房地产税能抑制房价上涨吗?

　　造成房价上涨预期刚性的首要原因是供需错配，其他因素都是次要和辅助因素。房地产税虽然短期内会增加囤房和炒房行为的成本，使得市场供给增加，但长期来看，房地产税并没有改变住房供需状况和土地财政，可能难以抑制房价上涨。

　　近期，房地产税及相关话题热度持续上升。今天5月中旬召开的房地产税改革试点工作座谈会被普遍看作是房地产税加速推进的信号。6月财政部发文，自2022年起，在全国范围内将土地使用权出让收入等非税收入全部划转给税务部门征收。此举被视为房地产税正式出台前的重要准备，房地产税中“地”的部分已经就绪，接下来的工作将主要聚焦于解决与“房”相关的税制设计。

　　在梳理国外现行房地产税主要模式和经验的基础上，本文分析我国房地产税可能采取的方案，重点针对房地产税是否能够抑制房价上涨的话题展开讨论，并提出相关政策建议。

　　中国房地产税方案已有倾向性选择

　　从税收要素看，房地产税在世界范围内并无定式。税收最关键的要素是计税依据和税率，计税依据又叫税基。多数国家和地区以房地产市场评估价值作为税基，主要包括三种计算方式。一是市场评估价值;二是评估租值，根据所取得的租金收入计算年度价值;三是政府公示价值、地籍价值或账面价值，一般都远远低于市场价值。

　　税率的确定方法大致分为两大类：一是由法律规定的税率;二是基于以支定收原则，由地方政府在法律框架内根据每年支出预算和房地产税基倒推的税率。不同国家和地区税率水平差异巨大，从1%以下到10%左右不等，即使在一国范围内，不同地区的税率也可能存在差异(图1)。

　　市场评估价值能够综合城市、地段、折旧等因素，科学合理地反映房产现值，因而成为大多数国家房地产税的选择，也很有可能被我国房地产税所采用。而税率方面的争议相对较大。近期国内相关研究为房地产税设计了五套税率。从结构上看，多数研究人员主张实行累进税制，这与多数国家的选择一致，边际税率从0.1%到2%不等，税级为4～9级不等。也有学者认为实行比例税即可。

　　未来，我国房地产税制度设计需要综合考虑政策的目标定位和居民的税负可接受度。对政府而言，房地产税的主要目标是将其作为地方主体税种，促进税制结构完善，协调政府间财政关系。同时，在调节财富分配、控制住房价格过快上涨等方面，房地产税也被寄予期望。目前，土地出让金入税可能意味着房地产税中“地”的部分已经完成，剩下的工作将聚焦于“房”的税制设计。如无特殊说明，本文剩余部分中房地产税均指针对住房课征的税收。对国内大多数城市家庭和居民而言，房产是其最为重要的财产和负债。如果房地产税税负过高，很可能会产生很大的社会负面影响。因此，目前有两种方案可供选择：一种是以所有个人经营性住房的市场评估价值作为计税依据的“窄税基”，搭配各级边际税率相对较高的累进税率结构，即“窄税基+高税率”方案。另一种则是将个人经营性和非经营性住房的市场评估价值之和进行综合计算，按照人均居住面积扣除适当宽免额后作为计税依据的“宽税基”，搭配各级边际税率相对较低的累进税率结构，即“宽税基+低税率+个人免征面积”方案。从国际经验和国内各方倾向性意见来看，后者比较符合政策导向与客观现实。

　　房地产税涉及政府、房地产相关产业和广大城镇居民的切身利益，影响重大，出台会十分审慎。财政部高层最近几次关于房地產税的讲话均为“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。乐观估计，房地产税最快明年能够进入立法程序，“十四五”末有可能在人大通过立法程序，之后正式颁布施行。但不排除部分省市继续推进试点的可能性。未来在较短时间内，试点城市会修改原有方案，大致按照“宽税基+低税率+个人免征面积”设计新的方案。新的方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行方案低。鉴于免征面积会达到较高水平，中高收入群体可能成为主要的纳税人。

　　房地产税对房价上涨难有抑制效应

　　从理论上看，增加税收通常会使产品的使用、交易或持有成本上升，最终导致其价格上升。住房兼具商品和财产属性。从商品税角度看，在供给曲线和需求曲线不变的情况下，加税将导致房价上升和交易量下降。而从资本税角度看，加税会导致投资房地产的资本数量减少，价格涨跌取决于供给和需求曲线的相对弹性。

　　假设房价不发生变化，那么房屋租金将是持有房产的主要收益。调查数据显示，全国大中城市租售比位于0.001-0.0035之间。这表明，只要房地产税税率超过0.4%，在大多数一、二线城市中，居民持有的超过个人免征面积的非自用住房就将变得不经济。因此在房价不变的假设下，房地产税可能在短期内通过抑制炒房和囤房行为，使得市场供给暂时增加，从而对房价产生一定的向下压力。但长期来看，房地产税不仅不会改变住房市场的供求格局，而且会通过增加持有成本，最终导致房价上升。如果土地出让金上升，涨价效应将更多地传导至需求端，其结果是房地产税可能难以有效抑制房价上涨。

　　现实中，国内绝大多数购房行为源于房地产的保值增值属性。2009～2020年，中国10年期国债(到期收益率与资本利得收益率之和)和上证A股指数的收益率分别为44.67%和90.42%，而同期全国住宅价格的涨幅达到179.11%，分别是10年期国债和上证A股指数收益率的4倍和2倍，是过去20年国内累计收益率最高的资产类别。同时，历年全国住房价格始终保持正增长，从未跌落负值区间，最低增速为2014年的1.43%，最高增速为2009年的24.72%。如果聚焦北上广深等一二线主要城市，房价总涨幅更高。与资本利得相比，房子的租金收益几乎微不足道。在税负大大低于房价上涨收益的前提下，只要房价上涨预期存在，房地产税不仅难以抑制房价上涨，而且还会起到助推作用。

　　造成房价上涨预期刚性的首要原因是供需错配。在中国传统思想和文化中，房子是安居乐业的基础。这种观念一定程度上决定了国人拥有房产的意愿较为强烈。经过近四十年的经济高速增长，我国城镇居民家庭收入和财富出现了大幅增长。收入和财富的显著增长为住房需求上升提供了坚实的基础。调查数据显示，2019年城镇居民家庭拥有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。1999～2019年，全国城镇居民人均住宅面积从22平方米增加至39.8平方米。而2010年至今，全国房地产开发投资完成额(住宅)中，90～144平方米的占比保持稳步上升，今年以来已经超过65%，较2010年上升近20个百分点(图2)。供需两端的数据皆表明，城镇居民对住房的新增需求和改善需求持续增加，而房价上涨带来的财富效应则反过来刺激了投资和投机需求增长。

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文章名称： 房地产税能抑制房价上涨吗?

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