摘要：商业建筑的规划设计应考虑周边人口规模区位、商业体量，商圈分析，商业种类业态分析，交通动线与空间，与城市的关系，设计的主体。
关键词：商业体量、业态、交通、主体
Abstract: When plan and design the commercial building, it should consider the surrounding population scale, business scale, business circle analysis, business types of operation analysis, the relationship between traffic and space and city, and the design subject.
Key words: commercial scale; type of operation; traffic, subject
中图分类号 : F540.32文献标识码： A 文章编号：
商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。设计中必须全面的考虑以上的所有因素。提出以下几个切入点供参考。
1. 人口规模、区位、商业体量
项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。
首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店(15000㎡)肯定不会开在十五万人以下的地方;五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。
第二点是项目所在的区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住宅密集区等等。
将这两点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。
2. 商圈分析
商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来?用什么方式到达?由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。
商业区——商业行业集中区，其特点为流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
住宅区——该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
文教区——该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
办公区——该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
混合区——住商混合、住教混合、商办混合等等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。
看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。
商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
3. 商业种类业态分析
人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种从使用上可分为消费品类和再生产品类;从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类，其特点：
|
特点 |
购买频率 |
价位 |
购买习惯 |
外部作用 |
更换周期 |
地位 |
|
日常用品 |
高 |
低 |
冲动 |
短 |
不大 |
缺之不可 |
|
选购品 |
较低 |
较高 |
计划 |
较长 |
对服务有用 |
重要 |
|
专用品 |
非常低 |
非常高 |
考虑再三 |
先品货、后价格 |
对专业人士影响大 |
重要、量小 |
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
4. 商业建筑中的交通动线及空间形式
商业建筑空间的价值及其提升由诸多因素决定，从建筑设计的角度出发，商业空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对于既定商业地块来说，充沛的人流来自于对商业建筑空间交通系统动线的有效组织和与城市交通系统的有机结合。而人群驻留的因素则更复杂一些，文化氛围、感官吸引、甚至空间规模或细微的小品处理都有可能成为人们驻留的因素。在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。
(1) 系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。
(2) 在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。
购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。
商业项目要求合理的空间形式，一般可采用以下四种空间模式：
(1) 室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。
(2) 露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街;
(3) 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖;
(4) 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖;
5. 商业地产与城市环境的关系
商业地产非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。尤其是市中心区的商业设施，与既有城市纹理息息相关，商业所带来的人潮、车流，必须巧妙地融入，或者善用既有环境的资源，形成新的特点。上海新天地是个成功的例子;圣地亚哥琥珀广场值得参考。
6. 设计的主题、场所、印象
吸引人潮，创造一个消费者印象深刻而流连忘返的场所，这是商业设计最有趣也最有挑战性的地方，这当然包括风格、主题、景观、行为的设计、街道家具等，每一个商业设施必须至少有一个有特色的场所，最好结合一些动态性、可变性的设施，例如大屏幕、喷水池、旱喷、表演舞台……等。
主题设计的魔力就是要让使用者产生梦想，创造出个人的天地，进而发掘自己的幻想空间和自由天地。
总之，好的商业建筑需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧，这不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程， 使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，以实现建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。
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文章名称：
浅析商业地产中的建筑规划设计
文章地址：
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