房地产项目全过程质量控制措施

　　摘要：随着人民生活水平的不断改善和城市建设的大力发展，大型及特大型开发项目也在不断涌现，我国房地产行业也已经进入了一个高速发展的阶段。与此同时，对房地产项目的建造质量的要求变得更加不容忽视。由于房地产业本身具有的投资大、投资行为不可逆转性等特点，房地产项目一旦质量不合乎要求，不但对各种人力物力资源是一大浪费，更主要是直接影响人民的生命和财产安全。因此，为保证房地产项目产品的质量能应对社会环境的不断变化，对房地产项目进行全过程质量控制成为一大基础。那么我们采取怎样的项目管理控制措施，才能建立一个具有可靠质量保证的房地产项目呢?笔者将在下文中从以下一些方面进行详细探究。

　　关键字：房地产项目,全过程,工程质量,控制措施

　　1房地产项目全过程质量控制的运用及现状

　　在通常意义上,全过程质量控制是指对产品或服务从其概念提出、策划一直到完结整个过程的质量进行控制。此质量控制概念的提出,强调了对产品质量控制的全程性,弥补了现阶段一些企业对前期和后期质量控制的认识不够彻底的现状。

　　1.1 全过程质量控制在房地产项目中的运用

　　进行全过程质量控制对房地产项目的完美实施意义重大。而现今房地产全面质量的概念有了新的变化,它不仅包含了传统的稳定性和可靠性, 还包括了房屋建筑满足客户需求的程度。通俗点来讲就是，现在的全过程质量控制已经不再单纯地考虑房屋质量, 而是包括了其他各种有形或无形的质量[1-2]。现在要想实现房地产项目的完美竣工, 以前传统的侧重点如仅着重考虑施工阶段质量控制，已经很难满足市场的要求，如今项目前期的构思以及规划设计阶段的重要性同样不可忽视。现在全过程质量控制的思路要求我们，必须将房地产项目的实施作为一个整体的过程进行综合考虑。

　　1.2 房地产全过程质量控制现状分析

　　全面质量管理理论是于1961年被美国学者费根堡姆提出的，欧美等国对房地产项目的质量控制一般包含三个方面：一是建筑工程承包商进行的自我质量检测;二是建筑工程客户业主进行的质量验收检查;三是相关部门机构及政府的监督检查，以确保项目符合政府规定的选址规范及其他安全健康等方面的有关规定。我国自1978 年开始积极推行全面质量管理，但是通过实际调查研究发现，我国建筑施工质量控制工作仍处于初级阶段，且我国房地产建筑企业过程质量控制水平参差不齐[3]。国内大多数施工企业在过程中很少用到质量控制，只是在施工完毕后对既定结果进行分析，在质量控制基础工作上还存在许多欠缺。

　　2房地产开发各阶段的质量控制措施

　　我们一般把一个房地产项目的整个过程划分为四个阶段: 项目开发者收集市场信息, 并将其形成项目构思;再以设计任务书的形式将项目构思传达给设计方，并将要求转换为具体的、有可操作性的实施方案;然后施工方按照实施方案进行施工,实现从方案到项目实体的转化; 最后项目运营方对该项目实体进行操作、运转、维护等活动以满足用户的需求[4]。然而, 对房地产项目进行质量控制是为了给用户提供高质量的产品享受和服务,根据以上房地产项目开发过程的四个阶段, 我们也可以将房地产项目的质量控制分为以下四个阶段。

　　2.1 项目前期策划阶段质量控制

　　房地产业的日益成熟,使得很多开发商开始越来越重视前期策划的研究工作，对于很多大型房地产开发项目,都会事先请专业研究咨询机构对其进行可行性研究。统计表明, 可行性研究工作的质量, 与投资的风险程度有直接的关系, 它关系到项目建设能否顺利进行, 关系到房地产项目的质量是否可靠,关系到项目的最终效益目标能否达成等诸多问题。在项目开发前期阶段, 质量控制的主要目标就是在项目质量目标、进度目标和成本目标三个方面寻找出一个有效的平衡点[5]。要想达到三个目标之间的平衡，就需要深入分析开发商对房地产项目的整体需求，全力做好市场调查工作。进行市场调研的目的是为了发现市场潜在的机会、探测投资空间、预测市场需求和判断估测投资成本等。开发方案的设计，需要由专业人员进行一系列包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等在内的活动。

　　2.2 项目规划及设计阶段质量控制

　　规划设计阶段的质量控制在整个房地产项目工程中起关键性作用。立项等有关内容完成后，整个项目中的很多参数都取决于设计，例如采用的工艺和装备是否先进合理, 产品的品种质量和成本是否有市场竞争力，建筑结构是否合理、功能是否齐全，还包括建设速度快慢、投资多少、质量优劣、效益高低等各方面因素。规划设计中一旦发生错误哪怕只是一点都会在计划、施工、运行中被扩展放大，引发更大的失误甚至是事故。因此，我们对设计过程中的质量控制进行了严格的要求.

　　(1)正确地编写设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、编写人的经验和以往设计的历史记录为依据进行编写。对设计进行质量跟踪并对设计文件进行定期审核能够有效地控制设计质量，同时在设计进行过程中和完成时，项目设计主管人员还应对设计文件进行细致的审核。

　　(2)建立质量监督责任制。开发商主管人员应该在项目经理的领导下，组织设计策划并负责各专业之间的衔接，完成对设计过程的控制管理和监督检查，确保设计产品满足合同规定的质量要求。同时他们还应该负责组织或监督检查各设计阶段的评审验证，控制设计变更并对设计关键点进行检查，遇到对设计质量有重大影响的文件还应当亲自组织或检查。

　　(3)建设方各专业工程师要进行明确过程监控。建设方各专业工程师要对各阶段设计细度和深度有清楚的了解，实现其设计特点的体现，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制[6]。

　　2.3 项目施工阶段的质量控制措施。

　　施工环节是建筑工程质量形成的关键环节, 是工程各参与方的质量控制工作的重点。由于房地产项目具有建设地点固定、施工人员流动、产品体积庞大、建设周期长、动用资金多、产品具有单件性等特点,施工过程中的质量控制需要根据具体的工程环境、工程性质等因素制定质量控制方案。 并在实施控制方案的过程中, 应时时注意施工环境的变化，并不断修正合适的质量控制方案, 确保项目质量目标的实现。

　　(1)明确质量目标。项目投资人和项目团队中应该增强质量成本意识，因此对质量投入的收益和费用进行分析是非常重要的，除了金钱上的成本概念，还要树立起开发项目全周期的成本观念。

　　(2)制定项目建设实施的质量控制计划。制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划，明确项目团队的相关质量责任。

　　(3)开发项目建设的施工过程质量控制。运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，或运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较，或运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪。最后得出施工单位现场项目部的下一步活动结果，是继续按现阶段施工顺序作业，还是进行相关整改。当施工现场出现质量异常情况而且又未采取有效措施时，又或者是出现未经检验而擅自封闭、使用不合格原材料或构配件、未经同意擅自修改设计图纸等情况时，应立即下达停工指令。并于纠正后再下达复工指令，而且在这之前要对工程材料、受力钢筋、混凝土试块等进行现场取样并送检。

　　2.4 工程验收质量管理

　　(1)分项工程验收。对于重要的分项工程,应根据该工程施工的实际情况并对照工程合同的质量等级要求,按照有关质量评定标准进行验收。在验收时,必须严格按规范要求检查点数,从而计算出检验项目和实测项目的等级包括优良中差的百分比,然后确定出该分项工程的质量等级,并以此为根据确定工程能否被验收[7]。

　　(2)分部工程的验收。这是以分项工程验收为基础的,根据已经确定的分项工程质量验收结果,可得出该分部工程的质量等级从而确定能否验收。同样的,工程进行转交时，例如土建部分(包含在分部工程中)完工后转交给安装工程施工前,应对项目进行中间验收,只有得到中间验收的合格签证后施工单位才能继续施工。

　　(3)竣工验收。竣工验收是以上两个验收程序为基础的，进行了对分项、分部工程质量等级的统计计算后,再结合使用功能的质量保证资料及单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,观感质量是否合格, 从而最终确定此项目能否达到工程合同所要求的质量等级,最后再决定能否对其进行验收。

　　3、结语

　　房地产项目的全过程质量控制是一个动态的发展过程, 在房地产项目开发建设中实施全过程质量控制,关键是要注重抓住各个环节的质量控制要点。在当今乃至未来社会中, 要想拥有绝对竞争力，只有抓好各环节的质量控制,才有可能提高开发商的工作效率，才能真正实现全过程的质量控制从而确保工作质量, 降低成本投入。本文在探讨房地产项目全过程质量控制的基础上，重点分析了进行全过程质量控制的措施方法与策略。

　　参考文献：

　　[1] 吴坚.《房地产开发项目管理模式的选择分析》[J]. 建筑管理现代化 2004,2.

　　[2] 蒋庆辉.《试论房地产企业的全面质量管理》[J]. 科技创业月刊 2005,11.

　　[3] 朱广安.《论现代化房地产项目管理的系统分析》[J]. 广东科技 2007,03

　　[4] 尹训和, 《对加强工程全过程质量管理的认识和探讨》[ J]. 2010

　　[5] 孙鑫, 杨海红. 《改进房地产项目质量管理体系的思考和对策》[J]. 2008

　　[6] 武利庭. 《房地产开发项目质量管理研究》[ D ]. 天津大学管理学院 2009

　　[7] 杨燕.《建筑工程质量控制的分析和设计》[J]. 科技风 2010(06).

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文章名称： 房地产项目全过程质量控制措施

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