基于房地产开发项目前期策划的研究

　　摘要：房地产业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来，房地产市场竞争不断加剧，大量商品房空置，致使供给大于需求，造成资源严重浪费。房地产前期策划对于增强房地产开发项目竞争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产前期策划的重要性日益凸显。

　　关键词： 房地产项目,前期策划,市场定位

　　1.房地产前期策划目前现状

　　随着房地产业的不断发展，房地产前期策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。 近年来，我国的房地产前期策划行业取得长足进展，其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代。中国的房地产前期策划从概念到专业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越来越系统。

　　目前在我国的房地产前期策划还处于较为年轻的专业服务阶段。现有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，与市场发展以及政策完善的契合度不高，缺乏专业策划人才，制约地产企业升级与管理创新。

　　2.房地产前期策划的作用

　　2.1使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

　　2.2使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

　　2.3能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划相关工作者就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

　　2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，围绕中心，形成共同的目标。 此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

　　3.房地产前期策划存在的问题

　　3.1开发商不重视。少数开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，导致项目失败。部分发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。

　　3.2缺乏专业策划人才。房地产专业人才的教育和培训体制不够完善，教学和培训质量不高，与市场发展以及政策完善的契合度不高，缺乏专业策划人才。同时过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。

　　3.3市场调研缺乏准确性，项目定位目标客户定位不准确。对自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力等调研不充分，分析不够准确，偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位。同时由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，难以进行市场准确定位。最后从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。

　　4.解决房地产前期策划问题的主要途径

　　4.1深入分析房地产经济环境及发展趋势。了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

　　4.2为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。

　　4.3要了解房地产政策法规和有关措施。了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。

　　4.4要深入市场调研，准确进行目标客户定位。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位，目标客户定位。

　　5.展望

　　随着我国房地产策划行业的发展，我国房地产前期策划工作内容会进一步细分，行业会逐渐走向规范和成熟，前期策划业务的市场规模迅速扩大，成为房地产领域的一项重要内容，一支全新的房地产前期策划队伍将产生并迅速成长。

　　参考文献：

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　　【2】钟卫英.房地产项目市场定位与投资的互动研究[D].重庆大学;2007年.

　　【3】万俐娟,顾志明,吉翔.略论房地产项目的前期策划[J].科技创业月刊,2006年06期.

　　【4】吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004(9).

　　【5】银花，张加颖.房地产经营与管理[M].北京：机械工业出版社，2003.

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文章名称： 基于房地产开发项目前期策划的研究

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