论房地产项目中的工程成本管理

　　摘要：本文结合笔者多年从事房地产项目工程成本管理的实际工作经验，从房地产企业内部管理出发，针对项目工程成本管理中关键的几个环节，浅析如何通过做好这些环节上的工作来做好工程成本管理，最终达到合理有效降低房地产项目开发成本，提高利润的目的。

　　关键词： 房地产开发;工程成本管理;降低成本

　　Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.

　　Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost

　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

　　一、引 言

　　工程成本管理是房地产项目开发管理中重要的一部分，一方面需要预先科学合理的确定工程成本，为整个工程成本管理确定目标;另一方面需要在工程的施工阶段，对成本进行合理的过程控制，努力使最终实际成本控制在一定的范围之内。房地产项目工程成本涉及的因素比较复杂，几乎涉及所有的工程关系方：设计单位的水平好坏直接影响整个工程项目的总成本，而施工单位和监理单位的经营效果和沟通也直接影响到工程项目的总成本。可以这么说，工程成本管理贯穿了整个项目从设计到最后施工验收完毕的所有阶段，关键是要加强重点阶段和关键环节的成本管理。房地产开发商必须在确保品质的前提下严格控制工程造价，合理有效降低项目成本，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者将从以下几个方面分析怎样做好房地产的工程成本管理。

　　二、设计阶段的成本控制

　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响有着比其他过程不可比拟的优势和作用，并且通过优化设计，可做到花费最小的代价获得最大的效果。首先是项目产品定位及规划方案设计，其次是设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，都直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可合理有效地降低工程造价 ，但在工程设计中，不少设计人员更注重安全性，偏向高安全系数或设计标准，而较少考虑经济性，从而在根本上影响了项目成本的合理有效控制，造成了一定的浪费。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。要做好设计阶段的成本管理工作，可从开展限额设计、采用合同措施等方面入手。

　　首先在设计委托工作中要推行限额设计，健全设计经济责任制。开发商工作人员应与设计单位和设计人员做好交流，熟悉建筑工程的目标和要求，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须合理分解和使用投资限额，将施工图设计和施工图预算统一考虑，把技术和经济有机结合起来。目前设计人员普遍存在着设计不精、深度不够的情况，造成设计频繁变更，给工程成本控制带来一定的难度，有的变更得晚了，还会带来很大的返工，产生一定的无效成本，这是设计阶段增加不必要工程成本的主要原因。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等)，并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了成本指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以弥补。不能只顾画图、不顾算账，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程成本。

　　另外，针对目前设计人员经济观念淡薄，图纸深度不够引起设计变更随心所欲的问题，笔者认为加强合同措施是十分必要的。在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如未经开发商允许的情况下，设计变更费超出施工合同价的某一比例(如 5%)时，则扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、设计质量、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

　　三、目标成本管理

　　许多房地产开发商所做的目标成本起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。因此，按照工程目标成本合理地进行成本核算是房地产开发企业成本管理工作中的又一重点，其中包括目标成本编制与执行。

　　(一)项目工程目标成本的编制

　　项目目标成本的管理必须做到事前控制，借鉴当地类似项目的成本，结合本公司的产品类型和建筑经济指标，综合当地建筑市场行情，包括劳务、材料市场的价格行情，合理编制目标成本;项目目标成本编制完毕经领导审批确定后，及作为控制标准进行执行，后续工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程成本主体内容相一致，以便日后能与工程成本目标数同口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制;并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

　　(二)目标成本的分解与执行

　　房地产项目开发涉及很多专业和人员，应把目标成本作为项目经营考核内容之一，写进项目年度工作计划和管理目标之中，并同项目的进度目标、销售目标等项目经营指标一起，组织向项目全体人员宣传，统一思想、统一目标，不仅清楚公司的总体目标，而且清楚自己的目标，形成人人有目标，人人关心目标，为目标而努力工作。

　　目标成本应根据项目的管理架构和职责分工，在项目内部分解细化，落实到部门及人员。例如项目的工程管理人员，不仅清楚自己分管工程的质量和进度要求，同时也应清楚目标成本要求，如此“三位一体”融入到意识当中，使工程的质量、进度和成本在他们的日常管理中不至于脱节，只有这样才能使成本得到真正有效控制。

　　在工程营造过程中，以分解目标成本为导向，对比实际成本与目标成本的差异，超目标成本时，有相应的措施加以合理解决，如优化方案、内部平衡等等，以确保最终成本与目标成本的差异不至于太大。

　　四、加强结算的审核工作

　　作为房产开发商，在工程已经完成的情况下，做好结算审核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，结算工作也是成本控制至关重要的一个环节。结算审核要做到有理可依、有据可查，把审增额控制在合理的范围以内。结算工作完成后，校审很有必要，能有效避免多算、重算，提高结算的准确性，加快工作进展。审核的重点为工程量计算是否准确，结算单价套用是否正确，各项取费标准是否符合现行规定。而在审核工作的具体步骤中要注重以下几个方面：

　　(一)工程量的审核

　　工程量是否正确是关系到结算准确性的一个重要方面，应着重注意如下几点：

　　1. 审核工程项目划分是否合理;

　　2. 审核工程量的计算规则是否与合同约定的保持一致;

　　3. 审核签证凭据，核准工程量。

　　(二)结算单价选用的审核

　　1. 工程项目特征与设计图纸标准是否一致，如：砼标号;

　　2. 单价子目内容是否与设计及签证相符;

　　3. 主材价格套用是否合理。

　　(三)取费审核

　　取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。审核时应注意如下几点：

　　1. 取费文件的时效性;

　　2. 执行的取费文件是否与工程性质相符;

　　3. 费率计算是否正确;

　　4. 价差调整的材料是否符合有关规定。

　　五、结 语

　　综上所述，在房地产项目开发中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，把房地产开发过程中设计、目标成本、结算等几个关键工作管理好，就抓住了房地产项目开发工程成本控制的重点，从而针对重点环节加强管理，真正做到降低成本，确保预期利润的目的，实现投资的良性循环。

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文章名称： 论房地产项目中的工程成本管理

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