重庆市商品房预售资金监管业务模式浅析

　　摘要：随着房地产行业的快速发展，商品房预售模式应运而生，由此带来的社会性问题日益突显，为维护房地产市场健康持续发展，预售制度的建立和完善已十分迫切，对预售资金的有效监管已刻不容缓。本文结合重庆市实际情况，从信息化层面，重点阐述了在新建商品房预售过程中，对预售资金的收存监管模式的思考和设计，以及按照此套模式运行后达到的效果。

　　关键词：商品房预售;资金监管;房地产市场;业务模式;应用效果

　　一、引言

　　商品房预售模式作为商品房交易的一种形式，是我国房地产自身发展的产物，也是市场选择的结果。房地产开发项目通过商品房预售许可审批后，房地产企业进行销售获得房价款，预售房价款能有效解决房地产企业资金难题，减少银行负债，降低经营成本，但同时也滋生出“资金挪用”或“卷款潜逃”导致的楼盘烂尾等问题，这无疑增加了社会公众的购房风险。因此，如何有效监管商品房预售资金，保障交易双方合法权益显得尤为重要。

　　二、预售资金监管模式亟待优化

　　在重庆市原有的预售资金线下监管模式中，商品房预售许可审批与预售资金监管账户的开设和收存隶属于不同部门，二者所办业务相互独立，办公地点分散，导致房地产开发企业多头跑路、重复跑路。开发企业在成功办理预售许可证和开设预售资金监管账户后，在商品房预售阶段，购房人所缴纳首付款应全部缴入监管账户。由于管理部门的网签系统与银行的收存系统未实现线上联网，仅采用事后数据共享方式，对于预售房价款是否存入或是否实时存入监管账户存在管理盲区，给部分开发企业可乘之机，因此存在较大的资金安全隐患。

　　三、预售资金监管要求

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第 45 条第 4 款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法〔2013〕17号)指出：“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度”。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房﹝2010﹞53号)要求：“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。根据上述规定，对具备商品房预售条件的房地产开发项目，为了加强和规范商品房预售资金监管，重庆市要求开发企业在办理“商品房预售许可证”前，在符合政策要求的监管银行开设一个商品房预售资金专用账户，并将该账户作为此申报项目的预售资金监管总账户，此账户归属于开发企业。开发企业在拿到“商品房预售许可证”纸质版后，到监管银行开设当前预售许可证的监管子账户。一个开发项目(开发企业按照管理需要设定的项目名称)对应一个监管总账户，一个预售许可对应一个监管子账户，一个开发项目或总账户可对应多个预售许可证或子账户。

　　四、预售资金监管方式

　　重庆市从2018年5月起将线下监管模式变更为线上监管，通过业务协同，数据共享，打破行政管理部门与金融机构信息壁垒，将预售许可审批与资金监管账户开设进行联网办理，为网上认购、签约与现场缴费提供一站式服务，同时从政策上要求存于开发企业监管账户中的预售资金必须被用于预售项目的开发建设，不能用于偿还开发企业的银行贷款及其他债务。经过政策和信息化系统的双重规范，这将有效约束开发企业市场交易行为，实现预售资金入账的全流程监管，提升房地产市场智能化服务水平，同时也强化了金融机构在预售资金监管过程中的责任和义务。

　　(一)预售许可协同办理

　　因行政主管部门与监管银行都有自己的管理系统，故通过构建中间平台，实现预售许可信息与银行开户信息的互通共享。房地产开发企业进行预售许可申报并维护对应项目的监管银行和监管总账户，行政主管部门接件并审核至出证环节，促发预售许可信息推送机制，监管银行收到开发企业申请并查到确有此证后，按照“一个预售许可证，只能设立一个预售资金监管账户”的管理要求，在预售许可证载明的预售资金监管账户下设立监管子账户，并同时将账户信息推送至行政主管部门，主管部门收到消息后，与监管银行进行线上验证，验证通过方可归档办结，同时开通该预售许可楼栋的网签权限。此模式充分保障了监管子账户的真实有效性，确保后期预售时资金全部入账，避免了私下勾结、体外入账的潜在风险。

　　(二)预售资金智能监管

　　为实现购房者所缴纳首付款全额入账，重庆市在认购和网签环节新增“打印缴款通知书”，开发企业可通过监管银行提供的pos机扫描缴款通知书上的二维码识别房屋，购房者现场缴款后，房价款直接进入该套房屋所属的监管账户中，同时银行系统实时向网签系统推送缴款信息，收到银行反馈后，开发企业方可为购房者打印正式的认购协议和网签合同。此模式在完善行政监管制度的基础上，充分发挥购房主体监管作用，从源头上减少违法违规行为，保障购房主体自身预付资金的安全。

　　(三)预售项目网签及备案

　　通过资金的实时收存，草拟合同一旦正式提交，在销售现场可直接打印正式的网签合同，以及带行政主管部门宣章的合同备案证明，充分保障了备案合同的法律效力，切实为购房者规避了一房多卖和售房信息不对称等潜在风险。其次通过全面实现网签及备案，开发企业无需再到监管银行打印《商品房预售资金入账证明》，为企业节省了人力和时间成本，同时还为银行规避了信贷风险。

　　(四)房款退还严格监管

　　商品房交易主体双方经过友好协商，达成解除认购、解除网签及备案的一致意见后，主动向行政管理部门提出申请，管理部门准予解除后为其打印“已到账资金解除监管房屋明细表”，此表能有效证明开发企业监管账户已收到该笔房价款，开发企业需携表到管理预售资金支出的部门进行申请，获得同意后，开发企业方可向监管银行支取该笔房价款并退还至购房者。此流程充分体现了对预售资金的严格管理，即便是解除购房协议的情况下，也不得随意支取。

　　四、应用效果

　　重庆市自2018年5月率先在中心城区推行预售资金监管新模式，并已有序推广至全市40个区县(包含3个开发区)，涉及房地产开发企业4922家，已接入满足政策要求的预售资金监管银行31家，成功筑起预售资金管理的安全屏障。从目前的运行情况看，这种监管模式实施效果良好。一是有利于规避交易风险。通过行政管理部门与监管银行对预售资金的信息化联网管理，充分保障了交易资金及时、全额进入监管账户，同时实行网签及备案措施，给购房者的财产安全套上了“双保险”，有效保护了购房人的合法权益。二是有利于管理部门用更为精准、科学的手段调控和服务市场。根据业务协同建立的数据关联，运用大数据管理手段，搭建起预售资金可视化监测监管平台，进一步提升管理部门对房地产市场的预警预判能力。

　　参考文献

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　　[2] 胡娥.保持房地产市场效率视角下商品房预售资金监管策略探究[J]，今日财富.2021(14).

　　[3] 胡瑜楨 祝德敬.关于商品房预售资金监管有关问题的思考[J]，中国房地产. 2021(25).

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文章名称： 重庆市商品房预售资金监管业务模式浅析

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