京都新干线启示：嘉兴商业房地产进入“快车道

　　摘要：由东海道新干线对京都所在近畿地区经济全方位的影响得到启示，“沪杭高铁”的建设对以上海为中心，长江三角洲区域及沿线城市的社会经济、生活方式将产生一个重大变革，鉴于“沪宁杭都市圈”与“京阪神都市圈”的区域相似性，依据城市群都市圈概念理论分析由“沪杭高铁” 促进的扩散效应对嘉兴市商业房地产的牵动影响，提出嘉兴市房地产在未来几年内发展前景和空间布局的关键因素。

　　关键词：新干线,沪杭高铁,城市群都市圈,扩散效应,房地产

　　京都(きょうと,Kyoto)，位于日本列岛中心的关西近畿地区，为盆地地形，面积约为610平方公里，人口为150万人。近畿圈是日本仅次于东京圈的第二大经济圈。关西地区处于前三位的城市是大阪、京都和神户。1964年，一条来往关东及近畿地区的极重要的东海道新干线的开通，使得京都与大阪、神户共同成为“京阪神都市圈”，大阪、神户和京都之间的区域位置与上海、宁波和杭州之间的区域位置极其相似[1]。沪杭高铁建成后，将与京沪、沪汉蓉、杭长快速客运通道及沿海铁路紧密衔接，并与杭甬、沪宁、宁杭等铁路组成长三角地区各主要城市间“1-2小时交通都市圈”。沪杭高铁无疑是嘉兴房产极有力的“催化剂”，将给嘉兴这个城市带来前所未有的发展机遇。沪杭高铁将推动长三角地区经济社会又好又快发展，促进东部地区率先实现全面建设小康社会的战略目标，具有十分重要的意义。

　　一、 高铁促进的城市都市圈扩散效应

　　1 扩散效应的概念

　　冈纳·缪尔达尔(Gurmar Myrdal ,1974年荣获诺贝尔经济学奖)，在1957年提出扩散效应[2]的概念，扩散效应是指所有位于经济扩张中心的周围地区，都会随着与扩张中心地区的基础设施的改善等情况，从中心地区获得资本、人才等，并被刺激促进本地区的发展，逐步赶上中心地区,促成各种生产要素在一定发展阶段上从增长极向周围不发达地区的扩散，从而产生一种缩小地区间经济发展差距的运动趋势 。

　　2 高铁促进的扩散效应

　　高铁对城市会带来的扩散效应，第一人口、第二商业房地产产业、第三教育产业，这是日本新干线最突出的一点。京都处在内陆地区,缺乏港口资源,在阪神工业园区的边缘地带。新干线建设后，京都及沿线城市取得了与东京等中心城市的便捷联系，构成了密切的从属关系，区域空间结构中提高了等级。新干线的建设使得沿线城市与中心城市的关系不再是水平而是垂直。按照区域位置与经济实力之间的相似特征,上海可与大阪相比,宁波可与神户相比,杭州可与京都相比。随着新干线的开通,日趋紧密的城市联系之中,京都凭借文化特色获得城市品牌的认同,赢得激烈的城市竞争。

　　沪杭高铁的建设，使得中国CBD——上海对江、浙等省市的扩散效应急剧凸现，尤其对沿线商业地产的影响将是最大的。因为，它大大缩短了长三角核心城市上海和杭州的距离。特别是杭州成为国际化大都市地位将进一步确立，嘉兴作为上海和杭州的后花园功能将更加显著。

　　二、 高铁对地产价值的影响

　　1 新干线及城市地铁对京都地产价值的影响

　　闻名遐迩的古都京都(きょうと,Kyoto)，公元794年平安京城始建于此，历经大政奉远直至1868年迁都到东京为止的1000多年间，京都一直是日本的首都。 自建城以来，京都就作为日本的经济、文化中心，京都又是“中国化”极深的城市。直到1964年，东海道新干线的开通，使得京都与大阪、神户共同成为“京阪神都市圈”。 日本统计局公布的资料显示：京都东海道新干线开通之后1965年-1974年间，京都的地价在10年内上涨了近10倍，新干线加速的京都城市化的进程，同时促进了商业地产的快速发展。

　　2 城市都市圈对嘉兴地产价值的影响

　　1957年，法国经济学家戈特曼(Jean Gottmann)提出“Megalopolis”同城化理论[3]，主张由特大城市作为一定行政区域的核心，辐射并带动周边各个城市，进而形成在一定范围内具有重大影响力的大都市经济圈,一般以一个特大城市为中心，并由其带动其他一批城市集聚而成;大城市带则呈带状分布，一般至少包括两个以上的特大城市，是多个城市群的结合体，主要是扩散效应作用的结果。

　　上海作为长江三角洲的金融中心，也是中国的最大的金融中心。首先，嘉兴因地域相邻，沪杭高铁共设9个站，嘉兴南站是唯一的一个二级站。其次，沪杭高铁的开通，在经济社会发展上存在了能够融为一体的客观条件，这大大促进了同城化的发展。再次，由于与上海、杭州、宁波城市间的相互融合以及城市间融合发展的成果可由各地居民共同分享，使居民原有的行政属地观念逐步淡化。参照大都市圈同城化的相关理论，目前一线城市上海，杭州房价均价都在20000/㎡，但二三线城市房价是不高的。过去因为交通不发达，一二线城市房价有着明显的剪刀差;沪杭高铁对于二三线城市房价的影响远远高于对一线城市的影响，一线城市的房价再涨但是涨幅不大，反而二三线城市的房价受到高铁的影响大幅增长，其间的房价落差缩小，总体而言，受沪杭高铁建设的影响，“杭嘉沪”地区的房价呈上涨趋势，可以推断出上海房价对周边城市房价的扩散效应将是巨大的[4][5]。

　　2010年10月，沪杭“高铁”开通。据《东方早报》报道，在浙江的中途停靠点：海宁、桐乡、嘉兴、嘉善，房价因这一消息全线上涨。在与杭州、上海都市圈的“高铁”概念渲染下，一直不温不火的嘉兴楼市终于在沉寂多年后，突然成为市场关注的明星，如“高铁”站点所在的嘉兴南湖新区，成为目前涨价最迅猛的地区，2010年上半年该区单价还是4000元～5000元/㎡，如今很多楼盘已经突破8000元/㎡，部分楼盘已开到上万元/㎡，涨幅高达50%。由此可见：沪杭高铁的扩散效应对杭州、嘉兴的房地产影响之大。

　　三、 嘉兴房地产的现状及价值趋势分析

　　嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市位于浙江省东北部北连上海、苏州，南接杭州，西邻湖州，南濒杭州湾和钱塘江。嘉兴同京都一样有着悠久的历史，今古扬名的嘉禾之区是马家洪文化(距今7000年)的发祥地之一，有着“江东第一都会”的美誉。嘉兴市交通发达便利，沪杭、乍嘉苏、杭浦等多条高速公路以及“一纵三横”的高速公路网，嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。嘉兴市的发展速度在长三角15个城市和省内名列前茅，同时政府致力于全力打造长三角重要的制造业基地、浙江省城乡一体化的先行基地和对外开放接轨上海的前沿基地，使嘉兴城市竞争力不断增强。可以预期未来仍将保持良好发展势头，经济发展、城乡居民收入增加、这将给嘉兴商业地产提供了雄厚的实力。

　　自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。据统计数据显示，2010年1-7月份，嘉兴市本级商品房成交均价为7400元/平米，同比增长52.3%，其中1-7月份住宅成交均价为7167元/平米，同比增长47.1%，商业成交均价9741元/平米，同比增长71.7%，办公成交均价5517元/平米，同比增长65.3%。在《2010年7月中国城市房价排行榜》上，杭州以25840/㎡的房价跃居第一，上海以19168/㎡列第三。浙江省的其他城市中，嘉兴以7587/ ㎡排全国第27。见表1，表2

　　表1 2010年1-7月嘉兴房地产开发统计汇总 单位：万平方米、万元、%

　　房屋施工面积房屋新开工面积房屋竣工面积

　　市本级 市本级 市本级

　　总计2010年1-7月2319.111003.89672.56280.46280.4694.83

　　同比24.6032.90145.70140.7015.104.00

　　住宅2010年1-7月1514.07627.23484.68173.54171.9742.23

　　同比20.1021.20170.80125.50-7.50-42.40

　　商业2010年1-7月429.55172.1586.4327.5482.7146.14

　　同比28.4060.80100.90101.10150.90726.90

　　办公2010年1-7月104.2555.0414.999.577.011.19

　　同比28.2054.50-49.0034.70227.60-33.30

　　其他2010年1-7月271.24149.4786.4648.5718.775.27

　　同比46.8057.10288.70388.20-17.00-49.50

　　表2 嘉兴市本级商品房及二手房成交均价表(单位：元/平米)

　　商品房　　2010年1-7月份成交均价2010年7月份单月成交均价

　　同比(%)　与上月环比(%)

　　740052.3666025.2

　　其中住宅716747.16256-16.5

　　商业974171.7862431.4

　　办公551765.35435-3.3

　　二手房

　　其中住宅4508324840-1.4

　　商业696818673917.1

　　办公4338-17.3474418.9

　　四、 结语

　　1 结论

　　1) 东海道新干线为京都创造出历史文化与现代科技并存、浓郁日本风情与便捷公共空间同在，使得京都与大阪、神户共同成为日本第二大经济区“京阪神都市圈”， 大阪、神户和京都之间的区域位置与上海、宁波和杭州之间的区域位置极其相似，沪杭高铁如同新干线必将带动嘉兴商业房产进入“快车道”。

　　2) 沪杭高铁开通后，其带动下 城市群同城化作用也还未体现的前提下，1-7月份嘉兴市房地产开发投资额为1357816万元，同比增长52.3%，2010年1月房价6241/㎡-7月房价7587/㎡房价上涨21.56%，涨幅明显，嘉兴房产的发展前景乐观。沪杭高铁所具备超强输送频率将极大地促进沪杭两地的互动和发展，势必将对两地间的楼市产生深远影响。在这种背景下，楼盘价值洼地的优势凸显，从而进一步放大高铁本身的影响力。

　　2 建议

　　1) 用沪杭高铁扩散效应，加强对嘉兴房地产市场发展的研究。

　　房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。利用沪杭高铁的加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。

　　2) 嘉兴在未来申请建设地铁的可行性研究

　　地铁具有高效的交通可达性，地铁的建设改变了沿线土地的利用方式，提高

　　沿线土地的开发强度，吸引城市大量人口密集在地铁站点周边，带动区域经济的发展，促进区域经济的繁荣。房地产开发企业增加地铁沿线商品住宅的供给量，购房消费者带来了地铁沿线置业的需求欲望。按照供给需求理论，供给曲线和需求曲线都将上移，最后形成新的较高的均衡价格。

　　参考文献：

　　[1] 姚如青，日本京都应对高铁影响的做法与启示[J] 中共杭州市委党校学报,2010(3)

　　[2] Gurmar Myrdal, Economic theory and less developed areas [M].1957

　　[3] Jean Gottmann ,Megalopolis: or the Urbanization of the Northeastern Seaboard[M].1961

　　[4] 唐世定，浙江房地产业成长模式和发展趋向[J].浙江经济，2003(8).

　　[5] 陈多长、王美，1991-2006年浙江房地产业发展特征——基于房地产周期理论的实证探究[J].浙江工业大学学报(社科版)，2007(3)

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