以往提到“住宅工程质量”，一般是指符合规范性要求，主要是基于施工质量和材料质量。现在，首先是要保证工程的结构安全和使用功能，同时对住宅的性能和室内环境质量也提出了更高的要求。因此，“住宅工程质量”也随之发展成为一个综合性、广泛性的概念，既包括施工质量、材料质量，也包括设计质量、环境质量。随着住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，住宅的节能、环保等因素也成为衡量住宅工程质量的重要指标。
1 住宅工程现状质量存在的主要问题
住宅工程质量标准的构成或评价包括三个方面：住宅工程的结构、外观装饰质量；住宅的使用功能质量；成片小区建设中水、电、煤、卫、电话及绿化等公共配套设施的功能质量。当前住宅工程的质量在以下几个方面存在着较为突出的问题，具体表现为：
1.1 有的房屋沉降量过大，沉降不均匀
主要表现形式为：
(1)最终沉降量超过地方标准和设计允许沉降值。由于基础下沉过大，造成下水道阻塞不通，甚至毁坏。
(2)纵向沉降量严重不均匀。单栋住宅两端沉降明显差异，偏差值超过规定。造成出现大小不一等不规则裂缝。
(3)沉降长期不稳定。工程竣工已5年，仍然存在沉降值过大及不均匀现象。
1.2 有的住宅交付使用后产生较多的结构和外观裂缝现象
表现形式有沉降裂缝、结构裂缝、斜裂缝、预制板裂缝、现浇板裂缝，使二次装修无法施工，居民反映“出了旧房，进了危房”。
1.3 有的住宅在使用过程中存在各种渗漏现象
表现形式有:屋面渗漏、外墙渗漏、地下室渗漏、楼面渗漏、管道渗漏、卫生洁具渗漏、煤气管道渗漏等等，由于渗漏造成室内电气短路，使住户的家具发霉，给住户的生活带来诸多不便，甚至隐含着不安全因素。
1.4 有的住宅使用的原材料质量低劣，给住宅结构带来隐患
如冷镀锌管用作给水管，由于管材内壁薄厚不均匀，涂锌稳定性差，造成水资源被污染。水中杂物使水质变味。混凝土骨料含有游离MgO、CaO，时间一长，会爆裂，成为破坏结构隐患点等等。
上述住宅工程质量通病，给居民带来了困扰，影响了住宅工程质量水平的提高，并产生了一定的社会后果。
2 住宅工程质量问题的原因分析
住宅工程是一个系统工程，形成住宅工程质量问题的原因也是由系统工程中各环节的因素综合构成的，如住宅建设参与各方的行为都会影响住宅工程质量。
2.1 质量问题的直接原因
（1）规划不能反映社会发展水平。规划缺乏先导性，住宅建设选址不当。公建配置指标偏小，盲目地追求住宅的高宽度，绿地指标过低。有的住宅区选址过于远离市区，由于开发商的短期行为，开发规模小，造成小区的交通与市政配套设施的困难，给居民的生活带来不便。
（2）勘察设计追求与住宅工程质量控制脱钩。设计未能按工程地基特点进行设计运算，控制沉降系数，使住宅沉降得不到有效的控制；对沉降、温差等原因造成的裂缝，也没有从设计上来考虑相应的措施等。
（3）承建住宅的施工单位素质偏低。住宅工程大部分由资质较低的企业承担，这些企业技术素质低，管理水平差，无能力确保质量措施的实现，也就确保不了住宅工程的质量。
（4）建材市场仍混有不少伪劣产品。目前大部分建材生产厂家管理薄弱、工艺落后、产品不配套；建材产品进入住宅工程施工现场把关不严，在利益的驱动下，建设单位和施工单位的现场负责人，没有严格地执行建材准用证规定，对建材产品不审证、不检测，难以保证质量。
（5）住宅工程质量保修无有效的措施保证。住宅工程交付使用后，建设单位和施工单位对住宅工程质量的保修责任不明确，发生质量问题后，互相推诿，质量问题不能及时解决，引起居民的投诉上访。
2.2 质量问题的间接原因
（1）制约机制方面。住宅建设各方质量责任制不能有效的落实，没有形成一个有效的住宅工程质量保证体系。
（2）用户使用方面。用户的质量意识和法制意识较为薄弱，与住宅质量相关的法律、规章中，对用户的约束较少，对于由于用户使用不当而造成的住宅质量问题没有明确的界定，缺乏追究用户质量责任的措施。
（3）住宅建设标准规范方面。目前的住宅工程标准尚未从住宅产业现代化这一战略高度考虑问题，标准体系尚未覆盖住宅工程本身外的环境建设。建设各方有标不依现象也相当严重，为住宅工程带来隐患。同时住宅工程标准的实施和管理的力度不够。
3 住宅工程质量问题的控制措施
（1）住宅工程质量通病是工程质量的顽症，必须采取标本兼治、综合治理的方法，我省部分地区通过制定相关防治导则、办法、指南、措施等已取得的阶段性成果，也证明了住宅工程质量通病是可以得到有效控制的。
同时，各级建设行政主管部门应充分发挥住宅建设、勘察、设计、施工、监理等单位的积极性，通过完善相关的技术、经济政策和推进机制，加大科技投入和集中攻关，集中解决影响住宅工程质量的问题。鼓励采用先进、适用、可靠的新技术、新工艺、新材料、新产品，通过不断提升住宅建设的科技含量和整体效益，确保住宅工程质量。
（2）住宅建设要逐步实行产业化，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。具体地说，住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才、科技为手段，通过将住宅生产全过程的规划设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产品供销一体化的生产经营组织形式。
（3）住宅施工企业要实现专业化。应鼓励国有大中型企业参与住宅建设，同时，必须实现中小施工企业的专业化，鼓励粉刷、建筑、木工、安装等技术领先、人员素质高的专业队伍进入住宅市场，通过长期反复实践，提高其专业水平。政府必须制定相应的政策，从专业化的角度保护并发展从事住宅建设的中小专业施工企业。
（4）引进消化国际住宅建设先进经验，创新发展我国住宅建设科学技术，提高住宅工程的建设质量需要建设、设计、施工、监理等各方质量责任主体的共同努力。
通过上述的相关措施逐步建立起以开发企业为主体的住宅工程质量保证体系，以中介咨询机构为主体的住宅工程质量市场制约体系和以政府为中心的住宅工程质量监督体系，必将在近几年内从根本上建立比较完善的住宅工程质量控制体系，适应社会主义市场经济发展的要求，满足人民生活水平不断提高的需要。
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当前住宅工程存在的质量问题、原因分析及控制
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