从微观经济学原理浅谈房产 “限购令”

　　摘 要 ： “限购令”正在全国各地实行。效果和争议也随之而来——房价上涨幅度明显降低，并没有出现期望中的房价下跌情景。本文仅从微观经济学原理对房地产市场价格变动以及限购政策做出粗浅分析。

　　关键词 ： “限购令”; 供应; 需求; 房地产; 房价

　　Abstract: "Restricted Sales Order" is all over the country to implement. Effects and controversy attendant - the rise in property prices significantly lower, and no expectations of falling house prices scenarios. This article only from the microeconomics to make a superficial analysis of the real estate market price changes, as well as the purchase of the policy.

　　Key words: "restriction order"; supply; demand; real estate; prices

　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

　　前 言 本文通过分析房地产供求关系、“限购令”对供需的影响以及对限购政策的预测、评价和建议几个方面来论述“限购令”对缓解民生问题所发挥的作用。

　　一、 房地产供求关系

　　(一) 房地产需求关系

　　房地产的需求量是购房者愿意且能够购买的房产数量,根据需求定理 :在其他条件不变的情况下,房地产价格上升,则房产的需求减少。房地产的价格下降，则房产需求增加。

　　1. 房地产市场需求类型

　　房地产的购买者需求大体分为两类，一类是投机投资需求，第二类是居住需求。对于第一类需求 ，房地产不是必需品，投资者可以选择其它的投资替代品，如收藏品投资，股票金融投资等，因此第一类需求具有弹性是弹性需求。第二类需求是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品几乎没有，(租房和经济适用房 以及廉租房可以勉强算作商品房的替代品)，此类需求一般是刚性需求。理论说，当房价上涨过快超出购房者的购买力时，必须要买的房子已经买不起，被迫不买房子。此时部分刚性需求就转化成了弹性需求。

　　2. 房地产需求的影响因素

　　买者数量：中国人口众多，居住需求量巨大，使土地和住房成为稀缺资源供不应求，购买房地产的人越来越多，即需求增加。

　　预期：人们根据房地产长期以来只涨不跌的情况预期到房地产价格将会继续上升，则投资者会去加大房地产业的投资，而用于居住的居民也会更愿意购买当前价格的房产，以避免日后价格会更高。现在我国的房地产形势就是在大家预期房价上涨的情况下需求迅速膨胀的实际案例。

　　替代品：商品房的互补品较少，有经济适用房，廉租房，而在当前中国这些受国家照顾的房源申请条件要求严格，手中较少，对商品房的需求影响较小。

　　(二) 房地产供应关系

　　房地产的供给量是卖者愿意且能够出售的该种房产的数量。根据供给原理：在其他条件不变时，房价上升则房产供给量增加，反之，下降。

　　房地产供给的影响因素如下：

　　成本：房地产业的成本，主要有土地价格，建材成本，工人工资等。而在中国由于城市土地的控制权在政府，而当前地方政府的主要收入是卖地，政绩考核源自 GDP 的投资(土地)，因此政府没有动力通过大量供应土地降低地价以稀释房地产价格。

　　预期：与上述买者预期相对应，房地产供应商预期房价上升则会加大开发供应量。由于房地产业财富快速增加，流动性极其旺盛，房地产被看作投资增值的绝佳途径。

　　总之中国人数众多对住房的需求量大，而当下经济适用房条件严苛，买者预期房价上升会使需求减少。而房地产业的成本土地费用等居高不下，建筑材料也价格不菲，，都使房地产供应增加。而因此达成的房地产均衡价格就不断上涨，日益增高。这也是形成中国房地产市场价格虚高的原因。

　　二、 限购政策对供需的影响

　　(一) 限购令的根本目的

　　限购令的根本目的是为了通过抑制投机投资需求，使房价回归理性，使部分房产投资需要减少，缓解房产居住需要，使房地产回归居住属性。

　　(二) 理论分析得出的影响

　　限购令立竿见影的效果出现在抑制需求上，主要是抑制了投机投资需求。理论上需求减少，需求曲线向左移动，价格平衡点向左移动，平衡价格应该下降。

　　限购令究竟限购了哪些人的需求?一，限购令限制了投资者的需求。二，限购令对居住需求也有影响。在限购令之前，影响购买的主要因素是价格。而限购政策加入后将需求者分成了四种，有钱有资格购买的，没钱但有资格购买的，有钱没资格买房的，没钱没资格买房的。为了买到房子，这两种条件缺一不可。即只有有钱有资格人才能最终买到房子。所以限购政策实际限制了部分有钱但没资格的有居住需求的人。这种人往往是无户籍外地人有一套房子居住但居住条件不好希望改善，但受到限购条件限制买不了新房的人。这一部分人是限购政策的受害者，居住需求被压制。另外由之前分析得出，限购令会在一定程度上影响房价的变化，理论上房价应降低，由于房价降低部分原来买不起房的现在有能力买房了。这一部分人的居住需求得到满足，由于房价降低而可以买房的群众是限购令的最终受益者。但总体来看部分人的需求被压制部分人的需求被满足。到底是被压制的需求多还是被满足的需求多呢?这两部分需求的比较取决于有房但需要换房的需求和因为价格下降而被满足的需求孰多孰少。也就是只有当价格下降到一定程度时，限购的正效应才会大于负效应，限购政策才会真正缓解民生问题。

　　(三) 实际调研得出的影响

　　理论分析得出房地产价格应该下降。为了验证这一结论笔者查阅了相关数据统计年检及相关报刊，找到了反映出台限购令后的房地产市场成交量和成交价变化情况的数据并进行分析。

　　距国家统计局 2011 年 7 月统计数据显示， 70 个大中城市中，与2010年同月相比，价格下降的城市有 4 个，涨幅回落的城市有 28 个，涨幅在 5.0% 以内的城市有 49 个。

　　下面以上海为例,来自 21 世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示， 2011 年 7 月全市新建商品住宅的供应面积和成交面积双双连续第二个月下降，其中 7 月成交面积为 77.0 万㎡、供应面积为85万㎡，成交均价为22051元/㎡。尽管7月的成交面积小幅下降 2.5% ，但同比仍增长了 77.9% ，成交均价则同比上涨 14.2% 。

　　通过以上数据可以得到以下结论：就目前来说，通过限购政策抑制了房地产成交量，但限购政策的根本目的减低房价的目的还没有达到，只有极少数城市房价出现下跌，下跌幅度较小，部分城市的房价不降反升。

　　三、 对限购政策的预测、评价和建议。

　　限购政策表面有效的根本在于抑制了需求，包括投资需求和部分居住需求。这种抑制需求的办法没有从根本上解决供需问题，治标不治本。

　　而从上面的分析中也同样可以得到此结论：限购政策有两方面效应，负效应：部分人合理需求被抑制。正效应：部分人合理需求被满足。这两部分需求的比较取决于有房但需要换房的需求和因为价格下降而被满足的需求孰多孰少。随着限购政策的实施年限增加，会有越来越多的住房变得老旧，逐渐不能满足居住要求，越来越多人出现换房要求。而由于限房政策并未明显降低房价，因此由于价格降低而被满足的需求不会特别多。在限购政策的负面效应不断增加的情况下，有朝一日，限购政策的负面效应肯定会大于正面效应，限购政策就彻底失效了。因此说，限购政策也不是个长远之计。

　　华源集团总裁任志强说“越限购的城市的房产你越得去买，限就是政府帮你摁着，一松手就会往上涨。”这句话体现大众面对限购政策的心理，而且也反映了限购政策后潜藏的房价爆发的危机。一旦限购令被取消，各方被压抑多时的房地产需求会迅速膨胀，造成更加不可控的局面。

　　中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题也不是个简单的微观经济学的问题。因此，对于房价调控一定要有全面的战略准备。限购令主要效果在抑制需求，为了使限购令更好实施，要配合一系列其他政策适用，例如对有居住需求而被限制购买的人制定额外的较宽松的补充政策，努力满足其合理需求。除此之外，还要想办法疏散由于高房价而压制的居住需求，扩大其他方式的居住“供给” 如大力发展经济适用房，廉租房等。真正促使住房回归居住属性，实现抑制房价。

　　结论

　　综上所述，房价作为老百姓高度关注的问题， “限购令”的出台就引起了许多的评论与争议。我们可以从现阶段房价上涨幅度明显减缓及商品房成交量大幅度下降的情况看 ，“ 限购令”的确抑制了楼市泡沫的无限制扩大，通过对房屋供给和需求方面产生的影响 ，使得房屋从销售数量上和主要的供应对象上发生了巨大的变化。但限购令存在其根本的局限性，并且不适宜长久实施，对现阶段限购令的实施来说，政府需要通过周边配套政策的不断完善，才能够更好的使限购令发挥效用，才能有效缓解房地产供需不平衡，房价过高的问题 ，使房地产市场逐渐恢复正常。

　　参考文献：

　　[ 1 ] 张哓玲.“ 限购令”全国祭出房价下行难以阻挡[J] .中国民营科技与经济 ，2011(10) .

　　[ 2 ] 张玲玲.“ 限购令”有多大效果[J] .浙商，2011(21).

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文章名称： 从微观经济学原理浅谈房产 “限购令”

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