引言
城市综合体酒店式公寓是城市地标，是家的样板，是流动的办公室，是整过容的小社会，是迷你版上流圈，是生活方式博物馆，是消费的集大成者。或许你对城市综合体这个名字已不再陌生，它是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般来说，酒店式公寓是城市综合体最基本的业态组成部分之一。
已经习惯了家的庸常，写字楼的机械化、生活的一成不变与挥之不去的生活压力，但在城市综合体酒店式公寓里，一切皆可抛去。这里永远井井有条、床单永远整齐、服务永远到位、人们总是陌生又彬彬有礼，它满足了你对精致生活的向往和被人呵护的心理追求。在这样一种高品质居住行为模式的带动下，城市综合体酒店式公寓很快风靡全国，可是一系列的问题也随之而来。
1城市综合体酒店式公寓中存在的系列问题研究
1.1概念模糊引发的问题纠纷
比起发达国家，中国的房地产业起步较晚，概念模糊是房地产市场的重一个要特征。在城市综合体酒店式公寓全国热销的时候，许多开发商为了谋取利益，就在小户型住宅产品上冠以酒店式的美名，转为酒店式公寓项目。盲目的消费者甚至没有分清酒店式公寓和普通住宅的区别，就跟风购买酒店式公寓作为投资，殊不知酒店式公寓划归商业用地，使用年限较短，如果作为投资用房，其价值会逐年降低，价格也会大打折扣。同时由于酒店式公寓的高水电费(非民用)、高物业费，其持有过程中要承担的成本，要比普通居民住宅高得多。
城市综合体酒店式公寓设计理念可以说是超前的，可是国外的理念引进得很好，但用的时候用偏差了，很多开发商都在打擦边球。目前在国内很多城市做的不是酒店式公寓，而是叫服务式公寓，它是提供有限的服务，只凭它提供服务的多少来决定它附加值的大小。很多开发商并没有根据市场研发自己的产品，许多项目也只是空有理念，未必都能实现。
1.2由硬件设计引发的问题
1、居住功能差，房型欠合理，舒适度不佳
通过调研发现很多城市的综合体酒店式公寓也为了在有限的空间提供更多的房源，牺牲了公寓的品质。多数户型只有单面采光通风，且进深较大，如果分隔又会形成黑房间。受总面积的限制，各功能空间容易相互影响，有些小户型彼此门窗相对，有的隔墙过薄，视线和声音都相互干扰，私密性较差。
此外，有的住户工作需要，希望灵活的改变房间的功能，或者居住人数的变化，想通过自行设计改变房间的数量，这就给设计者提出了更高的要求，是否能满足客户的不同需求也是一个项目成败的关键因素之一。
2、走道过长，得房率低
许多的中小城市综合体酒店式公寓的得房率多数在70%左右。这与新建住宅80%左右的得房率相比较低。一方面酒店式公寓的投资风险和高额的税费影响了购买者的选择，还有一个重要因素是多数酒店式公寓往往采用中间一条窄长走道，两侧为住户，如同鱼骨状的平面布局，还有的过道绕电梯一圈，四周住户的环形布局。各户所分公摊面积较多，从而降低得房率。另外在寸土寸金的小户型中各种管道、墙体占用的面积也比大户型明显增多。
然而提高得房率并不是一味地减少公摊面积，而是要在满足使用要求、技术要求和设计规范要求的前提下，通过平面结构的优化，达到公摊面积的合理节约分配。
3、可识别性差，交通拥挤
住户反映识别性差是因为综合体酒店式公寓每层多户，鱼骨状、回环状的平面布局的弊端。进入走道，除门牌室号之外无其他可识别的标志，缺乏方位感。交通拥挤问题更是严重，集中式的垂直交通在每天出行高峰时根本不够用。每层多户的布局，假设每户只有一人居住，每天也有几百人上下进出，加上年轻人居多，每天出入频率更高。有时还有保洁人员推车出入，显得更加拥挤。拥挤状况不但加重了电梯的运载频率和运载量，而且使综合体酒店式公寓品质与形象大打折扣。
可问题往往又是双刃剑，如果一味的增加电梯的数量，虽然拥挤问题得到了缓解，可无形中造成了成本的增加，最终还是由住户来买单。所以还需要回归问题的原点，找到这个症结是不是可以通过平面的优化设计以及结构的调整得到改善。
4、居住人群繁杂，商住矛盾突出
期刊VIP网，您身边的高端学术顾问
文章名称：
城市综合体酒店式公寓问题研究及优化设计
文章地址：
http://www.qikanvip.com/jianzhusheji/522.html
