近日，住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》，其中第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。在政府看来，群租住宅作为切实存在的居住方式之一，显得极为特别。它缺乏足够的安全设施，缺乏足够生活空间，存在着消防、卫生、安全等众多隐患，并往往引发业主、租客、中介、邻里等种种社会利益群体矛盾的激化。因此以法律条文的形式予以禁止，是势在必行的。但是早在2006年12月，上海市出台《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》时，其中对取缔“群租”的政策和对“群租”的整治措施，引起了诸多法律争议。有律师表示，禁止群租的实质是典型的滥用公权侵犯私权的不法行为，公民与谁合租，以何种方式合租，完全是公民的私人事务，受宪法隐私权的保护。笔者认为，群租问题最基本地体现为供需关系的失调：一方面是对适当住房的需要，另一方面却是供给的“真空”。解决群租方式所带来的各种问题和隐患，我们应该采取社会成本较小的措施来消除，而不是去直接禁止。
所谓群租，是指建筑物的某一单位的所有权人或者使用权人(最初的承租人)，改变该单位原来的建筑结构和平面布局，把房间分割改建成尽可能多的若干小间后，再次向两个以上的社会各类人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。群租问题产生的社会根源在于城市保障性住房的极度匮乏与人民群众巨大的住房需求之间的矛盾、大城市持续增长的住宅价格与普通群体正常收入之间差距过大的事实，以及房东们对于经济利益的无限追逐和违规操作风险很小的现状。
首先，城市化的迅猛发展，大量农村、城镇人口向城市迁移。大量流动人口涌入城市带来对住房的刚性需求旺盛，导致房屋供需矛盾突出。其中除少部分人购房自住外，大部分群体靠租房来解决居住问题。最近几年，各地为了改善民生、解决城市低收入家庭住房困难，纷纷推出廉租房、经济适用房等一系列住房保障优惠政策。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅，是解决低收入家庭住房问题的有效方式。但是廉租房长期以来主要靠财政和社保资金投资建设，而这两种方式能提供的资金非常有限，这也导致城市廉租房的数量远远达不到要求。并且，外来流动人口由于受户籍门槛的限制，往往很难成为这些政策的受益者。因此，群租成了大部分低收入人员的首选。
其次，住宅销售价格的不断上涨诱发住房租赁价格的提高，一般住宅的租金超出了“群租客”的货币支付能力。在商品住宅市场，住宅销售价格与租赁价格具有联动效应，居高不下的房价促使购房者纷纷转买为租，导致租金与房价同步上涨。虽然国家为了稳定房价出台了多项措施，但大城市房价高位运行、老百姓购买力下降的状况并没有根本改变。为缓解居住消费带来的压力，一部分外来务工人员和城市低收入者选择以合租的方式分摊租金，这使得群租成为满足低端居住需求的必然趋势。
另外，经济利益驱动房屋供给方违规操作。在二手房租赁市场上，户型较大的房屋通常因租金昂贵、房型不够紧凑不如小户型那样受到中低收入者欢迎。一部分房东和中介看准小户型租赁的旺盛需求，借机分解套房，在房屋内部用简易材料分割成一个个单间，采取“一屋多租”，从而获取远远超出单套整体出租带来的租金收益。即使已有不少城市为了整治群租，对人均承租面积等租赁指标做了限制性规定，但由于违规操作的隐蔽性，加上租金利润给房屋供给方的直接刺激，诱发了群租的屡屡发生。
以上所分析的群租产生的三个起源，也恰恰是整个问题的症结之所在，要解决群租，就必须重新考虑如何从根源上彻底解决。如果通过强制性的整治，彻底否定群租，必然会引起很多负面影响：
1.激化社会矛盾。在我国城市化进程中，外来流动人口参与了城市的建设，为当地的经济发展和市场繁荣做出了积极贡献，理应拥有安身立命之地。温家宝总理曾明确指出：“政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住得上房。”这说明改善低收入者的居住条件已成为政府义不容辞的职责和努力的目标。禁止群租，但没有准备相应的政策出口，穷人只有被赶出城市，而这同我国当代城市化的进程是相矛盾的，并且穷人没有了栖身之地，也会引发社会矛盾，这显然与我国构建社会主义和谐社会的目标相违背。
2.增加大学毕业生的生活成本。调查显示，大城市的外来人口当中有相当一部分是收入不高的大学毕业生，他们由于经验不足，收入不高，家庭条件不好，生活压力大，只能选择群租等方式。如果简单地采取肃清的办法整治群租现象，依照经济学原理，生活成本的上升实际形成了一种挤出效应，包括部分新毕业大学生在内的青年人就会选择另一种方式：到生活成本低的城市寻找自己的机遇。大学生涌入城市实际上带来了很多新鲜血液，没有这些新元素的注入一个城市的活力就会逐渐的枯竭，当大学生不在选择这些城市的时候，对于城市的发展百害而无一利。
3.推动住宅出租价格的增长。受各种调控影响，目前楼市前景并不明朗，很多人选择了观望，选择了先租房过渡，导致出租房供不应求，北京，上海等城市租房市场已经非常火爆。群租房的存在缓解了一群人员的住房压力，如果不允许群租，将进一步减少市场出租房屋面积的供应量，同时也增加市场对低价房源的需求量，这样可能会助推供需矛盾，导致房租上涨。使得本来经济上有困难的外来人口生活成本更高。
4.侵犯了房屋所有者的权益。房屋所有者对于自己拥有的住宅享有占有、使用、收益和处分的权利，这其中的收益权当然也包括出租。他完全有权利决定自己的房子出租或者不出租，也有权利决定自己的房子是租给一个人还是租给几个人，只要承租人双方认可合同，同时不对他人造成影响即可。如果以法律形式对群租行为明令禁止，这与宪法中规定的公民有私生活不受国家不当干涉的权利是有悖的。
笔者觉得，政府部门对于群租还是“宜疏不宜堵”，大可不必去直接限制群租，完全可以采取社会成本较小的措施来消除。
1.规范群租市场
应加强治安管理，组织公安部门、房屋管理、工商执法、劳动检查、卫生、人口和计划生育等部门的分工与协调，通过各种有效手段对城市群租现象进行综合治理，将群租现象的负面影响降至最低程度。另外群租矛盾不仅是民事行为也是商业行为，要从商业运行的法律角度加以规范和限制，实施相关的经济处罚手段也很重要。对于二房东或者群租房经营者串通、勾结控制租价的行为，制定相应的检举措施、认定标准、处理办法，坚决予以打击。据了解，现在80％以上的出租房屋行为，特别是群租房屋出租人、二房东存在偷税漏税现象。应通过加强对部分逃税人群加大查处力度，依法纳税方面的监管加重处罚，抑制群租带来的暴利，以规范群租市场。
2.增加群租房替代品的供给
政府应该建设大量的廉价房、公共租赁房，增加低价房源的供应以解决市场巨大的需求量。比如，通过规划和有关政策激励引导小户型商品房建设，提高小户型在住宅中所占比例，可以解决中低收入者买房问题，提高租赁市场上小户型住宅的供给，以降低房租水平；还应尽快增多廉租房的供给，扩大廉租房的供给范围；降低申请廉价房、公共租赁房使用的标准，使得更多的人可以享受政府的福利；提高政府为外来务工人员居住服务水平；规范廉价公寓市场，用补贴等政策促进廉租公寓市场；如果市场不能提供，就应建一批白领公寓、打工者公寓，来解决城市住房的结构化问题。
3．改善郊区外来务工人员居住密集区的交通条件
通过改善郊区外来务工人员居住密集区的交通条件，诱导他们向郊区房价低的地区居住。可以开通有关公交线路，并保持足够的运营时间，比如考虑到有些职工要加夜班，合理安排增加夜班车。根据务工人员的通勤情况提高交通服务质量；降低交通成本，或实行交通补贴。城市在制定基本工资、最低工资标准过程中，要充分考虑工作人员的居住成本，采用补贴的形式，提高其房租承受能力。
通过上面的分析，我们知道群租问题不是仅仅靠强制性的整治就能够解决的。治理群租房对于城市来说是需要的，但不能治理得让外来人口没有房子住。新颁布的《商品房屋租赁管理办法》中关于禁止群租的相关规定只是遮掩了事物的表象，并没有解决实际的社会矛盾。现在用简单直接的办法消除了这里的群租，在不远的未来，问题又会以其它形式重新出现。希望相关部门能从保障和改善民生出发，在治理群租的同时充分考虑群租人口的居住需求，真正实现住有所居的目标。
参考文献
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住房与城乡建设部，《商品房屋租赁管理办法》，2010
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查军，“群租”现象成因及治理对策研究，上海房地，2009
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屠振宇，“群租”整治令与宪法隐私权，山东社会科学，2008
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王克强，胡浩军，群租市场旺盛的经济学分析—以上海市群租市场为例，上海房地，2009
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李薇薇，北京出台新规整治“群租”现象，房地产市场，2009
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文章名称：
《商品房屋租赁管理办法》引发的关于“群租”
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