房地产估价风险防范规划

　　摘　要：为了能够在当前市场经济竞争中长久生存，评价机构使用低收费、高服务的手段来获取利益，这样虽然有利可谋，但是还是需要提高估价成本。在工作过程中，记录的所有报告都应该及时报告给上级，有些评估机构报告质量混乱。针对于这一情况，应对其做出一个专门的系统，把所有上报的报告细致的录入到系统当中，对报告编制序号，并且注有银行水印。

　　关键词：房地产估价,风险,防范措施

　　中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1000-8772(2013)29-0000-02

　　一、房地产估价风险的主要表现

　　房地产估计风险对于房地产行业的健康发展有着十分不利的影响，在今后的房地产行业的发展中需要进一步了解房地产风险的主要表现和产生的原因，进一步控制房地产股价风险。当前，房地产估价风险主要表现在以下几个方面。

　　1.由于政策调整导致的风险

　　随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业进行了相关的调控，稳定房地产行业的健康发展。由于国家对于房地产行业进行了宏观调控，导致房地产行业的发展受到一定的影响，房地产行业的供需情况受到严重的影响。另外，国家经济政策的变化也会影响房地产行业的健康发展，国家对于税收政策，金融政策的调整也会影响房地产行业发展所需要的资金，进而影响房地产行业的发展，导致房地产估价的风险。

　　2.估价业务中导致的风险

　　房地产估价业务中导致的风险也是当前房地产估价风险的主要表现之一。由于房地产估价人员导致的估价风险或者是估价体系不完善导致的估价风险依然存在，严重影响房地产行业的健康发展。一方面，房地产估价人员的素质有待于提高。房地产估价需要专业的人员从事，但是由于当前一些估价人员对于房地产估价知识掌握不熟悉，缺少一些房地产估价的经验，导致房地产估价中存在潜在的风险，这对于房地产估价工作的顺利进行造成了十分不利的影响。另一方面，房地产估价体系不完善或者是估价不规范。当前我国的房地产估价工作还不规范，虽然国家制定了相应的估价规范，但是很多估价人员往往不遵守相应的估价规范，导致估价未能充分发挥应有的作用。房地产估价规范虽然确立，但是针对当前房地产行业的不断发展，房地产行业估价仍然存在问题，严重影响估价工作的顺利进行。另外，由于一些房地产估价机构对于房地产估价信息获取不完善或者不真实导致的房地产估价风险仍然存在，甚至会对房地产行业的发展造成十分不利的影响。

　　二、房地产估价风险的主要防范措施

　　1.制定相关法律法规以规范房地产评估行业

　　为了能够确保房地产评估行业在我国当今经济体制之下长久发展，理应对其制定相关法律法规的实施原则和行业技术规范。这样既解决了行业之间存在的恶性竞争，又解决了行业内的技术需求，提高机构评估师的风险防范意识与自我责任感，规范评估步骤与评估方法。在我国，房地产评估市场是否能够长久健康发展，不仅受地方政策所限，还应和整个市场的经济体制接轨。很多城市主要依靠国家推行的相关法规政策来约束评估市场、评估机构和评估人员，政策难免会有无法涉及的地方，且很多法规已经不能和如今的经济体制相容。因此，应当申请相关部门制定或是完善相关法规政策，形成完整的规章制度和法律体系，令整个评估机构能够规范、健康的运作。

　　2.培养高素质人才

　　可以说，房地产估价师是目前房地产估计市场中的主体形象，专业素质是一个优秀的估价师最应该具备的，扎实的房地产估价理论和良好的专业素质，加上丰富的实践经验，可以养成估价师良好的职业道德。从其他方面来说，一个合格的估价师，不仅自身需要具有良好的职业道德和个人素养，还要有丰富的实践经验与理论知识。这样，在行业中，估价师的行为才符合理论规范。对于估价师来说，良好的职业道德、丰富的实践经验以及专业性的理论知识是他公正、科学开展评估业务的基本准则。而评估机构是否拥有优秀的评估师，通常都是以注册条件与专业资格考试为前提。就目前的房地产评估市场来说，估价师注册条件制度与执业资格考试的条件略宽。譬如：从事评估工作时间不足和相关工作经历受限人员，就没有资格参加执业评估考试，需要在评估岗位上继续积累工作经验才有机会进行考试。考试内容有面试与笔试。面试方面，主要注重估价师的书写报告能力和临场应变能力，笔试涉及的专业知识和理论则较多。还引进了西方地区的先进理念，估价师在注册时，还要附上几份极具代表性的评估报告。另外，为了鼓动估价师积极主动的学习，还要对估价师设置级别。机构可以以评估师的工作年限和业绩来定义其级别。譬如：机构可以考核有十年或者是十年以上工作年限的评估师，不同级别考试内容也不同，要严格把关评估师的考核纪律，不能发生抄袭和替考等不良现象。这样一来，估价师为了能够达到更高的级别，会督促自己积极主动的学习专业的评估知识和评估理论。

　　3.通过严格估价工作行为、提高估价成本来规范市场中的不正当竞争

　　制约我国房地产估价市场的主要因素为：政府规范因素、房地产估价技术条件因素、房地产估价需求因素以及房地产估价供给成本等因素。在房地产估价行业当中，其经营的最终目标是为企业赢得更多的利益。但是，企业在运行过程中依然会出现许多问题，其中影响房地产估价成本就涵盖了好几种因素。如：恢复名誉产生的成本、诉讼损失产生的成本、预期损失费用、人工支出费用以及出具报告产生的费用等。其中，估价工时与估价工作人员的级别影响最大。

　　这样一来，所有的报告都不会发生重复等情况。倘若系统录入的报告当中没有水印与序列号，那么就不归属于合格报告，需要经纪人承担相关的法律责任。在平时，运营系统需要一定的费用，通常此项费用由各个评估来进行支付。如此，机构完成了从根本上提高了估计成本的目的。另外，估价系统还需定期对经纪人进行培训，积极开展有关信息处理、房地产估价方法及理论方面的培训内容，各个行业协会或估价机构理应多多开展估价师研讨会。在会议上，可以跟大家一起沟通平时不能解决的问题，时刻优化评估机构人员的知识配置;除此之外，还要在评估机构构建项目负责人制度，保证在一项评估业务当中，至少有两个评估师进行参与，同时还要选定负责此次项目人员，一旦发生意外情况，能够承担起估价责任;还需加强估价机构中估价师对待估物业的了解及实地勘测。在客观评估理念中，若是要对一个项目进行评估工作，那么估价师必须要到实地进行勘测以后才能进行评估，杜绝出现缺乏实地考察从而导致的评估失误，所以说估价师到实地勘测是十分必要的。最后，所有参与此次项目的评估师，要对项目技术路线以及评估方法进行评议，然后整改成评估报告递交给上级。在评估房地产行业当中，落实并加强行业复核制度是一个长久战，机构应该严格遵循审核制度对项目评估结果进行复核，倘若出现违规等情况，那么不会重新给予机会进行修正或评估，还要处罚项目当事人与负责人。

　　三、结语

　　对于我国房地产评估师来说，除了需要研究国外评估动态、行业学术、行业规范、政策法规、理论水平和实例分析等问题之外，还要定期参加行业内开展的函授活动。可见，作为一个优秀的评估师，并不能只在自己的业务领域内进行探索，还要学习相关法律，了解合法与违法这二者之间存在的区别。

　　参考文献：

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　　[4]王丽英.浅析房地产估价外部风险[J].池州学院学报,2012(4):59-61.

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文章名称： 房地产估价风险防范规划

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