新形势下房地产企业资金管理的几点问题

　　摘要：2018年下半年开始，房地产企业逐步迎来偿债高峰期。然而，随着政府“房住不炒”的调控总方针，根据2018年12 月底库存商品房及当年去化速度计算，房地产企业很难短期内变现以偿还到期的债务。文章通过SWOT模型分析，分析了当前房企资金管理方面凸显的问题，有房地产项目缺乏科学的可行性研究;资金的风险管理意识淡薄;资金预算管理制度有待完善;融资渠道狭窄;企业发展战略调整不及时。通过分析提出应对措施，加强项目可行性研究，组织专家对可行性研究报告进行充分论证和评审，重点审核投资方案、资金筹措、投资效益;根据筹资目标和规划，结合年度全面预算，拟订筹资方案，明确筹资用途、规模、结构和方式等相关内容，对筹资成本和潜在风险做出充分估计;积极开拓股权融资、债券融资、投资基金、信托等融资渠道。并提出，房地产企业转变发展战略，开展商品房租赁业务、资产证券化是有效的解决途径。

　　关键词：房地产企业;库存商品房规模;商品房租赁业务;资金管理

　　一、引言

　　房地产企业的黄金10年已经成为过去时，随之而来的资金链问题，万科、万达、泛海等一批明星企业通过出售资产变现、转变公司发展方向等手段寻求渡过难关之道。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付时间来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

　　在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升，除发行债券外，还通过信托渠道高价“补血”。根据用益信托网数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31，在高融资需求下，房企海外融资成本也将继续上升。

　　再从政府层面看，2018年“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针。2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，2018年全国陆续发布调控政令400余次，随着调控措施落实到位，调控效应明显显现，楼市回归理性。

　　政府调控在商品房库存及去化速度上得到了充分体现，根据世联行发布的报告显示(由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准)，截止至2018年12月底，全国商品房待售面积5.24 亿m2。

　　根据2018年去化速度计算，去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月;即石家庄现有库存去化需要4.68年。

　　从城市群库存来看，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是内蒙古，去化需要7.4年，全国最高;东三省则需6.5年以上;京津冀需5.5年。

　　2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。房地产企业需转变销售和获利预期， 由“短期获利”转向“长期收益”。中小型房企生存状况堪忧，很可能选择与有实力的房企加深合作甚至接受并购，未来房地产行业将持续规模化。

　　二、房地产企业开展商品房租赁业务SWOT分析

　　房地产企业在内忧外患情况下，如何解决资金问题，如何生存下去，把一部分商品房投入租赁市场不失为一种解决办法，现在我们运用SWOT分析模型分别从优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)、与威胁(threats)四个维度进行分析。

　　(一)优势(strength)

　　1. 企业在商品房销售推广工作中积累了一部分潜在客户和市场认可度，有一部分看好楼盘但暂时达不到购买条件的客户可以先租住，待客户达到购买条件或能力时，采用已交租金抵减房款销售策略，事先锁定目标客户。

　　2. 房企如果能从设计、建造阶段就规划出用于出租楼栋，精装修根据承租人目标客户群设计，实施精装修，那么出租商品房阶段就不存在改造成本，大大增加出租业务战略目标实现的可能性。

　　3. 承租人一般在一个住宅小区居住习惯以后，如果不是客观条件变化，一般都选择长期居住下去，房地产企业不像个人房主有随时变更出租意愿的可能，承租人更愿意从开发商手中租赁崭新的住房。在起步阶段小区配套还不完善，出租率不高，为快速拉拢客户聚拢人气，可以采用渗透定价法，以略低于市场价格出租，当出租率达到一定高度以后，再调整出租价格达到市场平均价格，对于信誉良好的客户，可以低于市场上个人出租人租金涨幅留住承租人。未来不断完善小区配套如零售、干洗、网吧、健身等把租金溢价逐步提高上去。积极开拓衍生服务不断开发新的利润增长点，例如通过发展智能物业改造，实现预约搬家、手机开门、缴费、交友、维修、保洁等服务。

　　4. 房地产企业对于开发商品房后的下游租赁业务普遍较熟悉，更利于开展租赁业务，可实现前向一体化战略。

　　5. 房地产企业销售人员一般业务素质较高，对开发项目更熟悉，比一般中介公司的中介人员能更好的服务承租人。房地产企业一般都有ERP系统，如果租赁业务上线使用，可以实现全流程准确管理。

　　(二)劣势(weakness)

　　1. 房地产企业对于住宅租赁业务缺乏经验。

　　2. 需要重新招聘一批负责租赁业务的员工。

　　應对：为减少起步阶段的试错概率、投诉概率及新增过多人力成本，可寻求市场上的租赁业务中介公司或者专业的物业管理公司为合作伙伴，通过支付服务费的形式委托给有经验的专业公司，随着出租率的增加，单位服务费随之降低。

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文章名称： 新形势下房地产企业资金管理的几点问题

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