自1997起福利分房制度开始退出历史舞台，商品房便成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，房屋拆迁带来的“被动型”需求，农民进城带来的“自动型”需求，按揭贷款的金融支持，以及商品房开发过程中本身成本的不断上涨，造成房价的居高不下。现从房地产物业的成本构成出发，对房价作一探讨。
一、 房地产物业的成本构成
房地产物业的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地价格决定了房子的基础价格。
2、前期工程费
前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。
5、公建配套设施费
公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电所，车库等室外工程等。
二、房地产物业成本居高不下的影响因素
1、土地供应价格上升 ，交地进程缓慢
据统计，从2003年开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，原因有三：一是市场需求趋旺，二是调整土地基准地价，三是土地交易中主要采用招标，拍卖方式形成。以福州市为例，在均属于鼓楼地区的同一地段，2006年取得土地每亩约需 388万元，按容积率为2.3计算，楼面地价为2524元/每平方米。到2007年9月则需1088万元/亩计算，按容积率为2.3计算楼面地价为7096元/每平方米。涨幅达181%，涨幅之大令人吃惊。
政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量未跟上市场需求量，引发了新一轮的地荒。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。
2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，居委会，卫生站，公园等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
3、房地产开发企业税赋偏重
房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的4%交纳教育费附加，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10元标准/M2交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1.0%预征土地增值税，按土地交易额的4%交纳土地契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收不是从房屋竣工交付，并开具销售发票起征收，而是从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100万元房款，就必须将11.80万元先交税，剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。具体比例为营业税及城建、教育附加5.55%；土地增值税1.0%；按15%的利润率预交企业所得税4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各种基金0.3%，合计11.80%。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。
4、融资渠道相对薄弱，财务成本居高不下
长期以来，我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按目前商品房预售管理办法规定，只有交齐土地出让金,取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，即所谓的“四证”齐全，同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%，银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度，方可取得房屋预售许可证，才可预售。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算，每平方米利息成本将达到350元—500元不等。如果销售不畅，财务成本更不可预测。
三、如何有效地控制房地产物业成本
（一）外部调控
1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算，提供适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（2）加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制，避免少数资金实力雄厚的开发企业囤积居奇，应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模。
2、加大对房地产开发审批环节的效率
从现状看，大部分地方政府能认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费进行了清理整顿。但是对审批手续的时效仍未能加以重视，只有提高审批效率，才能加快土地量转化成开发量，降低资金占用成本。
3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发企业头上，对确需由开发企业承担的市政配套设施，应引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
4、适当降低税收负担
依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不例外。政府对房地产行业的税收政策可适当调整，如适当改变预征所得税等征收方式，这对降低房地产企业成本开支，将起事半功倍的效力。
5、开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。
6、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（二）加强开发企业内部管理，全面控制成本
1、树立全面成本观念，并贯彻至企业每一员工。
目前有许多的房地产发企业没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
2、 做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制建设成本的关键。设计费一般只占项目总成本的1%左右，但对成本的影响程度达70％—90％。其措施，主要是以下几个方面：
（1） 加强设计阶段的经济论证
设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。
（2） 实行限额设计
所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约成本，也决不是简单地将成本砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。
（3） 要加强设计出图前的审核工作
加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。
3、严格控制建安成本，降低工程造价
(1) 招标投标阶段的成本控制。
招投标阶段是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。建设工程项目在设计完成之后,施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。要对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察，防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此,要求施工企业具有足够的技术实力,它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
(2) 施工阶段的成本控制。
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为:
（a）抓好合同管理,减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
(b)从技术措施上展开项目成本的有效控制。在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电、供热的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前，即可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，从而降低成本。同时,材料费一般占直接工程费的70%左右,而直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
(3)竣工阶段的成本控制
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
4、财务成本的控制
在开发过程中，一方面要投入资金，另一方面项目预售收回部分资金。如何还贷才能使付出的利息最少，资金成本最低，这就要根据投资期限的长短及资金回收的情况来选择合适的还款方式。因此对项目整个开发过程的资金收支情况，应在项目开始之初就有一个很好的动态预算，结合工程进度及销售进度，在实施过程中做动态评估调整，从而把企业资金的财务支出控制到最少。
总之，房地产物业成本决定房地产物业价格，而房地产物业的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。控制房地产物业成本是促进房地产企业集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。认真做好房地产物业成本的控制，应是我们不断探索的课题。
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浅论房地产物业的成本控制
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