试析房地产项目招投标中的成本控制

　　摘要：房产项目开发时，前期的招投标过程，是控价的关键，具体工作事项有：设定合理的招标流程、严格审核投标组织的资质、编写可行的招标方案、给出可用的招标控价方法等。本文以澳海文澜府项目(以下简称“澳海项目”)为实例，对其招投标控价工作开展细致研究，分析控价工作问题：招标方案粗放、工程量设计不准确等，给出了对应的控价方法，借助精装标准库，提升材料控价有效性，在招投標全流程中融合成本管控工作，以此控制成本。

　　关键词：招标;澳海项目;成本

　　引言：招标是房建组织确定项目投入方案、施工规划的关键环节，此阶段会直接决定着供应商的选取质量、合同控价的有效性。以清单计价标准为基础，积极构建全流程的控价体系，给予招标成控依据，保障价控质量。为此，以房建招标环节为出发点，研究成本控制方法，对于项目整体流程的价控工作，具有较高的实践指导价值。

　　1地产项目前期成控的具体内容

　　1.1合理设定招标形式

　　在房地产项目开展前期招标工作时，以招投标法为主要依据。此法律内容，从招标流程、招标项目给出了细致说明。比如，政府主建的房地产项目，应选择公开招标形式。一般情况下，招标方式有两种：一是公开招标;二是邀请招标。企业可结合自身状况，综合确定招标形式。企业可选择的招标方式有：邀请式、委托式、议标式。在实践中，主要参考项目施工难易性、招标金额。如果项目投入资金较高、工艺流程较为复杂，应在公开招标时选出具有竞争力的供应商，此时公开招标具有适用性。如果项目投入资金量较小、工艺复杂性不高，往期的合作商可以胜任，企业可采取议标式、委托式两种方法，以此简化招标程序，节省招标资源的消耗量，提升招投标的工作能效。

　　1.2严格审核投标组织的资质

　　资质审核工作是在投标前期，用于前期选择各参标单位，保证参标组织符合招标组织的需求，降低评标的复杂性。在资质评审时，会运行资格预审文件，由招标人发放，投标内容应包括参标组织的营业执照、近年成功项目、资金运转能力等。资质文件提交后，招标组织开展能力对比，给出入围投标的组织名单。被选中的参与组织，继续进行投标工作。

　　1.3编写可行的招标方案

　　(1)招标方案应保证内容准确、评标公正。在招标文件编写时，招标方应具备招标能力，符合招标条件方可进行招标工作。招标活动应保证真实，招标方需说明项目的施工难点，保证投标方对项目形成正确判断，减少履约争议。(2)招标文件的内容次序。一，招标方划分投标任务、内容类别。二，招标方需明确说明项目情况、施工要求。三，招标方应详细列出工程量。四，说明各项工艺的操作规范、施工标准。五，清晰给出施工时间、施工任务的起止时间。六，对于招投标各环节的时间安排，给出明确说明。

　　1.4给出可用的招标控价方法

　　招标控价环节，是由招标方对参与投标的组织，给出价位报告的界限。如果参与投标的组织，给出的报价大于界限值，其投标方案会被淘汰。在招标成控体系中，控价设计具有重要作用。控价设计时，需结合市场的实际走向，融合价位变动的风险因素，保障控价设计的可用性。

　　1.5引入适宜的评标规则

　　评标是一项由多名评标成员、招标方成员，依据招标要求、既有的评标规则，核实投标方案，进行投标方案对比、评价的过程。评标具有一定成控效果，可保证项目质量，从多个投标方案中进行优选，最大程度地保证项目质量。评标方式含有多种类型，比如低价评标式、标书综评法等。一，低价评标法可用于工艺复杂性较小、投建金额不高的项目，此种评标流程简单、操作方法易学，可能存在报价失衡问题，形成后期索赔争议。二，标书综评法。此种评标方式会综合参看各投标方成员的工艺能力、方案内容、报价合理性，具有评价的综合性，能够选出优异的供应单位，具有评标的客观性[1]。

　　2澳海项目控价分析

　　2.1项目概述

　　澳海项目的主流房屋户型米数介于106.06米与137.72米之间，多数为3居室、4居室，建筑类型无多层，均以小高层、高层为主。项目区域内绿化比例达到40%，项目拟定住户2300个。澳海项目设定11号楼、20号楼为精装楼王，对其进行精装产品招标工作时，严谨落实成控思想，合理选定装饰材料，保证控价质量。

　　2.2项目控价问题

　　2.2.1招标方案粗放性

　　澳海项目招标前期，拟定了目标投标方。在实践中，简化了招标流程，并未进行全面的资格审核，同时竞标的单位仅有2个，且竞标单位能力欠佳，无法保障招标方案的可用性[2]。

　　2.2.2文件编制不全面

　　澳海项目的主办方，在各个项目中出具的招标文件，均有流程不完整、制度执行力不高等问题，无法跟进单位的发展需求。公司内含有多个招标版本，使用的招标文件表现出较大差异性，难以清晰阐述施工任务，有碍于成本管控工作的进行。

　　2.2.3工程量设计不准确性

　　澳海项目的承办单位，在多个城市中均设有造价小组，成本管控人员表现出能力差异，无法清晰描述项目情况，甚至存在工程条款表述不清问题。此类工程量设计不完整的情况，会增加工程量编制的失误性，继而形成工程索赔问题。多数单位在投标时，选用失衡性报价方法，对于重复类工程量采取低价计量方法，对于计量错漏的项目采取高价计量方法。此种报价方式，形成较高的成本报价偏差量，无法保证工程进度。

　　2.3项目控价改进方案

　　2.3.1细化招标方案

　　(1)邀请招标组织。此种方式是拟定投标单位，邀请各单位进行投标，具有组织选择的限制性。结合澳海项目11#、20#的精装需求，选定材料、设备的供应组织，有序开展招标活动。(2)战略性采购。澳海项目采取直接委托方式，综合选择材料供应单位。在确定供应商后，招标小组给出定标审核依据，说明委托理由，针对材料性能、价位优势，逐一给出对比说明，作为供应商的终选标准。(3)竞争商洽。此种商洽方式，是由招标方、供货方进行采购商谈，以合作为商谈目的。采取招标谈判形式，从至少3个供应商进行优选，以此形成竞争体系，获取更优质的招标结果。

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文章名称： 试析房地产项目招投标中的成本控制

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