中国房地产租赁经营业发展研究

　　摘要：基于第四次经济普查数据，发现2018年我国房地产租赁经营业规模不断壮大且财务绩效良好。在展望行业发展趋势的基础上，提出了完善我国房地产租赁经营业发展的建议。

　　关键词：房地产租赁经营业;经济普查资料

　　房地产租赁经营业是房地产业的重要组成部分，在中国房地产市场化、专业化、社会化进程中得到了快速发展，在落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，稳妥落实长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，提高房地产资源的配置效率和实现社会公平，实现人民住有所居中具有重要意义。

　　2017年《国民经济行业分类与代码》(GB/T 4754-2017)，将国民经济行业划分为门类、大类、中类和小类四级。从该行业分类统计口径来看，房地产业(代码70)包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及房地产租赁经营活动。与以前分类相比有所调整的是，将房地产开发企业出租房屋等活动分离出去，单列了房地产租赁经营活动。房地产租赁经营指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括体育场地租赁服务。而以前的分类名称是自有房地产经营。它是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产(土地、住房、生产经营用房和办公用房)的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。两者的区别是房地产租赁经营将各类单位的营利性经营活动都包括在内，而自有房地产经营则将房地产开发商、房地产中介、物业公司的租赁经营活动除外。本文运用此数据分析了2018年中国房地产租赁经营业的发展状况，预判我国房地产租赁经营业的发展趋势，从而为行业健康发展提供政策建议。

　　1 中国房地产租赁经营业的发展状况

　　1.1 规模不断壮大

　　从建国初到1978年，经过三大改造之后，我国实行高度集中的计划经济，并建立了土地公有制。即城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。在城镇将很多私房收归公有，城镇住房建设由国家统一安排，以国家和国有企业投入为主，并无偿或以低租金租给职工使用，并实行与职位、工龄等相联系的实物福利分配制度。同时，由于计划经济强调“先生产后生活”，住房建设和维修均由国家负担。这一阶段不承认房地产是商品，不存在房地产市场。住房作为福利分配，居民住房取决于政府投资决策，个人无意愿购买，消费比重偏低。从1978年开始改革城镇住房制度，恢复房地产的商品属性。1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，标志着房地产业开始进入商品化时代。这样，我国的国有土地可以出租，政府和单位公房租金改革逐渐接近市场租金，商品房屋可以销售和租赁，商场、写字楼、工业厂房和公寓等以出租为主。

　　住房是房屋的主体，从国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)停止实物分房以来，我国住房租赁比重不断提升(易成栋，2018)。住房自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。1985年中国城镇家庭住房自有率仅为15.8%，83.6%的家庭是租赁公房居住。2000年中国城镇家庭住房自有率已達74.1%，租赁公房和廉租房家庭占比为14.4%，租赁商品房家庭占比为6.1%。2010年中国城镇家庭住房自有率已达74.9%，租赁公房和廉租房家庭占比为2.5%，租赁商品房家庭占比为18.6%。2015年中国城镇家庭住房自有率已达79.2%，租赁公房和廉租房家庭占比为2.2%，租赁商品房家庭占比为13.9% (见表1)。

　　第四次经济普查数据显示，截至2018年末，房地产租赁经营企业法人单位数量达80998家，占房地产业总体比例约为10.46%;房地产租赁经营业就业规模已达85.9万人，占房地产业就业的7%。此外，房地产租赁经营业每单位企业法人就业人数为10.46人，水平介于开发经营业和中介服务业之间。

　　在房地产租赁业务中，非住宅房地产多是专业机构租赁，住宅租赁有所不同。从供应主体构成来看，以私人住宅出租为主(90%左右)，机构化出租占比较低(5%左右)，当前，在政策的支持下，住宅机构化出租占比在不断提升。

　　1.2 财务状况良好

　　2018年末，房地产租赁经营业占房地产业总资产比例达到约8%。房地产租赁经营业每法人单位均资产规模约11379.7万元，已经仅次于开发经营业，远高于其他子行业水平。从人均资产规模看，房地产租赁经营业1087.77万元/人，仅次于当年开发经营业2707.8万元/人。

　　基于第四次经济普查资料，分析2018年末我国房地产业各子行业间财务杠杆、负债和收入水平情况。我国房地产业总体资产率为76.71%，开发经营业资产负债率高于平均水平，为78.26%;租赁经营行业水平最低，为63.28%;其他三个子行业相应水平均在70%到75%之间。负债水平方面，房地产业每单位法人负债11987.73万元/单位，单位从业人员的人均负债水平为703.99万元/人。开发经营业两指标水平均是最高，其次为其他房地产业，再次是房地产租赁经营业，其相应水平达到7113.24万元/单位和679.03万元/人。收入情况方面，房地产业每单位法人营业收入1936.6万元/单位，单位从业人员的人均营业收入水平约为113.73万元/人。房地产开发经营行业的营业收入单位平均和单位从业人员平均最高，且明显多于房地产业平均水平。单位法人营收水平方面，房地产租赁经营业水平次之，随后依次为其他房地产业、物业管理业和中介服务业。而从人均营业收入水平看，房地产租赁经营业和其他房地产业基本持平，且远高于物业管理业的14.23万元/人和中介服务业的20.70万元/人。见表2 (其中“营收”为“营业收入”)。

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