论经济适用房项目建设

　　经济适用房，作为一种特殊的商品房，大家都不陌生，它是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按合理标准建设，面向有一定购买能力的城市低收入住房困难家庭供应。是具有保障性质的政策性住房，对购买人只拥有有限产权。经过多年的建设和实践，出现过诸多管理现象和社会现象，大家议论较多的是销售价格过高，购买对象不符合条件，出现了富人购买的现象，用途发生了变化，经济适用住房用于出租、转让、供不应求，以经济适用住房名义变相搞其它类型的房地产开发，以及管理漏洞和腐败问题等，针对这些现象，政府出台过政策和文件，但影响力与效果不佳，基于上述原因，社会上出现过取消经济适用住房建设的论调。其实，经济适用房因地域存在较大的差异：如大城市，因土地挂牌转让价格较高，商品房和经济适用房销售价格差别较大，经济适用住房销售价格上的优越性特别明显，社会较容易接受，但因这价格差的原因就出现过转卖房号和非法购买的现象;中小城市：如地级市、县级市，因士地出让价格相对大城市低，其经济适用房销售单价与商品房单价相比区别较小，同时房建面积小，民众难以接受，从而违规现象较多，违规便存在政策障碍和引起社会关注，矛盾层出不穷，致使建设难以进行。政府建设职能管理部门失去信心，百姓对经济适用住房建设严重不满的呼声也不绝于耳。现对中小城市的经济适用房项目建设谈谈本人的看法。

　　1 经济适用住房、商品房、集资房、廉租房的区别

　　商品房其发展由市场决定，政策只是宏观调控。其发展主导全由市场和开发商本身决定，开发商具有相当多的自主权，其房价具有商品的全部特性，也是供求关系的晴雨表。

　　经济适用房与商品房的区别表现在：第一组织建设的主体不同：经济适用房由政府纳入城市总体规划和年度计划由政府职能部门组织建设，带有政治色彩，商品房则是由企业自主组织建设。第二建设的目的不同：经济适用房是解决中低收入人群的住房问题，是社会主义的优越性;商品房建设在滿足社会需求的同时还是以获取利润为目的。第三政策要求不同：经济适用房只能是小户型，政策规定套内面积为60平方米;不能直接上市交易;购买对象由政府控制，销售价格由政府审查等等，商品房则没有上述要求。第四成本不同：如其中土地成本，商品房是出让地，其土地价格是竞拍获得土地的土地价。经济适用房是行政划拨土地，其土地价是由政府决定的征用土地价加移民拆迁安置费组成，另外政府收取的规费不同，成本也就不同，经济适用住房享受政府优惠政策，减免了固定资产投入方向调节税，城市基础设施配套费、商业网点配套费、人防工程易地建设补偿费等专项收费和基金，减半收取水电增容费、行政事业收费、住宅小区的配套设施建设费用;另外，属于经营性设施的，由经营者负担;属于非经营性设施的由政府或者单位承担。商品房则没有这样的优惠条件。第五销售的价格不同：经济适用房的销售价格是成本加3%的利润或直接为成本价，商品房的价格则是由市场和开发商决定，同时还受违规炒作的影响。

　　集资房是单位集团组织，职工内部集资，带有一定福利性的商品房。因产生社会房产分配不公而逐步退出。

　　廉租房是由国家财政、地方财政出资建设，是国有资产，不进行交易流通，廉价出租，用来解决无房困难户的住房问题。是国家财政实力的表现，可以拉动内需，是一项民心工程。在社会主义初级阶段需要财政解决的吃饭，教育，医疗，养老等问题很多，应量力而行，过多建设不是明智之举。

　　2 发展房地产业，特别是经济适用房的建设是目前社会的责任

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”这是几千年前的呼唤，也是处在社会主义初级阶段的中国解决数亿人住房的愿望，随着全面建设小康社会的步伐，未来20---30年将有几亿人要从农村搬到城镇来，这是人类历史上最大规模的迁移，城市化水平有望达到60%，并按百分之二以上的速度递增。要达到建设部提出小康社会的住房标准——“户均一套房，人均一间房”功能配套，设备齐全，深知任重道远。依靠商品房、经济适用房、集资房、廉租房中的哪一种建设方式是无法解决的，只有一起发展才能缓解这一供求矛盾。处于社会主义初级阶段的中国，中低收入人群占绝大多数，解决其住房问题只有利用其本人自身的力量得到国家和社会的支持才能实现，那就是经济适用房的建设。经济适用房的本质还是自身在宽松的政策环境中解决自已的住房问题。

　　数亿人的搬迁不仅仅只是住房问题，还要解决他们的就业、上学、养老、衣食住行等生存问题，没有产业、没有商业贸易、则这种搬迁就没有生存空间，同时，如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量配套，矛盾就会爆发出来，表现形式就是土地价格上涨，带动房价上涨，当然违法的“小产权”事件就会不断发生，经济适用房建设也难以走出违规的怪圈。有些人认为经济适用房有违法腐败行为，而大加评论，要求停止经济适用房建设，这是片面的，腐败是制度缺陷和人性的劣根性造成的，不是只存在于哪一个行业，哪一个部门。可以说哪一个时代，哪一个国家，哪一个社会角落都有它的影子。作为社会主义初级阶段的中国，中低收入人群还是大多数，使其难以挤入供不应求的商品房购买人群中。同时国家财政，地方财政也难以拿出足够的资金建设如此多廉租房来满足这种需要，只有经济适用房建设才是最佳途径，因为它是集政府、社会的资助，主要以需求者自身的资金来解决本人的住房问题，政府的付出只是土地。土地是国家所有，公民使用，只要国家有计划、有规划、有规模的组织，对政府来说付出代价不高。至于社会力量的资助，减免相关部门配套费及开发企业薄利经营，对他们来说也是支持公益事业，有益而无害，同时增加了就业岗位。需求者只是在良好的社会平台上利用自身有限的经济实力，解决自己的住房，实现居者有其屋。同时也是扩大内需，发展经济的举措，应该大力提倡。

　　3 经济适用房的现状

　　《经济适用房管理办法》由国家部委多次联合发文，不断完善，能够解决操作过程中存在的主要问题，但主管部门执行过程中存在偏差，同时，省市地方根据经济适用住房管理办法，出台针对本地的操作细则文件较少，出现了利用保障制度建设“权力之房”，经调查，中小城市的机关工作人员基本上利用单位集资建房或者单位办公场所搬迁情况，购买到两三套产权房，也就是说存在经济适用住房管理办法为“权力之房”提供政策借口的现象，这也是中低收入人群不能公平购买的“变相经济适用住房”，至于经济适用房建设过程中的现状也不容乐观：

　　3.1 管理混乱。如有些地区名为经济适用住房管理机构，实无任何行政职能，是“自收自支”的事业单位，其本身的生存要靠自己去“收”，到哪里去“收”?经济适用住房就成了“摇钱树”，有些地区监管、开发一体，于是建设成了一个社会“矛盾窝”，户型超标、销售对象未审批，购房业主利用经济适用房建设违规，要求政府将其变成商品房，形成政府搞开发，与民争利，逆政企分开之潮流。

　　3.2 土地难以正常供应，土地成本接近商品房土地成本。经济适用住房建设，政府承担了土地拆迁、资金筹资、项目管理等大量的前置性职能，土地供应受国家宏观政策影响，难以保证正常供应，政府操作难以适应市场经济，操作效率低下，办事进度还没跟上政策变化进程和人事变动等，征地拆迁难度不断增大，拆迁安置成本高。时间长矛盾就多，办公成本高，综述各方面因素，经济适用房土地成本低的优越性不明显。

　　3.3 经济适用房筹资困难，商业银行一般不贷款，项目外基础设施建设由政府负责难以到位。地方财政预算未安排经济适用房项目建设资金，大量前期建设资金由经办方自己融资解决，同时经办方一般为“自收自支”的事业单位，单位本身的运转资金也来源于项目开发，资金运转难度大，财务成本高。 经济适用房管理办法规定经济适用住房建设单位可以用在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，但实际操作中商业银行对经济适用房项目敬而远之。原因有三：第一土地为行政划拨的，属政府所有，项目抵押不能规避贷款风险;第二经济适用房开发管理一般为行政事业单位，放贷款不是纯属的商业行为;第三经济适用房开发建设是为民办实事的项目，政策不允许项目有盈利，政策规定利润为3%。在市场经济的环境中，项目运作不可能没有风险，情况发生变化项目就有亏损，没有偿还贷款的能力。基于以上几点，商业银行一般不放贷，项目筹资难，只能以内部集资的形式筹资。有的由施工方带资，垫资。建设方没有主动性，更谈不上控制工程进度了。

　　同时，经济适用房管理办法规定，项目外基础设施建设由政府负责，中小城市地方财政基本上是“吃饭”财政，需要用钱的地方很多，基础设施的资金很少有城市列入了财政预算，基础设施难以到位，有些不得不由经办方自筹资金建设，而列入开发成本。

　　总之，这两项政策难以落实到位。

　　3.4 内部控制制度和相应的监管机制不够健全。经济适用房建设从规划、设计、报建到竣工验收交付使用和商品房一样，周期长，正常情况一个项目的周期为二到三年，这期间常常忽视工程建设管理中存在的问题，监管也只注重工程核减额，不注重投资的审核。人事任免由行政控制，不一定是根椐需要配备人才，有的作为政府解决就业安置的渠道如部队转业人员和干部家属子女，也就是说管理经济适用房的机构和承建机构是否有管理能力还存在疑问。

　　3.5 经济适用房的房价虽然已低于普通商品房，但对低收入家庭来说仍然无法接受。中小城市其房单价一般低于商品房400～500元每平方米，其建设成本受市场影响仍然很高，家家都能买得起房还是梦想。

　　4、建设好经济适用房的措施和建议

　　4.1 正确认识经济适用房。经济适用房是保障性住房，是政府为民办实事的表现，既然是为民办实事，那它面对的是社会大众，具有公开性，社会上难免有不同的看法。至于政府暂时未收回土地出让金，但它仍然是经济建设的一种形式，其社会效益，政治效益也不可估量。最近推出的廉租房是国有投资，其建设监督具有封闭性，腐败问题比经济房更隐蔽，同时受国家财政实力的限制，其不能替代经济房，经济房在我国应长期存在，停止建设是错误的舆论。

　　4.2 理顺管理机制，政府职责和民间职责分开。经济房也是房地产的一种，涉及的范围广，如涉及的政府职能部门就有国土，规划，建设，房产，墙改节能，人防，税务等等，涉及的社会企业就有建设单位，设计，勘察，施工，监理等等。那么经济房的土地拆迁，资金筹措，政策优惠，购买对象控制是政府应该承担的职责，顺利完成这职责的管理机构就应该由分管上述职能部门的领导担任主帅，才能加快工作进程，减少管理成本。经济房的实施，也就是说建设，设计，施工等环节，理所应当由社会企业承担，政府应当退出，经济房是微利项目，而企业是以营利为目的的组织，要解决这一矛盾就要求企业为企业“公民”。政府在招标选择时要严加控制。

　　4.3 合理规划，以“城中村”的行式发展经济房。根椐中低收入人群分布情况合理分区建设经济房，分散建设难以管理，集中建设可减少管理成本，以“城中村”的行式也就是说，沿主要街道商业价值高的区域建商品房或商业项目，中间土地建经济房，这样，可解决政府投资建配套难，筹资难，以及承建企业利润低的矛盾。

　　4.4 合理设计：经济适用房应以多层为主，高层因消防和主体结构及基础施工成本高，同时电梯运行也会增加业主的居住成本，这对中低收入人群来说都是难以接受的，当然多层住宅会浪费土地，难以提高容积率，另外经济适用房面积小，居住人群中各户人员组成及年龄结构不同，这对户型设计的空间合理利用和空间可变性提出了更高要求。

　　4.5 严格控制购买对象：购买人应提前申请，经审查后根据需求建设，购买人先交部份房款可解决筹资难的问题，当然也要加强房款管理，

　　4.6 取消以经济房的名义建设的单位集资房，私人联建房。这是社会不公的房屋分配制度，也是产生“权力之房”的根源，影响了经济房的社会声誉。

　　参考文献：《经济适用房管理办法》

　　作者简介：

　　梁雄生，上海建筑材料工业学院工民建专业毕业。

　　1990年～2005年在湖南娄底工程公司从施工技术管理工作;

　　2005年至今在娄底市娄星住房管理局经济适用房发展中心工作;

　　兼娄底市名星房地产开发有限公司总工程师。

　　获全国注册一级建行师资格、全国注册监理工程师资格、注册咨询师。

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文章名称： 论经济适用房项目建设

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