房地产开发项目开发方风险分析

　　摘要：从房地产开发项目的自身来看，它是属于特殊的一个行业，其投资额较大、资金周转相对缓慢并且建设的周期较长，所以不确定的因素会存在很多，与此同时，它的变现能力也较差，所以它会涉及到社会各个方面的因素。然而，对于房地产项目开发的投资则是作为预测未知将来的一个生产过程，所以它所具有的这些特性也就决定了这种行业是高风险的一种投资行业。此外，在房地产开发项目当中，会存在一些的地区的差异性，并且所涉及的各方面内容也不仅只是技术问题，而是还会存在诸多方面的问题，所以，这些因素也就决定了房地产开发项目的高风险性。主要针对在房地产开发项目当中存在的风险问题进行分析研究。

　　关键词：房地产; 开发方风险; 分析研究

　　Abstract：From the real estate development project itself, it is a special industry, its relatively large amount of investment, capital turnover is relatively slow and the construction cycle is longer, so there will be many uncertain factors, at the same time, its liquidity is poor, so it involves all aspects of social factors. However, the real estate project development investment is used to predict unknown future of a production process, so it has these properties also decided the industry is a high risk of an investment industry. In addition, in real estate development project, there will be some regional differences, and involved in all aspects of content are not only technical issues, but also has many problems, so, these factors will determine the real estate development project risk. Mainly in real estate development project the risk problem research.

　　key words：Real estate;Development risk;Analysis and Research on the

　　中图分类号：F235.91 文献标识码： A 文章编号：

　　在房地产的开发项目当中，其主要的特点就是不可重复性以及一次性特性，这也是在开发项目当中普遍存在的。由于房地产开发建设的周期相对较长，所以在较长的周期当中就会存在很多不确定的因素，从而也就造成了开发项目的各种风险。此外，由于在房地产开发项目当中，其建设的过程就是风险的一个过程，也就是说，所谓风险指的就是在房地产开发项目的活动当中会存在造成开发方受到经济损失的可能性。然而，在一些企业的生产过程当中，有些风险因素则是无法控制和难以预料的，会造成企业的开发利润与实际的利润出现背离的情况，从而造成一定经济损失。对此，在开发项目当中应客观的看待所存在的风险，并对风险找出合理的应对措施，从而规避风险所造成的不利影响。

　　一、经济产生的风险因素

　　在房地产开项目当中，其开发方的经济风险一般包括了宏观的经济风险、资金筹集风险以及市场通货风险等方面。从宏观经济政策来看，它是作为房地产投资的政策性因素，而政策也是指引房地产投资的方向与规模。从2009年房地产的反弹以后，该行业已经逐渐的进入到了政府的调控阶段，而当前所存在的最大风险就体现在宏观经济的政策方面，对此，也是作为开发者必须面对和解决的主要风险。再者，经济市场会随时产生变化的，而项目在市场的变化中则在极为敏感的，所以市场所带来的风险也是关键的一个重要因素。而对于房地产的开发方最为看重的，最为关心的一点就是销售问题，在这个过程当中，怎样确定房价，怎样避免因通货膨胀所场带来的负面影响，均是开发方必须要仔细研究分析的重要问题。

　　对所存在的问题提出的风险建议：(1) 必须要认真研究国家提出的宏观经济政策，作为开发方应制定出相应的措施。(2)开发方应全力配合国家的开发政策，建设经济适用房、限价房以及廉租房等方面。(3)转变传统的开发模式，可以由开发项目的住宅建设转向商用，也可转变为开发旅游地产等项目。

　　二、人为产生的风险因素

　　在人为风险当中一般包括了决策风险、外部关系风险、组织风险以及合同风险等。

　　(一)、对于项目决策则是作为项目是否成功的必备条件，也是先决基础。在房地产企业当中，其决策者必须要对实际的具体情况进行充分的分析研究，再做决定，从而对决策做到有科学依据并切实可行。此外，当决策者做出最后的决定时就必须要确保项目目标应具有不可逆性，这也是作为下级进行执行的重要依据，如果存在不确定因素则不会完成下达的目标。对于存在风险的建议：(1)在决策者做出最后的决策时应尽量推行，而不应随意的更改决策。(2)决策者在做出决策前必须要进行科学的分析研究，掌握了解实际情况，从而确保决策的可行性。

　　(二)、在组织风险当中主要包括了组织的内部与外部的风险。第一，在企业内部必须要具有一个稳定的实施组织，只有稳定的一个组织，才会形成一个良好的实施配合，在组织当中必须要具有一个稳定的工作流程，从而促使开发项目会变得程式化，如果在组织当中经常出现人事变动等情况则是不利于稳定开展工作的。第二，在企业当中的组织结构必须要明确简洁。如果企业具有较多的组织层次就会增加办事的程序，也会降低企业的办事效率。第三，必须要加强提高组织内部的协作与沟通，如果没有一个良好的沟通则会影响工作效率，同时也不能很好的传达信息，造成工作脱节等现象。对此关系的主要建议：(1)应全面提高企业人员的素质和层次。(2)必须要稳定企业内部的组织结构，从而形成良好的一个合作团队。(3)应精简机构，责任制并分工明确。

　　(三)、对于开发项目的外部关系风险主要是指实施项目过程中的外部环境所带来的不确定因素。在房地产企业当中，由于开发项目会涉及到很多部门，而外部关系则是较为复杂的，所以存在的风险关系也更为复杂。在政府职能部门当中包括了很多的主管部门，而对于这些职能部门也是开发项目重要的外部关系，所以只有处理好与这些部门的主要关系则是实施开发项目的先决条件。此外，也包括了技术单位部门，而对于这些部门同样会影响到开发项目的顺利开展，起到一定的作用。对此关系风险的主要建议：作为房地产项目的开发方必须要熟悉开发项目的具体流程，主要的法律法规，并由专职人员进行负责。

　　(四)、由于制定合同是作为开发项目相关方的基本合作行为，也是确保双方利益的全法权益。通常合作双方在进行协商合同时其主要的目的就是希望多利于己方的利益，因此，在合同当中就会存在一些潜在的风险，而合同风险最主要的一方面就是在于它的不严谨性所造成的风险。然而在开发项目当中会涉及到很多的项目管理单位，所以涉及的合同就较多，而存在的风险也会较大。对此风险所提出的建议：在开发项目时，对于双方所制定的合同，必须要经相关的专业人士进行反复的审定合同，并把合同当中的不严谨条件会造成的风险减小到最低。另外，如果项目的相关方到履约阶段时，就必须要加强提高合同的履行力度并进行监督。

　　三、开发项目的非系统风险

　　在房地产的开发项目当中，会存在的一种风险就是非系统风险，它主要指的就是只是对市场当中个别的开发项目投资会产生影响，而投资者的个体是可以避免或者是通过其它方法可以消除的风险，在这种风险当中一般包括在：时间风险、资本价值风险、收益现金流风险、机会成本的风险、运营风险以及持有期的风险等方面。

　　(一)、由于在房地产的开发项目当中其投资风险会存在一些客观的因素，是不以人为意志所转移的。例如，会存在自然风险、市场供求的风险、通货膨胀的风险等，所以作为管理者必须要合理的应用科学的方法对此研究分析，并对存在的风险以及发生的条件，应采取必要的措施进行规避，但是也是无法全部消除的。

　　(二)、在对风险进行评价和分析时，是可以了解某种风险发生的因素以及概率，然而却无法预知什么时候发生风险，所以这种无法预知的风险特性也就成为房地产开发项目风险当中的不确定性。

　　结论：

　　总之，在房地产的开发当中，要防止其项目的风险，就必须要在管理过程当中对所存在的各种风险以及对于不确定的因素进行定量和定性的认真分析研究。在当前，根据我国房地产行业的发展规律以及在管理当中仍缺乏一定的理论研究与实践总结，所以开发项目的具体操作当中仍存在一些不够科学性以及盲目性的问题，对此也就缺乏了风险的防范意识，所以，对于房地产开发项目的风险理论研究，是作为开发方需要深入学习的一个重要课题，也是需要社会关注的一个重要方面。

　　参考文献：

　　[1]余洪芹.房地产开发项目的投资风险分析[D].山东经济学院.2011

　　[2]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施.2011(7)

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　　[4]姚志坚.论房地产开发项目的风险管理[J].建筑知识.2011(2)

　　[5]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报.2010(8)

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文章名称： 房地产开发项目开发方风险分析

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