业主方合同体系策划浅议

某办公楼工程，19层，建筑面积 6万 M²，要求工期 900天完成。为确保工程顺利实施，根据建设工程项目管理的要求，业主方在项目实施初期对整个工程的合同体系进行了科学策划，取得的良好效果，浅议如下。
一、合同体系策划的含义
建筑工程项目是通过许多合同来实施的，对业主来说，这些合同就构成了一个合同体系。合同体系策划，就是在建筑工程项目开始阶段，对工程相关合同进行总体策划，确定对整个工程、整个合同的签订和实施具有重大影响的问题，目标是通过合同保证项目总目标的实现。
业主通过实施各个合同来实现项目的目标，由于建筑工程项目的阶段性、技术上的复杂性，以及专业化分工，通常一个建筑项目需要很多合同，少则几十个，多则成百上千个。大型建筑工程项目的合同体系尤其复杂。完善的合同体系策划对成功的实施项目，实现项目目标具有重要的意义:

1. 合同体系策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任，权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。
2. 通过合同体系策划确定项目各方面的重大关系，防止由于这些重大问题的不协调或矛盾造成工作上的障碍，造成重大的损失。
3. 对于业主来说，正确的合同总体策划能够保证圆满地履行各个合同，促使各个合同达到完善的协调，减少矛盾和争执，并顺利地实现项目的整体目标。

 
二、项目管理模式及合同体系结构策划
项目管理模式一般包含两个方面的内容，一是确定整个项目的合同结构，二是确定项目各参与方在项目管理过程中的管理关系。因此，合同体系策划和项目管理模式的确定具有很强的相关性，合同体系策划是项目管理模式的内容之一。
通常项目管理模式具有以下四种：
1）平行承包模式
业主将设计、设备供应、工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责(见图1)。各承包商之间没有合同关系。在这种方式中，业主的采购、招标工作数量较大，需要进行充分的计划和前期准备，而且在工程实施过程中业主的管理和协调工作很多，需要较强的项目管理能力。长期以来我国工程项目多采用这种方式。
2）总承包模式
由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工以及管理工作，甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究(见图2)。承包商向业主承担全部工程责任。在这种项目管理模式下，业主只需要与总承包商和咨询顾问签订合同，他所面对的承包商数量很少，合同结构比较简单。目前这种项目模式在国际工程中采用得越来越多，而且主要是一些大型、复杂的项目，并且业主多为私人企业。
 
              3）混合模式
将工程委托给几个主要的承包商，如设计总承包商、施工总承包商、供应总承包商等(见图3)。在此模式中，业主聘请项目管理单位（PM）全权代表其负责工程项目的管理工作，包括设计和顾问公司的协调管理、招标采购、现场施工进度、质量、投资控制。业主只与设计、顾问、PM、监理公司签订合同，不深入干涉工程的实施和管理，只对重大问题进行决策。施工阶段的现场管理和协调由施工总承包承担，它将专业工程分别委托不同的专业分包商实施，并在施工过程中控制各分包的施工质量、进度和投资。
4）非代理型的CM承包方式，即CM/non-Agency方式。
CM中非代理型的模式(见图4)，CM承包商直接与业主签订合同，接受整个工程施工的委托，再与分包商、供应商签订合同。可以认为它是一种工程承包方式。这种方式下，业主面对的承包商数量也比较少。
 
图3 混合模式                       图4 CM（非代理型）承包模式
 
根据我国民用建筑工程领域的实际情况，一方面业主对办公类建筑工程的决策和管理介入较深，特别是在建筑方案、装修效果、幕墙方案等方面，业主往往在工程实施过程中不断提出新的需求；另一方面我国建筑市场中承包商实力普遍较弱，全面具备设计、管理和采购能力的总承包商非常少；再者我国建筑工程领域长期以平行发包模式为主，各方面对平行发包的形式较为熟悉，操作风险和难度较小，因此决定在本工程合同体系的策划中仍采用平行发包模式，主要思路如下：

• 考虑施工企业的实际情况，对主要合同如土建、机电、装饰工程、景观工程等采用平行发包的方式，其他重要性的专业分包合同如幕墙、电梯等分别由上述几家单位管理；对于垄断性行业采用直接委托的方式进行。
• 为了减少施工协调的界面，采用三方协议的方式减少业主的工作界面；
• 整个项目采用DDB模式（即设计+采购+施工的模式），以减少施工过程不确定因素和确认价格的风险；

发包模式(见图5)所示：

图5
本项目的参与方有：业主、监理、各设计单位、咨询/技术服务单位、承包商、材料设备供应商等。
（1）业主：本项目的最高管理和决策者，负责项目基本目标、功能需求和重大事项的决策；
（2）监理单位：受业主委托，代表业主对其他项目参建方进行总体管理和协调，确保实现项目目标；
（3）设计单位：受业主委托，负责项目相应专业的图纸设计，体现业主的功能、品质需求。在施工过程中，设计单位还须负责对施工的设计协调服务；
（4）咨询、技术服务单位：受业主委托，在项目管理的管理和协调下，提供委托合同约定的范围内的咨询或技术服务；
（5）施工单位：土建、机电、精装、室外景观为四个主要的平行合同；土建单位为现场的总体协调单位和牵头单位；桩基、支护及土方、消防弱电、建筑智能化、幕墙工程、市政工程（供水、供电、供气、电信等）与业主签合同；
（6）材料设备供应商：按照材料设备采购合同的约定，为项目提供符合合同要求的各项产品和服务，接受业主、监理的管理和协调。
在以上平行发包模式中，本工程特别注重发挥监理单位在工程总体协调、管理方面的作用，而不仅仅局限与施工阶段的质量控制。
 
三、合同界面策划
对合同发包模式中所确定的主要合同，确定其主要工作范围和界面如下。
 
 
 

合同名称			合同范围	备注
桩基工程、基坑支护 及土方			工程桩；基坑围护、支撑安装与拆除、止水、降水、排水、修补、配合等；土方外运；桩头处理；	(根据当地的实际情况和工程需要决定是否纳入土建合同包）
土建工程			（1）地下室和主体等土建工程；（2）地下室的人防门及普通装修（3）屋面工程及其防水工程；（4）整个项目的安全文明总体协调单位。	根据工程进展情况决定地下室水电、幕墙、电梯等的预留预埋是否由土建单位实施；
幕墙工程			外装饰工程（石材、铝板、玻璃幕墙）、雨棚、大门、檐口、外立面防雷、保温、与幕墙有关的防火封堵等；擦窗机；	玻璃、型材、结构胶、五金件等指定品牌；石材视设计情况决定是否二次招标；
机电工程			1、强电工程（除高压配电部分）2、通风空调3、建筑给排水及消防水；4、发电机房的降噪等机房环境；5、室外管道工程	空调系统的BA控制软硬件及控制策略；温热开水进化器是否单独采购；
三方协议	建筑智能化		楼宇自动控制系统、综合保安监控系统、综合布线系统、通讯自动化系统、停车场管理系统、有线电视及卫星电视系统、ups、门禁系统、会议系统、系统集成；	包括机房装修工程；机电的部分弱电控制阀门是否纳入；招标时决定是否进行标段划分；
	电梯		设计、设备采购及调试	安装合同和设备采购合同可以分开；
	消防弱电		消防弱电；机房灭火设备	(通常为当地单位，可并入机电工程）
	厨房设备
	机械式停车库		机械式停车库
	泛光照明			可以纳入幕墙分包或机电分包
内装饰工程			（1）精装修工程及地面以上的普通装修；（2）防火门；（3）灯具、插座、卫生洁具等机电末端系统；	（1）卫生间的界面在合同中详细规定；（2）机电末端的界面在合同中规定；（3）电梯工程精装修在合同中规定；（4）具体标段在招标时确定；
三方 协议		家具工程	（1）家具工程，根据实际需要划分标段；
		窗帘	窗帘
		标识系统	设计、材料采购、制作和安装；主要包括室外指示牌、室内及大楼Logo等
室外工程			室外小品、树木等园林绿化；室外道路、地面装饰等	包括室外的市政管道（详细工作界面在具体合同中规定）；
市政工程			供电工程；自来水；电信（电话、网络等）；燃气工程

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