一、房地产项目开发成本的构成
房地产开发企业的成本费用构成大致可分为三部分，一是开发成本，二是期间费用，三是税费。
1、开发成本按照内容具体包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括土地征用费、拆迁补偿费、耕地占用税等；
（2）前期工程费，指取得土地使用权后、项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、可行性研究、勘察测绘及三通一平等费用；
（3）建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用，包括建筑费用、安装费、装修费、工程监理费等；
（4）基础设施费，指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、通讯、照明、绿化及场地平整等费用；
（5）配套设施费，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭、垃圾处理站等费用。
2、期间费用，指无法计入项目开发直接成本之外的其它费用，包括营销费用、管理费用、财务费用三项费用。
3、税费，包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项。
二、房地产项目开发成本控制的内容和措施
1、项目策划阶段的成本控制
此阶段是开发项目的成败关键,决定着项目的形象品质、配套档次、投资规模、市场定位、运作手段等，犹如一场战役的战役构思和作战方案，统领全局。研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。
此阶段的成本管理表现为项目的选址和项目的建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，通常是进行建设方案招标。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组，选定的中标方案必须是技术和经济指标综合评价俱佳的方案，并由经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度。
2、项目设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点。项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，保证有效的成本管理。
加强设计阶段成本控制的主要措施：
（1）完善招标制度，择优选择设计单位。这是设计阶段控制项目成本的第一步。开发商对拟建项目的功能及投资有明确的要求，编制完整的招标文件，要设立健全的评价结构，确定合理的评价标准以及评价方法，招标前应对投标设计单位的资质信誉等方面进行必要的审查。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策的作用，从而提高项目的设计质量，有效控制成本。
（2）强化设计单位的经济责任感以及设计人员的经济观念。首先要从思想上明确设计人员不仅要对设计的技术指标负责，还要对设计的经济指标负责。可以引入适当的奖惩激励机制，促使技术人员利用新材料、新工艺，采用新材料、新技术，从而把经济观念贯穿到设计的每一个步骤之中，主动控制项目成本，达到优化设计的目的。
（3）建立健全限额设计的管理体系，落实限额设计。必须加强限额管理，着重考虑以下两点：
①设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。
②初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
3、项目施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制工作主要包括：
（1）熟悉图纸和施工要求，编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；
（2） 注重合同签订、修改和补充工作，制定严密的适合本项目特点的合同条款，避免因合同歧义或不明确引起的纠纷或索赔；
（3）审查施工组织设计，广泛采用新材料、新工艺、新方法，是在技术上对项目投资进行的有效控制；
（4）控制工程变更，严格签证管理。不随意变更图纸及增减项目，详细进行工程计量，复合工程付款账单，建立健全工程签证管理制度，明确各部门的职责分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生；
（5）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；
（6）做好工程施工记录，保存好各类文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔或反索赔提供依据；
（7）做好市场调查，建立询价体系，及时掌握国家、省、市等有关部门的各种定额和收费标准的变化等。
施工成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，涉及到项目的整个周期。因此，成本控制要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制及事后分析，同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制。
4、保修服务阶段的成本控制
保修服务阶段的成本高低，取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量监督工作，则可以将保修费用降到最低水平。
(l)明确开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，认真作好商品房的使用说明书和保修书，杜绝非开发商自身责任所发生的保修费用支出。
(2)选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担开发项目的物业管理工作，加大对物业的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。
三、成本控制总体上应注意的问题
1、成本控制的全面性
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对具体的房地产项目费用组成、项目结构内的所有子项目或单项工程费用、所有合同的付款以及费用发生的时间等方面进行控制。
2、成本控制的综合性
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了质量、进度要求，不但达不到降低成本的目的，也会损害项目的整体功能和利益。因此，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。
通过以上几个方面对成本控制的简略阐述，我们认识到降低项目的成本，才能使企业在竞争中发挥自己的优势。在成本控制的过程中，房地产企业必须依靠各方面的专业人才，要做到统观全局，灵活运用，真正发挥人才的能动性，才能在当今激烈竞争的市场经济大潮中稳步发展、站稳脚跟。
参考文献
[1]杨维.浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设.中国房地产，2005.
[2]冯伟.房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑，2005.
[3]王忠伟.房地产成本优化控制.开发与建设，2006.
[4]李伟.房地产投资分析与综合开发.机械工业出版社，2003.
[5]刘学应.房地产开发与经营.机械工业出版社，2004.
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浅谈房地产项目开发的成本控制
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