亟需将商业不动产从住宅调控中解放出来

　　摘要：亟需尽快将商业不动产从住宅调控中解放出来。释放商业不动产的生产力、重构基于商业不动产的“产业X金融”新生态(之所以用“X”，因释放能量之大为倍乘关系而非简单叠加)，应该成为中国经济供给侧结构性改革的重要一环。

　　关键词：房地产调控;住宅市场调控;解放

　　1 商業不动产经营巨亏、债务压力、股本奇缺

　　中国的经济有赖于城市的高速发展。城市的发展有赖于科技、文旅、消费、物流、医疗等产业的增长。商业不动产作为空间载体，其提供的空间服务是上述一切产业的重要生产要素。

　　各位可以想象一下：如果没有设备完善、服务周全、技术过硬的中关村产业园，中关村的高科技产业如何与发达国家同台竞争?如果没有环境舒适、产品精美、服务周到的大悦城、SKP、正大广场、红星·美凯龙、印象城、龙湖天街，消费如何能够繁荣?如果没有商业文旅物业中的电影院、剧院和儿童游乐场，人们的精神生活将会何其匮乏?

　　因此，商业不动产的发展是城市竞争力塑造的根本一环，也是中国经济竞争力重塑的关键一环。

　　商业不动产由于其在房地产大类中占比相对较小，不少业态离生活和个人投资距离较远等原因，我们惯常于将其放在对住宅的认知的阴影之下，因此提到房子、房价问题就指向房地产，提到住宅调控就扩大为房地产调控。

　　然而，商业不动产与住宅具有完全不同的属性，是一项地地道道的实业。从图1的6个方面可以看出不同。

　　2 房地产调控政策是否能加之于商业地产?

　　房地产调控政策对商业不动产造成伤害，主要体现在以下几个方面：

　　第一，金融政策。

　　从银行角度来讲，商业不动产整体额度贷款受制于整个住宅调控，从而造成商业物业贷款额度不足;从产品创新上来说，有助于纤解困难企业、促进行业整合和出清的并购贷款没有被重视，而并购贷款洽签是中央重视的存量盘活的重要金融产品。

　　处于去杠杆和流动性压力的夹击之下，注入新的股本金几乎是唯一的纤困方案。然而，有动力也有必要配置商业不动产资产的保险资金、社保资金等受制于整体调控的基调，无法合理地配置于商业不动产。而银行的私人银行部门本来可以提供部门股本，然而在调控背景下也采取“政治正确”的态度。

　　公募REITs对中国金融生态的意义已经达成充分共识。然而，受制于住宅调控的紧箍咒，无法尽快推出。要知道，公募REITs的推进从2005年香港第一个REITs领展上市开始到现在已经超过巧年，而作为实验版的类REITs在中国市场诞生已逾5年并达约1400亿元。但是，行业仍“静听楼梯响，不见那人来”。

　　第二，城市更新的审批政策。

　　以商业物业为抓手的城市更新是重塑城市竞争力的法宝，也是国际大都市竭力关注的内容，本应该受到重视和鼓励。然而，受制于房地产的属性，在改造审批等过程中，监管层不能畅快地给予支持。虽有个别城市在探索审批流程的优化，然而各项法规仍然极不完善。

　　第三，宏观层面的潜在损失。

　　商业不动产被“误中副车”，大大抵消了住宅调控的效果。中国房地产的问题是一个系统问题，其调控也应是在全面系统化的平衡和抉择中推进。对商业不动产的一刀切，丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会。以商业不动产作为基础的“产业一金融”闭环，实际上有望塑造一个健康的生态，可以吸纳淤塞于住宅投资/投机的资金，缓解住宅上涨的压力。

　　对商业不动产潜在增长能力的压制实际上造成了经济和地方财政对住宅开发更大的依赖。

　　另外，误中副车的调控政策压制了中国商业不动产的活力，延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级，实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。

　　3 如何解放商业不动产?政策调整后会有什么红利?

　　如何将商业不动产从房地产调控中解放出来?

　　首先肯定是要解放思想。中央对于房地产行业过热的调控，以及减少经济对住宅开发过分依赖的政策思路受到了多数的拥护。特别是中央关于“房住不炒”的定位很清楚，仅仅是指向住宅房地产。

　　对散售型商铺的投资投机已经由于严格的信贷政策而几乎绝迹。大宗商业不动产从来就是按照“以租金定价”的逻辑，按照业态位置之不同，毛租金收益率在5%-8%之间，可严格与国际市场对标，非常理性。

　　然而，在即使了解商业不动产的实业特性的情况下，受制于“房地产宏观调控”的总基调，单一监管部门灵活的、有预见的政策调整都要承受巨大压力。

　　其次应该注重跨部门的高层协调机制。由于房地产政策涉及到各个部门，政策的制定需要各个部门的协调，跨部门的协调机制至关重要。包括人民银行、银保监会、住建部、证监会、发改委、税务总局等部门。以公募REITs为例，其必要性几乎已成常识。然而，由于需要人民银行、证监会、住建部、发改委和税务总局等协调配合方可推出，只要有任何一家顾虑与宏观政策的一致性，进展都会受阻。

　　高层的统一部署恐怕是必要条件。在房地产调控的主基调下，加上各部门出于自身责任的考虑，没有自上而下的统一部署，较大的政策调整难度极大。

　　所以，笔者建议应明确将“房地产调控”改为“住宅市场调控”，将商业不动产从调控中独立出来。

　　如何独立，区别于住宅，先从金融政策和税收政策两个角度来说明。

　　第一，金融政策。

　　从银行角度，商业不动产贷款额度从房地产总额调控中脱离出来，不进行限定，同时大力鼓励行业重组的并购贷款，鼓励私人银行配置商业不动产。

　　保险和社保方面，鼓励通过直接或者间接形式进入商业不动产的投融资。

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