我国住宅产业化存在的问题及对策分析

　　【摘 要】房地产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产业在国民经济中的贡献越来越明显。住宅产业化生产方式的实施，对改善居住质量，满足人民群众日益增长的住房消费需求，促进国民经济持续健康发展具有重要意义。本文对我国住宅产业化的问题进行了分析并提出解决问题的对策。

　　【关键词】住宅产业;问题;对策

　　一、住宅产业化存在的问题分析

　　(一)外部环境存在的问题

　　(1)认知理念不足

　　住宅产业化通常被简单地理解为预制混凝土技术，也就是PC技术。许多政府的激励措施也针对PC。事实上，PC只是工业化和产业化的一部分。忽视了部品部件是产业化的重要组成部分。产业化应该是一个完整的产业链。没有部品构件的参与，建筑只能被称为工业化，而不是产业化。大多数的消费观念的住房行业仍然是非常模糊的，新技术和新材料的应用结果也不明白，而且还没有敏锐地意识到住宅产业化的好处，消费者对产业化住宅持怀疑态度。

　　(2)住宅产业化的政策配套问题

　　多年来，我国推行住宅产业化大多停留在宏观政策层面或仅在建造技术方面强制推行某项建造技术，而没有针对市场投资者，从而使得长期以来，在推进住宅产业化方面房地产企业积极性普遍不高，导致了住宅产业化相对滞后。

　　(二)技术问题

　　(1)技术缺乏

　　住宅建设产业化的核心是提高住宅建设工业化水平，而工业化生产的前提在于提高住宅部品的整体生产水平。目前我国的住宅部品、设备的开发和试制工作仍处于自发阶段，从行业推进来说，设计、施工构配件生产，整个环节上目前都是能力相对不足，全国这么多设计单位、施工企业，但是真正能够把预装配做好的还不多。

　　(2)标准化尚未建立，无章可循

　　我国至今尚没有建立健全部品认证制度和部品准入制度。住宅部品缺乏可靠性能和质量的保证。且构件厂的质量监管问题待解决，使得住宅产业化的部品市场监管不规范，次品充斥施工工地。优良部品受到冲击，得不到有效的保护，新产品开发和营销普遍受阻。

　　(三)管理运行问题

　　在我国30多年的住宅产业化探索中，市场参与度仍然很少，这是因为住宅产业化尚未形成规模，导致工业用房的成本远远高于传统住宅。开发商不想提高技术和增加风险的额外费用，住宅产业化的发展风险，在新技术、新材料的应用上可能会导致成本的增加和风险的增加，大多数开发商仍持犹豫，观望的心态。住房行业是关系到千家万户，凭着某一个地产公司的力量是做不起来的。

　　二、对策分析

　　(一)国家政策的支持

　　针对供应链不完善、企业参与度低的问题不是纯粹靠市场经济就能够解决的，还要有一个来自政策层面强有力地推进。政策红利是近几年住宅产业化加快推进的一个主要原因。各级政府应采取切实可行的措施推进住宅产业化的发展，有效的经济政策支持是推进住宅产业化的重要保障。

　　①政府对住房产业化的支持，应落实到税收、贷款、用地等具体问题上，以解决开发商的后顾之忧。对率先进行住宅产业化的企业要优先扶持，给予开发商品房的开发商和施工企业税收减免待遇和银行贷款支持。并促成开发商和有能力的部品供应商之间的合作，对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在税收、金融等方面的优惠政策支持。

　　②按照有关政策法规和技术标准的前提下，在原计划建筑面积的基础上，给予一定数量的建筑面积奖励。

　　③鼓励开发企业建设。

　　④培育构配件生产企业等实施主体，优化构配件生产企业的布局。

　　⑤鼓励上下游产业链资源整合。支持有条件的区县和企业创建国家级住宅产业化基地，鼓励设计、开发、施工和构配件生产等相关企业优势互补。

　　⑥加强组织领导，支持重大项目和企业自主创新能力提高，培育现代建筑业、高新技术企业，加大金融支持力度。才能对住宅产业化的推进工作产生良好的激励作用。

　　(二)发展分配式住宅

　　装配式住宅的各组成主要结构构件，不需要在现场制作，而是预先在预制场和加工厂制作、运输到现场吊起，安装，连接等工序。工程现场的建筑材料完全是工厂制作的半成品，施工单位在工程现场对半成品进行一定处理后，然后把半产品进行房屋拼装。建筑工地不再把瓦工、木工、钢盘工等工种分得那么细，建筑工人由过去那种复杂的多工种角色，转变为单一的装配工角色。这种装配化制造房屋避免了传统施工建造的缺点，施工速度非常快，可在短期内竣工。这种工艺对施工企业来说，工人劳动强度大幅度减少，交叉作业井然有序;房屋装配中的每道工序都可以像设备安装那样检查其精度，以确保房屋制造的质量;施工时的噪音降低，物料堆放场地减少，有利于环境的保护;由于工厂化的生产和现场的标准装配，使房屋制造成本降低，并容易满足室内设备安装和装饰装修的要求。因此，装配式制造房屋的许多优点是传统房屋建造方法无法相比的。

　　(三)BIM技术的运用

　　建筑信息模型(Building Information Modeling)或者建筑信息管理(Building Information Management)是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为基础，建立起三维的建筑模型，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有信息完备性、信息关联性、信息一致性、可视化、协调性、模拟性、优化性和可出图性八大特点。

　　住宅产业化的目标是最大限度地节省时间和金钱，而一个合格的建筑模型可以惠及整个产业化住宅设计团队，更好地把握整体项目。因此，BIM技术是建筑工业化和住宅产业化的重要途径，也是实现我国建筑业“绿色、环保、低碳”，的重要途径，也是国家“十二五”建设工程项目“信息化”“工业化”主要导向。BIM在住宅产业化中的优势可以从以下几个方面进行分析：

　　(1)一般住宅的设计体系，由于住宅的户型可以简单地看成是单元重复，而简单的房型决定了它可以进行模块化设计。“以人为本”的设计理念，要求我们可以通过家庭结构、年龄和职业要求知道在设计过程中需要考虑的比例，辅助以模块化设计理念来针对不同住户设计出通用化、一般化、长久化的住宅空间。

　　(2)随着住宅市场竞争的日益激烈，客户体验也至关重要。住宅产品、住宅体验、运营维护服务，都决定了住宅产业化的市场效应。基于BIM平台的可持续性分析可以利用日照、照明、能耗、结构分析等工具，提高住宅全寿命周期体验，提高住宅性能。

　　(3)实现住宅生产的住宅构件和配件需要标准化的住宅建筑设计和标准化的工业生产。在通用住宅的设计体系中，通过BIM指导生产设计，能准确把握元件的特性，统一的标准预制梁板柱、门窗、家具等，并对施工组装进行指导，BIM则可以通过与限定值的产品目录，指导构件的装配位置、装配顺序，最终确保在缩短工期的前提下，使住宅工程质量得到提高。因此，BIM平台的应用与住宅产业化的推广是相辅相成的。

　　(4)基于BIM的4D、5D分析，可以使建筑，结构，机电，暖通空调等许多专业以BIM作为一个协同设计系统。

　　综上所述，住宅产业化与BIM技术相辅相成，相互促进。住宅产业化是住宅市场的发展趋势，BIM技术是住宅市场的实施平台。

　　【参考文献】

　　[1] 姜阵剑.国内外住宅产业化的对比分析[J].建筑经济，2004，(9)

　　[2] 叶玲，郭树荣. 谈我国住宅产业化的必要性和实现途径[J]. 建筑经济，2004，(11)

　　[3] 叶玲，王有志. 我国住宅产业化存在的问题及对策[J]. 中國房地产，2005，(1)

　　[4] 张建华. 住宅全装修—我国住宅产业化发展的必然趋势[J].中国房地产，2003，(2)

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