农村房屋不动产确权登记问题的研究

　　摘要：本文首先分析了农村房屋不动产确权登记问题，接着分析了农村房屋确权登记遇到问题的应对策略。希望能够为相关人员提供有益的参考和借鉴。

　　关键词：农村房屋不动产;确权登记;问题

　　引言：

　　针对目前集体土地上建筑物、构筑物的相关情况，结合房屋登记制度的相关要求，以地籍调查和房产调查为相关依据，形成完善的调查结果，阐述了农村房屋不动产确权登记工作中存在的问题，目的是完善农村房屋不动产确权登记成果，保障集体土地所有权的明晰。

　　1农村房屋不动产确权登记问题

　　1.1一户多宅

　　《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，即一户一宅。调查中发现，一些村民拥有多处宅基地，其宅基地的来源不尽相同。主要来源情况如下：第一，合法继承。通过从祖辈父辈处继承。第二，盖新宅未拆旧宅。在一些村庄，尤其是国道、省道、县道沿线的村庄，在村庄外部沿交通线新盖宅基地，老宅基依旧保存，这是造成“空心村”的主要原因。新盖宅基有时甚至占用耕地。第三，买卖取得。村民私下买卖房屋，取得房屋所有权(一般都含宅基地使用权)，也存在村委会出售宅基地使用权和买方在所购宅基地上自己建房情况。第四，存在一种跨集体经济组织拥有多处宅基地情况。村民通过买卖、嫁娶等方式在多个集体经济组织获得多处宅基。

　　1.2前期工作准备不足.农户对确权登记工作不够重视

　　在登记和发证工作开展之前，主管部门没有对基层委员会和村民做好有效的宣传工作，加上农户文化程度相对不高，对农村房屋确权登记不够重视，对调查工作不配合;之前登记审批的材料均为纸质材料，部分村民保管不善，使得证明材料全部丢失;村干部素质参差不齐，对调查登记工作没有深入了解，造成资料提交不及时，对调查登记发证工作态度冷淡，甚至因为面积超占和一户多宅怕罚款等原因抵触对农村房屋的调查;还有部分村民因外出务工而造成调查期间无法及时提供资料和权利人无法完成签字等影响工作的进度。

　　1.3农村房屋不动产确权登记工作量大且工作人员专业素质不高

　　我国农村村落分布广，且较为分散，地域差异大，受农村复杂环境的限制，不动产统一登记工作信息量大，所以想要开展确权登记调查工作不仅需要较大的人力支撑而且需要大量的资金支持。农村房屋不动产确权登记发证工作复杂，时间周期长，外业实地调查工作量大，内业资料收集和入库繁琐需要大量熟悉业务的人员进行操作，且专业性极强，涉及范围广，资料审核严格，对工作人员的专业性要求很高。但基层政府部门和村委会工作人员专业性不强，需要依靠专业的人员指导，造成工作进展缓慢。

　　2农村房屋确权登记遇到问题的应对策略

　　2.1一户多宅问题的解决

　　目前没有明确法律规定“户”的概念，通常是以公安部门户籍资料中的“户”为依据。有些地方，村民分户的意识不强，往往子女结婚之后依旧在父母的户口之下。此时再用“一户”的定义来确定“一宅”就有失真实了。对合法继承的，不管是否跨行政区，均可以确权登记。如果继承人的户籍不属于该村集体，登记时应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。对于盖新宅未拆旧宅的，新盖宅基地符合规划的情况下，两处宅基地的面积之和不超过规定的面积，可以确权登记。对于私下买卖房屋，买方符合宅基地申请条件的，经村集体同意可以确权登记发证;如果买方属于本集体组织，但是已经有一处宅基地的，经村集体同意可以确权登记发证，登记时应注记“宅基地为购买房屋取得”。处理一户多宅的问题，一个基本原则就是坚决执行“一户一宅”的规定，确实碰到难以处理的情况，可以采取公示的方式，村民委员会同意、全体村民无异议，以确定宅基地使用的合理、合法性。

　　2.2强化确权工作宣传，落实工作统筹责任

　　农房一体确权工作涉及农民的切身利益，进行不动产登记发证工作之前应由政府全面动员，落实主体责任，保障宣傳工作有效开展。将责任落实到位以村为单位进行宣传动员工作，充分利用新媒体和广播、电视、报纸等新闻媒体作好宣传，村干部要提前联系自己负责的村民，对于外出务工的村民不能及时回乡提供资料的，可以采取微信，电话录音等方式委托村干部或家人代为办理，确保在规定时间内完成资料收集工作，对不理解不配合的农户，要耐心作好讲解工作，让农户充分认识农房一体确权登记工作的重要作用，让大家重视不动产确权登记，自主找到相关部门进行登记，提升农民群众配合程度，推动农村房屋不动产不动产权登记工作顺利高效完成。

　　2.3提高工作人员专业素质，运用互联网+技术提高工作效率

　　农村房屋不动产确权登记工作专业性较强，登记人员必须具备专业知识和业务能力。因此，要吸收高素质的专业人才及加强对一线工作人员的培训，学习确权登记的先进经验、方法和优秀案例，结合本地实际，确保登记工作准确无误。传统调查登记模式相对比较落后，人员投入较大，资源消耗严重。运用互联网+不动产登记把资源整合，利用互联网技术优化流程和管理，村民足不出户就能办理登记业务，有效缩短了办理的时间，常年在外务工的村民也能及时登记，大幅提高了工作效率，降低投入成本。需要办理的农户向村委会提出申请，同时在互联网平台完善基础信息，村委会对申请信息进行初步审核，审核无异议后提交到监管部门，由监管部门在互联网平台对初审信息进行二次受理，对争议较大的问题，安排专员前往一线调查核实。最终审核通过后，将最终登记结果反馈到村委会进行公告，同时利用互联网向申请农户发送预登记结果。公示无异议后即可在互联网平台上缴费领取不动产权证。

　　2.4统一不动产确权登记机关

　　“物权法”没有对不动产登记机构的统一做出具体规定，注册机构也没有统一的实施。只是允许地方政府推进立法，解决地方事务的实际需要，通过制定和实施地方性法规，积累解决相关法律问题的实践经验，为中央立法的未来打下良好基础，实现不动产登记管理的统一。

　　结束语：

　　农村房屋不动产有助于维护农民合法财产权益，且主要涉及了农村宅基地、集体建设用地以及地上建筑物等权利的确定、调查和测绘等方面的内容、需要在明确划分权利归属的基础上，为农民颁发不动产权证，进而推动农村土地产权制度改革工作的顺利实施。

　　参考文献

　　[1]张占学.我国农村房地一体确权登记发证问题的研究[J].经贸实践，2019(15)

　　[2]施伟强.农村不动产统一登记的困境及对策探析[J].住宅与房地产，2020(10)

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文章名称： 农村房屋不动产确权登记问题的研究

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