土地评估行业的现状与行业风险规避

　　摘要：随着土地市场的不断完善，土地使用权的出让、转让、抵押、作价入股、拍卖等活动日趋活跃。土地评估作为专业化的咨询服务行业，在为地产交易双方提供土地价值量化依据方面扮演着重要角色。论文剖析了土地评估行业的执业现状，指出了行业面临的问题，阐述了土地评估风险的内涵与类型，提出了推进土地评估行业改革的思路与规避行业风险的对策。

　　关键词：土地评估;行业现状;改革措施;风险规避

　　Abstract: with the development of land market ceaseless and perfect, the transfer of land use rights, transfer, mortgage, price of shares, the auction activity is brisk with each passing day. Assessment of the land as a professional consulting service industry, in both land value for real estate transactions provide quantitative basis plays an important role. This paper analyses the current situation of land assessment industry practice, points out the problems facing the industry, elaborated land to assess the risk of connotation and type, put forward to advance land assessment industry reform ideas and to avoid the industry risk countermeasure.

　　Key words: land assessment industry present situation and reform measures of risk aversion

　　中图分类号：{F123.17} 文献标识码:A 文献编码：

　　1、土地评估行业的执业现状

　　随着城市化进程的不断推进，土地日渐成为重要的经济要素之一。在土地资产市场化交易过程中，土地评估行业日渐发展、壮大。我国土地评估行业在蓬勃发展的同时也出现了一些问题，如执业标准有待规范、部分地价评估机构规章制度不健全、监管薄弱、公信力较差、风险意识不够、执法人员素质有待提高。这些问题阻碍了土地评估行业的进一步发展，成为土地估价行业发展的瓶颈，具体表现如下：

　　1.1部分地价评估机构规章制度不健全

　　①没有地价评估内部技术质量控制制度，无人对估价报告的质量进行把关;

　　②没有严格的财务管理制度，财务运作不够规范;

　　③没有土地估价报告档案管理制度，给资料的查找和使用带来了极大的不便。

　　1.2土地评估企业内部治理问题

　　①企业组织形式过于单一，一部分评估企业承接业务时恶性竞争，竞相压价，执业时随意省略评估程序，造成评估质量下降;甚至迎合委托单位的不当要求，出具虚假报告，导致行业的社会公信力下降。土地资产评估或是其他资产评估的评估细则还不够明确，使得执业规范化水平亟待提高。

　　②业务流程不够科学。土地评估企业多以条线型管理模式为主，存在着明显的弊端：一是业务承接、承办、出具报告、收费等全过程是条线形的，易使客户产生只与公司的条线发生业务关系，而不是与公司发生业务关系的错觉;二是三级复核的人员均来自于承办业务的条线内部，易使三级复核流于形式;业务收入与工资奖金等个人收入紧密挂钩，利益的驱动难以保证条线人员严谨的执业态度;三是条线内部人员较长时间一起工作，利益结合又很紧密，很容易形成小团体。

　　1.3土地评估行业的监管力度不够，监管主体不明确

　　土地作为价值待估资产，按照目前来看其价值的确定方式划分可以由土地估价师、房地产估价师甚至可由资产评估师提供其价值的评估报告，则势必要对相应的不同执业人员进行具体监管。现实中多方监管带来的是监管的低效和执业中的严重违规，从而导致了土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。

　　①部分评估工作以“公关”为中心，迎合顾客的不合理要求，置评估规程和规范于不顾;影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行业的利益;

　　②各估价机构变相改动收费价格。评估服务收费是由行业行政主管部门规定，收费标准实行全国统一。有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了不良影响;

　　③同行之间互相诋毁，大搞价格战，在市场竞争中不择手段。监管不力势必导致土地评估行业中出现不合理竞争格局。

　　1 .4土地评估执业人员的执业素质不高，土地估价师职业道德水平有待提高

　　①部分地价评估人员不了解土地市场行情，不收集土地市场中地价交易样点，不研究土地市场运行规律，造成土地估价工作质量低下。

　　②土地评估过程中广泛存在“人情价”、“以收费高低定评估结果”等违规做法，违背了评估人员独立、客观、公正的基本原则。

　　③部分估价人员接受估价委托后，不分析待估宗地周围各种因索对待估宗地地价的影响程度，不调查待估宗地的房地产权利状况，只是室内查看、翻看委估人送来的几份材料，就进入评估程序，造成土地估价报告缺乏科学性与可信性。

　　2、推进土地评估行业改革的措施

　　2.1完善内部质量控制制度。评估报告质量是土地评估企业的生命线，是立身之本。评估企业内部治理的终极目标，就是提高评估报告的质量，为客户提供优质的服务。设立风险管理机构、不断推进土地评估行业的自律监管，充分发挥行业自律职能对会员机构的约束作用。制定“土地估价行业职业道德标准”、“土地估价师守则”，规范土地估价机构和估价师的行为，用法制的手段规范内部土地评估机制。

　　2.2逐步实现土地评估企业组织形式的多元化。逐步限制土地评估企业的有限责任制形式，鼓励采用合伙制或有限责任合伙制。制定相关的配套措施如提高评估收费标准，增加评估收入，提高估价师和评估机构承担风险的能力，完善个人财产登记制度。同时加强评估业务流程的控制。建立逐级质量检查制度。针对线条管理模式中的三级复核制度流于形式的问题，实行评估质量责任制，使评估过程中的每一个层次的评估人员的评估工作都有高一层次的评估人员来检查。实行评估项目全过程质量管理，把评估过程中影响土地评估报告质量的因素消灭在它的形成过程中。

　　2.3继续加强和完善行政监管力度.充分发挥行政监管对评估机构的约束和规范能力。要对原来的监管模式和监管方法进行思考、进行创新，营造土地评估行业公平、公开、公正的竞争环境。尽快制定土地估价行业管理的各项规章，明确行业协会、土地评估机构和注册土地估价师的权利、义务和职责。完善处罚措施，使违规者、失信者在利益上受到损失，建立接受社会监督的反馈机制。

　　2.4切实加强土地评估人员执业素质的后续教育, 提高土地评估行业的整体业务服务水平与职业道德水平。对估价机构在实践中遇到的重大的、带有普遍性的问题要集中起来研究;学习行业发展的新趋势、新理论、新方法和新技术;规范行业从业人员的社会公德和行业道德。

　　3、土地评估风险的内涵、类型

　　土地估价风险，是指由于估价人员的估价活动所可能带来的经济上和法律上的责任，这种责任不但包括行政责任、民事责任，还可能包括刑事责任，承担责任的主体即包括土地估价机构，也包括土地估价人员。土地估价风险中的行政责任、民事责任包括警告、停业整顿、吊销机构等。主要类型如下：

　　3.1故意性风险：估价机构和人员不执行行业标准和不遵守职业道德规范所致，

　　3.2过失性风险：由于估价人员专业水平不高，或粗心大意，而使出具的估价报告失实，造成严重后果，从而承担经济上的损失和法律上的责任。

　　3.3委托方提供虚假情况的风险。如果估价师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。

　　3.4技术操作风险。估价人员素质水平低，对于土地估价基本理论掌握不牢靠，缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的漏洞，也会产生一定的估价风险。

　　3.5内部管理和不协调风险。如代表机构的公章被随意使用;机构内无统一的评估报告书格式;内部没有定期的案例讨论以使土地估价师分享项目经验和技巧。

　　4、土地评估风险的规避

　　4.1对土地评估项目进行可行性分析

　　可行性分析的重要性与内涵：随着土地评估的工作量急剧增加，为了规避风险，减少费用，在接到一个土地评估项目后，应先对该项目进行可行性分析，得出是否可行的结论。其本质是在正式评估之前对评估项目的一种考察和鉴定，通过对拟议的项目进行全面与综合的技术、经济能力的调查，合理安排时间及人员，规避风险，保证估价质量。内容包括确定估价对象;土地位置描述包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号;土地范围的界定;土地类型的界定;对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利要详加说明。

　　4.2可行性分析的方法

　　4.2.1经济可行性分析

　　成本估计与效益分析两个方面。对于成本估计应该全面规划，避免因对工期考虑不周而导致工作日不断增加，费用一次次追加的状况。效益分析是对直接经济效益、间接经济效益的分析。

　　4.2.2技术可行性分析

　　①风险分析。社会经济环境的复杂多变是土地评估存在着各种风险的根源。估价机构必须进行科学合理的决策，在一定收益下使风险最小甚至完全回避风险。

　　②技术分析:根据该项目的目标，考虑目前的技术能否完成项目评估。

　　③资源分析:论证是否具备评估项目所需的各类人员和工作环境。

　　4.3建立土地评估的信息查询系统

　　土地估价执业环境存在的一个重要问题是信息不畅。要改变目前的状况，最好由行业协会和有条件的估价机构来建立信息网络，尽力收集迅速变化而有众多的地产交易信息和规范性文件，从而使土地估价师在执业中能够及时、准确地掌握信息和文件，为客户提供准确的专业意见，使客户满意。

　　4.4建立土地估价风险保障制度

　　4.1建立土地估价机构风险保障金制度。定期从估价机构的纯收入中提取一定数额的资金，作为风险保障金，建立估价机构风险保障金账目。

　　4.2建立土地估价人员执业风险保障金制度。使估价人员强化执业风险意识，时时意识到应遵守职业道德、按照评估法规、技术规范从业，为委托方提供客观、公正、可信的估价报告。

　　4.5强化估价人员的风险意识

　　土地估价师应强化风险意识，保持应有的职业谨慎，严格按照国家有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的估价报告，

　　参考文献：

　　【1】刘秀娟：加强监管 规范市场——土地估价行业存在的问题与破解途径，《中国土地》，2006年第6期。

　　【2】韩冰：浅析土地评估行业的现状与发展，《现代经济》，2008年第1期。

　　【3】李谢昕：《土地估价的风险与风险规避》，《国土资源》，2005年第5期。

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文章名称： 土地评估行业的现状与行业风险规避

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