基于旧厂房改造的盈利模式分析——以大华纱厂

0引言
随着城市进程化的加快，一些曾经位于城市边缘化地区的旧工业厂房逐步被围合在了城市的中心地带，这不仅给企业的发展带来不便，而且也影响了整个城市的规划发展^[1]。目前，许多旧厂房已经逐渐被房地产开发企业所购买，成为这些企业开辟新的盈利模式的关键增长点。因而，这些旧厂房的改造升级成为城市再生及房地产开发企业增长的一个契机。然而，面对旧厂房改造的一个关键性问题是如何通过旧厂房改造提升盈利，利用现有旧厂房的资源进行改造升级，形成清晰明确的盈利模式，这些问题已经成为企业亟待解决的关键性问题，也是企业目前重要的研究课题。
“大华纱厂”（以下简称大华纱厂）改造项目为典型的旧厂房改造项目案例，因而，通过重点分析该项目改造升级后的盈利模式可以为旧厂房改造项目提供理论支撑和实践指导。
1旧厂房改造的内涵
城市中的废旧厂房和仓库是产业结构调整与城市建设互动发展而遗留下来的^[2]，丧失了原有的生产功能，在内城更新中往往是作为拆除新建的对象，但却被文化阶层中的艺术家们看中，他们纷纷集聚于此将其改造成适合自己的生活与工作空间，来进行艺术创作。旧厂房和仓库区发展文化产业，对于保护利用工业建筑遗产和延续对历史文脉具有重要的作用。当前一些优秀工业建筑遗产主要是以旅游和文化展示的方式来保护，开发利用甚少，很少参与经济和生产功能，修葺和维护的成本也较高。然而，文化产业集聚区这一全新的经济空间发展模式给这些老建筑注入了新的活力，为其保护、改造和利用提供了新的发展契机和模式，促进了城市功能空间的多样性，进而推动城市经济的可持续发展。随着大量艺术元素的集聚，不同文化的交流、借鉴与融合，使其创意氛围更加浓厚，相关产业和服务设施也发展起来，旧厂房和仓库区被赋予了新的生产功能，逐渐形成具有浓郁文化氛围的旧厂房改造型文化产业集聚区^[2]。
此外，旧工业区的改造有其自身的一些独特之处：a) 工业用地的价值是旧城中同等区位土地中最低的一类，利润空间最大。通过旧工业区的改造可以改善工业区的投资环境、提高城市的综合竞争力；b) 旧工业区的改造往往就会伴随着土地功能的置换。置换的目标就是土地利润的最大化。这种动态的置换则经常与城市产业结构的调整相联系；c) 旧厂房或旧工业区的产权相对集中，既简化投资者的产权转让程序，又减少投资者的初次投资费用，有利于投资者的投资，实现土地商品化运作，获得利润的最大化；d) 旧厂房或工业区的改造可以很好的利用当前些城市基础设施，减少了初次投资成本，实现资源的可持续发展^[3]。
2大华纱厂的案例分析
2.1现状分析
大华纱厂在1966年12月16日，更名为国营陕西第十一棉纺织厂，这一名称为广大西安市民所熟知。1998年底被中国华诚集团兼并，划归至中国华诚集团在陕西的全资子公司——唐华集团（注：其下属公司有唐华三棉、唐华四棉、唐华六棉、陕西大华、唐华一印）。2001年3月6日，经中国华诚集团批准，原陕西第十一棉纺织厂改制成为现在的陕西大华纺织有限责任公司，注册资金3 000×10⁴ 元。在职员工3 000多人，年生产能力为纱7 000 t、布3500×10⁴ m。后经不起经济效益日益颓势，企业于2008年10月实施政策性破产，由市国资委注册成立西安大华纺织有限责任公司。公司注册以来，因破产清算、产业结构调整以及西安城市建设规划的需要，企业一直处于停产等待重组时期。目前，大华纱厂位于西安市太华南路251号，地处西安火车站北侧、唐大明宫国家遗址公园东侧，距西安火车站不足2 km。企业占地面积270 667 m²，其中生产用地116 667 m²，生活区占地154 000 m²，生产区建筑面积8.17×10⁴ m²。
2.2大华纱厂资源要素
工业遗产包括具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业文化遗迹，包括建筑和机械，厂房，生产作坊和工厂矿场以及加工提炼遗址，仓库货栈，生产、转换和使用的场所，交通运输及其基础设施以及用于住所、宗教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。目前现存原大华纱厂遗存及工业遗产资源主要有以下方面：a) 民国时期的厂房、南门门楼、办公用房、库房等工业建筑遗存；b) 民国时期以及建国后50年代、60年代不同时期的机器设备、工具器具；c) 民国时期有历史价值的办公用品；d) 反映大华纱厂各方面情况的档案、图片、文章等史料。
2.3大华纱厂规划及改造内容
大华纱厂改造项目所倡导的是以盛唐文化为背景，以唐风元素为主线，以体验消费为特征，着力打造集购物、文化、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式文化休闲消费天堂。该项目以大华纱厂自身的文化历史底蕴与相邻唐大明宫国家遗址公园为依托，在改造中，将部分的旧工业建筑保留下来，并且新建设一组的商业建筑，改建中老工业建筑更多的是保留建筑的外观特征，同时也保留厂里最具历史意义的一些生产机具。具体的项目概念性规划图和规划内容如表1所示.
表1 大华纱厂项目的改造规划及内容

旧 厂 房 改 造 后 的 项 目 内 容	文 化 项 目	大华博物馆
		小剧场
		艺术沙龙
		创意办公
		特色工坊
	商 业 项 目	休闲购物
		品牌专营店
		休闲娱乐
		餐饮酒吧
		特色酒店
	配 套	城市配套服务
		停车库

（图和表不能整体放在一起，可以分开放，但是这个图在排版的时候印刷肯定不清楚，建议作者去掉图，只保留表1内容）
通过项目的可持续性发展的改造升级，项目将有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
3基于案例分析的盈利模式分析
根据上述的大华纱厂项目改造升级案例可以看出，改项目改造主要从文化创意项目和商业休闲项目2个方面打造全新的文化创意产业聚集区，带动区域经济发展。从其改造项目内容来看，此类旧厂房改造的盈利模式主要包括以下3个方面。
3.1区域升级模式
    区域升级模式强调的是对区内工业进行适当升级，同时给与一些政策的扶持，即可吸引新的投资，改变工业区面貌^[4]。例如，大华项目中将原有的工业区域改造为特色工坊、创意办公区等形式^[3]。这些形式保留了原有的厂房区域工坊及办公功能，但又融入了现代休闲办公理念和特色工坊体验内涵，是对旧建筑老功能的区域升级的直观表现。此种模式主要通过局部拆除、改建扩建等手段，形成整旧如新、新旧对立的视觉感觉，完成区域升级，带动价值增长。盈利增长点：为旧工业文化体验，新旧环境对比感知。
3.2空间重组模式
    另一种重要的盈利模式是通过空间重组，指打破原有的旧厂房的空间形态，经过设计加以处理，形成新的效果和新的形式^[3]。例如，大华项目中通过空间分割和空间合并，形成休闲购物、餐饮娱乐、配套服务等项目。这些项目的空间是通过设计和规划后，对现有空间进行改造重组，打造具有一定空间序列的功能区域，实现原有旧厂房空间的限制，完成空间重组，实现新的商业环境和利润增长点。此种模式主要通过空间分割和空间合并的手段，形成整旧如新、整旧如旧的视觉效果。盈利增长点为旧区域的新商业，新商业的文化消费。
3.3功能转换模式
    功能转换模式是1种非常重要的盈利模式途径^[3]。原有的旧厂房建筑仅仅被限制于工业使用，而真正打造全新的具有影响力的老工业遗址文化集聚区，就必须对原有一些建筑功能进行改造升级，使其功能发生转换，形成新的文化项目内容，融入到旧工业区域，增加文化内容，吸引消费者进行文化体验，完成价值增长^[4]。例如，大华项目中引入了博物馆、小剧场、艺术沙龙等形式的文化项目内容，这些项目内容是通过对现有旧建筑功能的转换，引入现代理念的文化体验，完成旧工业建筑功能的多样性，打造区域文化特色。通过具有特色的文化项目展示和体验，可以更好地形成文化效应，吸引消费者消费感受，丰富现代人生活内容。因此，通过功能转换的盈利模式必须与区域升级、空间重组等模式协调发挥作用，通过文化体验吸引商业消费、通过商业区域打造增加人气，宣传文化项目。盈利增长点为新旧文化展示及体验，带动商业投资与消费。
    通过案例分析以及上述盈利模式分析，我们可以概括出基于旧厂房改造的盈利模式体系如图1所示：

4结语
    基于大华纱厂的旧厂房改造项目案例，从改造规划内容着手总结分析，建立了基于旧厂房改造的盈利模式体系。具体地讲，旧厂房改造的盈利模式可以从区域升级、空间重组、功能转换3个途径完成旧工业区域厂房建筑物的价值增长，带动旧厂房改造项目的盈利增长。通过研究建立了基于旧厂房改造项目的盈利模式，对此类项目开发运营具有重要管理意义，同时，也对房地产开发企业投资开发此类项目，开辟新的商业模式具有理论指导和实践依据。
参考文献：
[1] 阳建强,吴明伟.现代城市更新[M].南京:东南大学出版社,1999.
[2] 张卫宁.改造性再利用——一种再生产的开发方式[J].城市发展研究,2002(2):51-55.
[3] 李万利.唤醒工业城市的记忆——旧产业建筑的再利用[D].合肥:合肥工业大学,2007.
[4] 张月淳.失去生产功能的旧工业建筑改造再利用初探[D].重庆:重庆大学,2005.

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文章名称： 基于旧厂房改造的盈利模式分析——以大华纱厂

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