房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

　　摘要：文章从房地产企业进行“营改增”的必要性分析出发，然后结合政策改革研究了房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题，问题具体从经营模式、发票管理和财务风险三个方面展开，最后根据房地产企业的经营现状及财务管理问题表现给出了相应的改进对策，希望能为房地产企业的财务管理人员提供一定的借鉴和参考。

　　关键词：房地产企业;“营改增”;财务管理;问题及对策

　　《中外房地产导报》(月刊)创刊于1989年，是由深圳市规划与国土资源局主办的综合性经济刊物。

　　一、房地产企业进行“营改增”的必要性分析

　　房地产企业实行“营改增”，主要有以下几个方面的积极意义。一是该项政策调整了我国的经济结构，使得经济发展方式更加的科学化、合理化;二是实行“营改增”后营业收入成为不含税收入，使得各行业的收入数据更加趋同，增强了不同行业数据与企业不同时期数据的纵横可比性;三是该项政策的实施，合并了企业流转环节的两大税种，简化了税务机构的税收管理工作，进一步完善了我国的税收制度体系;四是在流转环节通过取消按营业收入全额征税，只对增值部门进行增税，减少了对企业的重复增税现象，促进了税收公平，强化了企业供应链上下游企业与企业内部价值链上不同环节的联系与分工，拓展了企业的经营边界，极大地降低了企业的纳税负担，促进了其生产效益的提高，进而带动了整个社会经济的提升与发展。目前我国增值税在范围还过于狭窄，与营业税的征收范围难以作出明确划分，重复征税现象仍然存在，税收管理效率难以进一步提升，因此必须继续深化改革，将房地产业纳入增值税征收范围。

　　二、房地产企业“营改增”后财务管理出现的问题

　　(一)经营模式层面

　　一方面“营改增”后，企业的增值税率档次较多，而一些房地产企业是以混合经营模式進行运作的，此时如果企业不将各种业务进行分开核算的话，就需按照最高税率进行税费缴纳，会给企业造成巨大的税收损失。另一方面企业需要通过各种发票来完成税款的缴纳，但是由于房地产开发企业在开展联营合作项目时的合作方大多没有经营合法资质，会计核算体系不健全，也缺乏基本的工程成本核算，发票意识不足，在各种工程、设备、材料等方面均未开具合法票据。在征收营业税时，一般是按工程造价来计税，因此这对企业的经营活动的开展不会产生太大影响，但在实行“营改增”后，进销项税额的计算方式与环节发生改变，增值税除了与工程造价相关，与企业的成本费用也紧密关联，如果在采购等成本费用环节，未能保证各票据如数获取，就会导致企业的应缴税款增加，税负加大，甚至于超出实际的管理费率，使得企业的营业利润出现大幅下降。

　　(二)发票管理层面

　　“营改增”后，由原来的对营业额征税，改为征收通过销项税额减可抵扣进项税而得到的增值税，这在一定程度上加大了企业的会计核算难度，以该政策对会计科目设置的影响为例，在未实行“营改增”之前，主要征收营业税，营业税所涉及的会计科目较少，会计核算内容相对简单，但在实行“营改增”后，增值税在企业的各项财务报表中缺乏体现，加上增值税本身是由销项税额与可抵扣进项税额作差得到，因此企业需要在原有科目的基础上增设进项税额、销项税额等多个二级科目，使得会计核算过程变得更加复杂。而且税改后房地产企业的税率也从营业税的5%的税率增加到增值税中11%的税率，这就意味着企业要想达到减税目的，就必须做好税收筹划工作，而增值税专用发票的管理是保障税收筹划得以有效开展的基础保障，但当前房地产企业发票管理制度并不健全，因此企业获取增值税发票会相对困难，使得其可抵扣进项税额度较低，不仅无法实现减税负担，反而加大了企业的运营管理成本，降低了企业整体的经营效益。而且企业的进销项税时间上不匹配，房地产企业的项目周期相对较长，尤其是在销售环节，这使其成本与收入的发生时间不一致，也就意味着企业的可抵扣进行税额相对于其销项税额的产生存在一定的滞后性，而此时如果企业无法获得相应的增值税发票，就会影响企业的资金流动，不利于其正常经营活动的开展。

　　(三)财务风险层面

　　“营改增”政策的推行，实际上是在对企业的资本结构进行调整，对企业来说既是机遇也是挑战，如果调整不当，必然会给企业带来新的财务风险危机，不利于企业长久健康地生存与发展。财务风险主要来源于以下几个方面。首先，财务人员对“营改增”政策不够了解，或者自身财务专业技能水平有限，不能适应新政策的改革变化，也缺乏自主性的学习意识，导致企业改革进度缓慢，在激烈的市场竞争中丧失竞争优势;其次，在土地出让管理环节，新旧项目在计税方式、税率以及土地出让金等方面差别较大，若不清晰地对其进行界定，则会给企业造成巨大的经济损失，引发资金风险;最后，项目开发成本方面，在获取增值税专用发票时，上游建筑企业会将自身的税负转移给房地产企业，房地产企业的生产成本会因此有所增加，如果房地产企业对这部分成本控制不力，也会引发相应的成本风险。

　　三、房地产企业“营改增”后财务管理的改善策略

　　(一)调整管理模式，适应政策变化

　　首先，在经营模式上，房地产企业可尽量采取“包工包料”的形式与建筑企业进行交易，不仅可避免材料价格虚高问题还可获得税率比例为11%的增值税进项发票，增加可抵扣进项税额，保证企业稳定的现金流量。其次，优化会计核算方式，由财务部门牵头组织企业内部其他部门对业财管理各个环节进行全面梳理，制定相应的二级科目类别，并根据各环节实际需求设置具体的明细科目分类，然后，规范增值税财务处理行为，要对项目类别进行详细划分，区分哪些项目虽然取得专项发票但无法进项抵扣，而哪些是无法获取专票，但是可以进项抵扣，通过严格区分项目纳税类别，多次分开纳税，以降低企业的税务负担。最后，积极适应企业纳税程序的变化，注重纳税义务时点的管理，选择合适的销售模式，以平衡好进销项税的不匹配情况，对于缴税环节出现的会计处理以及材料提交的问题，要主动加强与征税部门的交流沟通，降低企业的纳税违规风险。

　　(二)完善发票管理，合理税收筹划

　　首先，企业要提升其增值税发票管理意识，强化发票内控管理，建立健全发票管理制度，在企业内部设置专门的发票管理岗位，将发票交由专人保管，同时财务部门要对各个部门加强票据管理行为监督，依据成本二级科目，预估增值税率，定期整理和核查进项税专用发票，保证发票信息的完整、准确无误。如对采购部门在采购时获取的增值税专用发票及时审查，保证增值税发票的有效性，最大程度上降低企业税负。其次，梳理企业的经营管理流程，明确各各流程中需进行税收筹划管理的环节，组织专家联合企业的财务管理人员制定合理的纳税筹划方案，并对方案的可行性进行综合评估，要按照审核批准后方案严格执行，规范企业的纳税行为，提升企业税收管理效率。如在土地管理环节，不仅要严格划分并分开处理新老项目，而且要合理安排土地支付的对价方式，在获取土地时选择土地转让或者出让的方式来实现土地成本的增值税扣除，从而实现企业的税收筹划目标。

　　(三)加强人员培训，强化风险控制

　　企业要提高内部财务人员的综合素质水平，加强内部人员的政策理论教育培训，提高其管理认识，帮助其快速适应新的税法政策改革，同时建立严格的激励奖惩机制，实行竞争淘汰制度，以优化内部人才结构，激发员工的管理积极性。另外，企业要强化风险内控管理，在提高人员风险意识的同时，还需建立健全企业的风险识别、评价体系，形成有效地风险预警机制，充分地结合“营改增”后的企业的财务管理特点及财务问题表现，设置风险关键内控点，通过对内控点加强管理控制，提高企业的内部管理效率，提升管理水平。

　　参考文献：

　　[1]邹瑜.“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策分析[J].低碳世界，2018(05).

　　[2]李薇，裴潇.房地产行业在“营改增”初期出现的问题及对策[J].中国市场，2018(04).

　　[3]蒋晶，李晓宁.“营改增”对房地产开发企业的影响及对策探讨[J].财会学习，2018(01).

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文章名称： 房地产企业“营改增”后财务管理出现的新问题及对策

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