风险导向审计技术在房地产企业税务风险评估中的应用

　　摘要：在我国税收制度不断改革和监管力度不断加大的背景下，房地产企业如何加强税务风险管理的科学性和有效性，对其生存和发展至关重要。税务风险评估作为税务风险管理的关键环节，如何增强其过程的科学性也非常值得探索与研究。为了探索企业如何能有效提升税务风险评估的科学性，文章将财务报表审计中风险导向的审计技术引入在税务风险评估过程中，文章以房地产企业为例，通过了解企业及其环境和评价企业的税务相关的内部控制两个维度对房地产企业的税务风险进行全面、综合地评估。

　　关键词：税务;风险;风险评估

　　一、引言

　　近年来，我国在供给侧结构性改革的历程中，将减税降费作为重要举措之一，不断加大税收制度改革力度和深度，以期为纳税人减税降费，增加市场活力。最新一轮的税收制度改革有“营改增”税制改革、个人所得税专项附加扣除改革、增值税税率进一步调整等。在税收制度不断改革的大背景下，税收政策频繁更替，税收法律制度体系性不强、回应性不足、前瞻性不够，使得企业面临着巨大的税务风险。而税务部门征管能力显著提升，监管力度不断加大，纳税信用制度不断完善，使得企业违法行为更容易被识别，税务风险带来的后果更加惨重。房地产企业是我国的税收大户，税务风险相对于其他行业更加严峻。在这样的背景下，房地产企业如何加强税务风险管理的科学性和有效性，对其生存和发展至关重要。税务风险评估作为税务风险管理的关键环节，如何增强其过程的科学性也非常值得去探索和研究。

　　二、税务风险评估的环境分析

　　由于财务报表审计是对财务报表是否不存在重大错报风险提供合理保证，而财务报表审计测试流程中的风险评估这一关键环节和税务风险管理中的税务风险评估相比较，两者的工作过程具有兼容性，工作方法有相通性。风险导向审计作为当今主流的审计方法，审计程序和审计技术已经相当成熟完备。为了探索企业如何能有效提升税务风险评估的科学性，本文将财务报表审计中风险导向的审计技术引入在税务风险评估过程中，并且以房地产企业为例，对房地产企业的税务风险进行评估。将财务报表审计中风险评估程序主要从了解被审计单位及其环境和了解被审计单位的内部控制两个方面，同样地，本文也从这两个方面来评估企业税务风险。

　　(一)了解房地产集团公司税务风险外部环境

　　1. 经济形势和市场竞争

　　我国推进供给侧结构性改革，对房地产企业的影响重大。房地产企业如何从激烈的竞争中脱颖而出，离不开对成本的控制，而税收成本则是一项较大的可控成本。任何重大税务风险损失对于处在这样的经济形势和激烈市场竞争中的房地产企业都是致命的打击。

　　2. 产业政策与融资环境

　　近年来，在国家去杠杆、去通道的总体要求下，银行、保险、信托等金融机构对房地产融资采取审慎收缩的态度，整体货币环境偏紧，货币政策越发收紧。企业融资环境较差，则意味着对于企业来说，资金的运营效率非常重要，如果税务风险导致补缴大额税款、加收滞纳金、处以行政罚款，企业很有可能资金紧张，甚至资金链断裂。

　　3. 税制改革与政策变更

　　我国不断加大税制改革力度和深度，“营改增”税制改革是近年我国全面实施减税降费以来对房地产企业影响最大的一次税制改革，房地产企业作为“营改增”税制改革最后突破的领域，此次改革对房地产企业影响大而深远。改革期间一系列增值税暂行条例、实施细则、规定办法及一大批规范性文件陆续频繁发布，法律文件多而繁杂，企业对增值税形成深入全面的认识和理解存在相当大的难度。

　　4. 税制法律体系健全程度

　　截至目前，全国人大已制定了包括9个税种的法律和《税收征收管理法》。但这些税收法律立法基本采取了框架式的模式，对征税标准仅作提纲式的较为抽象式的规定，没有严格规则，留下很多的立法空白。伴随着这些内容简约的税收法律，更多的是庞杂的税收行政规则。

　　5. 税收监管与执法力度

　　我国通过税收征管制度改革，税收征管能力持续提升，税务机关监管力度不断加大。国地税合并之后，信息数据更加集中。这些年税务局更多地依托现代信息技术，加强大数据应用、区块链技术，强化监察成果，使違法行为更加容易被识别。同时，加强纳税信用制度建设，违法代价更加惨重。

　　(二)了解房地产公司税务风险的内部环境

　　1. 发展战略与经营范围

　　在严控的政策不断发酵的情况下，房企传统的盈利空间不断减小，在我国产业转型升级和新型城镇化双重新背景下，产城融合模式下的产业地产成为房地产企业发展新趋势。很多房地产企业尝试战略转型，从传统房地产经营转型，逐步探索升级为产业地产。房地产企业进行战略变革，扩大经营范围，必然面临着各种风险。在经营范围上，房地产业务模式多样化，业务规模庞大等自身行业特点，使得涉税税种多、涉税环节复杂、涉税行为多样化，房地产集团公司相对于其他企业税务风险高。

　　2. 经营成果与财务状况

　　很多中小房地产企业中遇到的较为普遍的问题是，一是项目在投资建设中，难以做到短、中、长期投资的有机结合，二是随着国家对住宅类房地产实施严控，市场趋于理性，投资的短期住宅项目中，内部收益率及销售净利率达到项目可行性研究的二级开发收益目标难度比较大;三是投资的中长期产业项目资金缺口大，回收周期长。房地产企业的想要实现项目整体盈利及资金平衡，现阶段的挑战也比较大。

　　3. 资金压力情况

　　房地产企业自身的金融战略、金融团队的实力、多种融资资源和渠道的储备和整合、企业的规模和实力、企业的信用体系都会影响到企业的融资能力，企业的融资能力不同，所面临的资金压力也必然不同，自然面临着的是否能及时缴纳税款，是否有延期缴纳、少交税款的压力也不同，面临的税务风险就不同。

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文章名称： 风险导向审计技术在房地产企业税务风险评估中的应用

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