浅谈影响房地产造价管理的六大要素

　　摘要：随着我国经济建设的蓬勃发展及城市化速度的不断加快，新兴楼盘如雨后春笋般不断涌现，房地产市场迅猛发展，已经成为我国经济发展的支柱产业。房地产的造价管理和成本控制应当是贯穿于开发项目全过程的，即包括项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标发包阶段、项目实施阶段以及竣工验收交付使用阶段。下面就以房地产成本控制为切入点，阐述影响房地产造价有哪些方面的因素，以利于房地产项目降低成本、节约资源。

　　关键词：房地产， 造价管理， 成本控制

　　Abstract: along with the vigorous development of our country's economic construction and accelerating urbanization rate, building new springing up constantly emerging, the rapid development of real estate market, has become a pillar industry of the economic development in our country. The cost of real estate management and cost control should be run through the whole process of development project, which includes project investment decision stage, project design phase, project bidding, project implementation stage contract awarding stage and delivered to use the completion acceptance stage. Here is a real estate cost control as the breakthrough point, this paper expounds the influence of housing construction what aspects of the factors, so as to facilitate the real estate project to reduce cost and save resources.

　　Keywords: real estate, cost management, cost control

　　中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：

　　一、决策阶段及设计阶段

　　统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。

　　在经济建设前期，我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够、在设计中大多重技术轻经济，设计人员似乎只对设计工程的质量负责，对工程造价的高低不太关心。以致无法通过优化设计方案，编制初步设计、概算起到控制总造价的作用。工程设计图的质量和深度等也不够，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。现如今，设计阶段渐渐转变为房地产项目工程造价控制的龙头，在投资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效控制工程造价要求在施工图设计中严密、全面。当前我国的工程设计也实行招投标制、公平竞争，把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一，对全过程造价进行控制的管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。

　　二、建筑材料

　　在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的;另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。

　　从工程造价定额的构成来看,材料价格是相对较灵活的因素。工程造价主要是由人工费、材料费、机械费等构成的,材料费的相对较灵活也是对工程造价影响较大的一个重要因素,特别是可调整差价的材料和未计价的材料,如果控制管理不到位,即便是工程量计算和定额套用再准确,费用计取再合理,也会使工程造价失真,严重影响工程造价的有效控制。因此搞好材料的认价管理工作对于有效控制工程造价具有重要意义。建设单位造价人员和现场管理人员应当密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。

　　三、进度款

　　进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。如果施工单位的进度提前或推后,这时要求工程部在施工单位每完成一节点时就调整一次时标网络计划,使得后续的节点进度相对准确,决策层就能一目了然下一期的现金流计划。造价人员结合合同,按工程部节点核定单,直接填写进度款报审表就完成进度款审核的内容了,简单、易操作。

　　四、变更签证

　　一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。这样的流程往往会造成施工现场不合理签证非常多,公司高层只有在结算时才知道签证到底花去了多少钱，常会出现严重超预算的情况，使管理层无法对工程造价有个提前的预判,往往也就无法对工程造价进行合理的控制了。所以为了最终控制好施工成本,必须做好变更签证这一块的工作。因此，当每份签证单发生后，由相关预算员做好签证金额计算并对同一项目进行累计，如累计额超过一数额，则预算部上报公司管理层,由管理层招集工程部、设计部、预算部等相关部门进行讨论。看是否是设计上出了问题,是否要重新设计，还是工程部管理上出了问题，或是现场情况特殊。通过更改设计或改善现场管理使得签证费用可控，而不是让签证管理流于形式。

　　五、竣工决算

　　在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。

　　竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。

　　六、管理团队

　　“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减，要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 “以人为本”，要强化激励和约束机制，充分发挥造价管理人员的创造力和能动性，时刻把企业利益放在首位，这样，就如同一部跑车配上了一台顶级发动机，管理团队的功能才能最大化。

　　综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等等手段，解决房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等等实际问题，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资，为企业实现效益最大化、获得持续健康发展奠定坚实的基础。

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文章名称： 浅谈影响房地产造价管理的六大要素

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