关于集体土地建设用地潜力分析与探讨

　　1 分析数据的选取与采集

　　2010年试点选取锦州市经济技术开发区娘娘宫镇，辖区面积135 ,居民点面积为10 ，位于锦州市的南部，是锦州市及辽西地区对外开放的前沿，试点地区具有一定的北方代表性。2011年试点选取合肥市高刘镇，辖区面积195 ，居民点面积16.5 ，位于合肥市西南，试点地区具有一定的南方代表性。采用常规的地籍测量和权属调查方法来完成实验区的土地利用现状数据采集。数据划分为：宅基地、公益用地、基础用地、企业用地、居民点内农用地、居民点内未利用土地及其他土地。

　　2 集体土地建设用地潜力模型建立

　　农村集体土地建设用地潜力是指通过对现有农村居民点改造、迁村并点等，可以腾退出来的土地面积。农村居民点整理潜力测算是农村居民点整理潜力分析的重要组成部分，是农村居民点整理规划的基本依据。

　　2.1 潜力要素的组成

　　(1)农村人均建设用地面积严重超标而形成的潜力;(2)废弃建筑物压占土地形成的潜力;(3)村庄建设缺乏有效的规划，建筑混乱、村庄内容水区、建筑垃圾压占、建筑废弃地等空闲地而形成的潜力;(4)“空心村”现象，土地集约利用程度低而产生的潜力;(5)村庄中和村庄之间的闲散土地形成的潜力。

　　2.2 潜力模型分析比较

　　(1)人均建设用地标准潜力模型：A=M-N·P

　　式中: A-最大建设用地潜力值、M-农村居民点现状面积、N-人均居民点标准面积、P-某时期农村人口数。

　　此模型是我国在测算农村居民点整理潜力时的常用方法，存在的问题是：人均用地标准缺乏对农民宅基地中必要生产用地的考虑致使潜力测算面积偏大，例如本次调查中宅基地面积为486.5公顷，而其中有133.0公顷为田地或菜地，这部分田地来计算成潜力用地显然是不科学的;另外随着城市化影响农村人口是在不断减少，但是伴随着农村家庭结构小型化，农户数量确在不断增加，造成了人口减少户数增加的现象。

　　(2)户均宅基地标准潜力模型：A=(Q-T)·P

　　式中: A-最大建设用地潜力值、Q-户均居民点现状面积、T-户均居民点标准面积、P-某时期农户数。

　　计算方法也很简便，比按人均建设用地标准测算更符合农民生活实际，较为合理。但此法主要是对现状潜力的一个测算，以农户数量不变为前提，没有考虑农户数量变化对整理潜力的影响。

　　(3)农村居民点内部土地闲置率潜力模型：A=M·K

　　式中：A-最大建设用地潜力值、M-农村居民点现状面积、K-土地闲置率。

　　能够反映闲置土地面积，这部分潜力几乎都可转化为现实潜力;缺陷是只考虑了闲置土地一方面的潜力，忽略了农村居民点内部非闲置土地的整理潜力。

　　2.3 潜力模型建立

　　综合比较以上三种方法各有利弊，致使潜力测算结果的可行性较差，测算的潜力往往偏大，难以实现。结合当前我国农村居民点整理潜力的主要组成，设计了农村居民点整理潜力测算的新方法。此方法以户均宅基地标准潜力模型为基础，并充分考虑能够影响潜力值发生较大浮动的因素，并能够服务于开发整理规划及农村居民点规划。

　　其计算方法如下：

　　A=M-Q·P/R (1)

　　P=G/Qt (2)

　　式中：A-农村集体土地建设用地最大建设用地潜力值、Q-户均居民点现状面积、P-某时期农户数、M-农村居民点现状面积、R-建筑用地比例、G-目标年农村人口数量、Qt-目标年农户规模。

　　可能增加的耕地潜力值(Ai)

　　Ai=A×D (3)

　　D=B/N (4)

　　式中：Ai为农村居民点整理后可能补充为耕地的潜力值，即最大的整理潜力值与可能整理为耕地比率的乘积;D为可以或可能整理为耕地的比率; B为该区域现状耕地面积;N为该地区农用地面积。

　　综合(1)、(2)、(3)、(4)可得集体土地建设用地潜力分析计算公式：

　　潜力值= [M-Q·G/(Qt·R)]·(1+B/N)

　　3 集体土地建设用地潜力模型探讨

　　采用新的测算方法，按照各地农民的生活与生产的实际需要确定户均宅基地标准，可以克服人均建设用地标准法不能反映农户数量及家庭结构对其影响致使潜力测算结果偏大的缺点，可以保证整理后农民必要的生活与生产用地;同时，该方法以居住建筑用地(宅基地)占整个农村居民点的比例进行修正，考虑到了新农村建设中的公共设施用地;另外，由于它考虑了人口及农户数量的变化，也克服了户均宅基地法和农村居民点内部土地闲置率法中，潜力测算不全的缺点;因此，该方法的潜力测算结果具有较好的可行性，可以应用于土地开发整理规划及农村居民点规划。随着城镇化水平的进一步提高，大量农村居民向城镇集中，农村居民点用地的潜力较之上述分析计算结果还要大很多，而这些新的土地资源，相当一部分分布在地势平坦，区位也相对优越的区域，具有很高的再开发利用价值。

　　应该明确的是，潜力测算标准并不代表实际的工程标准，它只是针对全体农村居民点用地整理潜力测算的标准。重新建立潜力测算标准的思路与潜力逐级订正的思路是一致的，即现有工程标准之所以实现不了是因为有许多的自然、经济、社会限制性因素导致无法对全部农村居民点进行整理，如果能在标准的选择体系中恰当的加入这些自然、经济、社会限制性因素的选择限制，并给出不同限制下的合理测算标准，那么这个问题就解决了。

　　参考文献：

　　[1]中华人民共和国国家标准GB50188- 93.村镇规划标准

　　[2]张凤荣.土地规划与村镇建设[M].北京中央广播电视大学出版社,1999

　　[3]马锐,韩武波等城乡交错带居民点整理潜力研究——以山西省太原市晋源区为例农业工程学报;2005年S1期

　　[4] 陈前虎等，我国农村宅基地制度变迁及其流转模式分析，2009年中国土地学会学术年会论文集

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文章名称： 关于集体土地建设用地潜力分析与探讨

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