房地产产业管理论文两篇

　　我国的房地产业日渐兴起，为我国的经济整体有着重大的影响和意义。目前的房地产营销实践主要是借鉴一般的市场营销理论，在整体规划销售方面还具有一定的欠缺。下面是小编为大家整理的房地产产业管理论文两篇，以供参考。

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　　房地产产业管理论文篇一

　　浅谈房地产业成本管理

　　随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产企业原来的粗放型项目经营管理模式存在着潜在的风险。房地产企业的经营离不开三个要素，即土地、建筑物和房地的统一体，房地产企业的发展同时带动着第二、第三产业的发展，是推动国民经济发展的支柱型产业[1]。近几年，国家相关政策的出台使得可开发土地资源在不停地缩减，加上建筑原材料、人工使用等费用的上涨，地产企业在运作中面临着严峻的形势。在这种状况下，研究如何进行项目开发成本控制和管理，保证企业在持续的激烈竞争下获得行之有效的经济效益，已成为房地产企业生存发展的重要途径。

　　1、房地产企业在成本管理方面存在的问题

　　项目的成本管理是企业的核心竞争力的真正体现，现代项目的成本管理和控制优先思考的是如何通过工程管理，以最低的资源消耗来完成项目的全部活动。当前，房地产企业由于其开发周期长，又属于资金密集型产业，在项目成本管理方面存在着很大的不足。

　　1.1 工程项目立项环节成本管理不完善

　　“凡事预则立，不预则废”。房地产企业的项目从设计、建造和完善三个步骤是环环相连的，这些元素共同构成了企业总的投资成本和经济效益。房地产企业所实现的成本管理是在整个项目建设进程中对整个过程的管理[2]，地产企业要想做好项目的成本管理和控制，就必须实现拟定好项目的成本计划，然而多数企业只重视对生产过程中成本的管控，大多忽视了项目生产前的研发成本管理和材料供应变化造成的附加成本。

　　1.2 对项目成本管理的认识不足、缺少系统性的管理

　　从某种程度来说，大多数房地产企业在项目开发进程中过多的注意开发规模的大小而忽略了开发所产生的实际经济效益。由于没有形成完善的成本管理体系和制度，项目成本计划的制定习惯于采用传统的思维模式来看待当前面临的问题，形成注重规模大小、忽视经济效益，重视短期利益、忽视长远规划，重视建设过程、轻视管理决策的恶性循环当中。

　　1.3 成本过程的管理权责混乱、管控不科学性

　　部分企业在项目建设过程中缺乏行之有效的管理责任制度，只注重追求开发过程的任务目标而不顾项目的经济效益指标，忽视了决策为管理经营服务的真正内涵。或者对已制定的成本管理体系不予置理、管理比较松散，项目成本的核算不能定期实行，忽视了项目建设的动态变化过程，造成企业的成本增加。

　　1.4 缺乏行之有效的监督和奖励机制

　　目前，部分房地产企业的权责分工不相对应，成本管理制度形同虚设，缺少有效的监督和激励措施，赏罚不够分明，挫伤管理人员的积极性。另外，在成本管理体系的执行中，存在暗箱操作的现象，管理制度不能得到落实，对成本管理制度的执行过程缺乏有效的监督。

　　2、工程项目建设降低成本管理的方法和对策

　　随着房地产建设市场建设的逐步完善，地产界也越来越重视降低项目成本的管理方法，以期达到提高企业经营效益。结合我国目前房地产市场的成本管理现状，运用成本管理和控制理论，提出了成本管理以下几个方面的对策：

　　2.1 加强项目设计初期成本管理

　　工程项目的初期设计是进行项目建设的源头，一份高质量的设计方案不仅可以降低房地产企业的项目成本管理、取得良好的经济效益，还可取得较好的社会效益。首先，企业可采用招标竞选的方式，通过对比各个方案的优劣性，将设计中的优点合理组合来实现方案的优化设计。其次，在满足项目总体要求的情况下，对项目的设计实行科学的限额控制。最后，合理使用价值工程优化原理，对设计方案和图纸的设计进行核对，以期提高工程设计的完美性，避免因工程项目的设计缺陷给整个项目建设带来不可估量的损失。

　　2.2 结合现代管理体系，加强施工阶段成本管控

　　在项目施工建设阶段，企业面临着大量的现场问题，甚至是变更设计方案等重大问题。建立现代企业管理体系是适应现代社会经济化的结果，是实现经济社会可持续发展的必然产物，是房地产企业走向成熟的必然选择。在项目施工阶段，可根据场情况及时对存在的成本管理问题进行纠正，制定非约束性措施，以期降低成本管理。而对于企业下达的针对性措施要制定严格的约束性措施，实现成本控制的量化。因此，在项目建设阶段，制定约束性措施和非约束性手段相结合是很有必要的。

　　2.3 目标责权惩罚与激励相结合的管理制度

　　制定一套科学的惩罚与激励制度可以提高管理人员的积极性，从而增强企业竞争力。这种责权惩罚与激励相结合的管理体系，一方面使得管理人员积极地为自己的本职工作努力;另一方面，在做好本职工作的同时还可以获得企业的奖励，为房地产企业在当前的竞争条件下积蓄力量。

　　2.4 加强资金管理、构建完善的房地产财务管理制度

　　结合现代企业管理制度，加强房地产企业的财务管理体系，为企业实现发展目标做好资金保证。对企业的财务管理部门分工明确、细化管理，制定科学的财务管理体系，定期进行核对，加强内部审计工作，及时发现财务问题。积极为企业的经营管理层提出对策，作出客观评价。此外，房地产企业属于资金密集型产业，应注意加强资金的筹措管理，缩短资金流程、加快资金周转力度，为企业的投资建设提供保障。

　　3、结束语

　　房地产企业的成本管理是企业提高核心竞争力，适应市场发展趋势、实现企业经济可持续发展的根本途径。本文针对我国目前房地产企业在项目成本管理和控制方面存在的问题，分别从加强项目设计初期成本管理、加强施工阶段成本管控、建立目标责权惩罚与激励相结合的管理制度以及加强资金管理、构建完善的房地产财务管理制度等四个方面为切入点，探讨了房地产企业降低工程项目成本管理的方法和对策。

　　参考文献

　　[1] 高振华.加强我国房地产企业成本管理的探讨[J].企业导报.2011年6期.

　　[2] 陈阳.房地产建设项目成本管理的现状、问题和对策浅析[J].跨世纪.2009年4期.

　　房地产产业管理论文篇二

　　房地产销售论文投稿房地产客户满意营销

　　作为一种提升企业竞争力的工具，客户关系管理(Customer Relationship Management, CRM)已经引起了房地产业界的极大关注，并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是，目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点，主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此，正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理，有着重要作用。

　　客户满意的概念

　　“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意)，从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普?科特勒(Philip Kotler)给客户满意下了一个定义：“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态，是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

　　客户满意与否是一种心理评价的过程，它具有以下特征：

　　主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

　　不稳定性。客户满意与否不是一成不变的，而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品，在明天可能成为客户抱怨的对象。所以，企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平，应该居安思危，不断地改进产品和服务，持续地提高客户满意度，这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

　　多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价，这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此，实施客户满意战略应该注意到各个层面，努力实现客户的全面满意。

　　客户满意的构成要素

　　由于“客户满意学”刚刚兴起不久，而且东西方文化存在着明显的差异。因此，有关客户满意构成要素的理论，学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析，有所侧重也就有所忽略，但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法，对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

　　与房地产有关的项目。包括房价，楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量，是影响客户满意的首要因素。

　　与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价，对房地产品的评价，对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息，再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验，会对房地产开发企业做出评价，形成一种印象。这种印象的好坏，一方面受到客户主观因素的影响，例如，由于每个客户的需求和偏好不同，他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面，还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响，虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

　　与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触，到签订认购合同)、房产的使用过程中，企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

　　客户满意的意义

　　满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐，能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说，客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示，客户从购买到满意，再从满意到忠诚，最后向自己的亲朋好友传播口碑，这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

　　重复购买的产生。对于购房客户来说，很多客户已经开始二次置业，甚至三次置业，房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言，他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程，客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续，也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

　　客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能，房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大，对客户来说购买的风险比较大，在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择，而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说，一个满意的客户会起到很好的宣传效果，他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大，并且不需要花钱。

　　此外，由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历，因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业：一旦有一位客户不满，企业失去的不仅是他一个人，而有可能是这个客户周围的所有人。因此，房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

　　客户满意增长模型

　　实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革――增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程，从而构建起客户满意增长的模型，如图3所示。为了使客户满意度增加，企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有：市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次，应该根据这些信息开发房地产品，这一点可以借助质量功能展开(Quality Function Deployment，QFD)来实现。第三，应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案，改进产品和服务。

　　参考文献：

　　1.范云峰.如何实施客户满意营销[J].企业研究，2004(10S)

　　2.李悦.注重住宅购买后行为评价塑造房地产企业品牌[J].中国房地产，2004(9)

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