平房，80年代在民间成立了“农场假日协会”，将民宿服务加以分级。英国政府规定凡是要实行对外经营的民宿必须取得政府的经营许可证，并且根据客容量设置了消防、卫生等各种准入标准和税收标准，一旦客容量超过6人则有严厉的准入标准和较重的课税，从而一般经营者都将其控制在6人以下。

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