房地产调控新发展管理方向

　　有关现在房地产调控的新建设方案有哪些呢，应该如何来促使现在房地产制度新应用呢?本文是一篇房地产论文。我们也知道从购房者的角度来讲，因为投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有保值增值的特征，许多人就把购买房地产作为一种有效的投资手段，进而使投机需求远远超过实际的刚性需求，过多的投机需求进一步引起房地产价格上升。

　　摘要：我国是发展中国家，市场机制在逐渐走向完善。现阶段，我国政府的宏观调控对弥补市场失灵、促进经济朝着健康、快速方向发展发挥了巨大作用。在不同阶段的经济周期，国家通常会采取的宏观调控措施包括：货币政策、财政政策、法律政策和行政手段等。

　　关键词：房地产调控,商业银行信贷,房地产论文

　　1 研究背景

　　2014年9月央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)，其中包括有关支持棚户区改造和保障房建设、放松首套房认定标准(松绑第二套房房贷政策，同时对第三套房房贷政策进行调整)、增强金融机构个人住房贷款投放能力、扩大房地产企业市场化融资渠道以及支持房地产开发企业合理融资需求等四条政策措施。2014年11月22日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。贷款基准利率下调0.4个百分点，5年以上贷款年利率为6.15%。至此，我国开始了在坚持稳健货币政策的前提下实施的定向宽松货币措施。在此之前，我国经济面临一定的下行压力，房地产行业持续低迷。自2010年初开始，银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》以及同年多部委联合下发的合称“国五条”，年末，住建部、财政部、央行和银监会发文全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。次年，新“国八条”发布，并在年初1-6月央行先后6次上调存款准备金率，2013年3月国务院常务会议确定了五项房地产市场调控的政策措施，又被称为新“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。

　　房地产论文：《房地产世界》，《房地产世界》杂志创刊于1993年，江西省出版总社主管，江西人民出版社主办，是中国最早的房地产类经济杂志。创刊以来，以其客观、公正的立场和深入、实用的编辑理念，追踪房地产行业的风云变幻，记录领袖企业的成长轨迹，在业界赢得了广泛影响，被称之为一本“严肃的”“房地产经理人的刊物”。

　　2 信贷风险及其形成

　　信贷风险是从借贷到还款的过程中发生的由信息不对称、环境变化等因素积累的一个过程。如果贷款者在还款期限内由于财政等问题发生消极的变化，很有可能不能按期偿还贷款，这样一来，商业银行只能通过抵押或担保合同来保证债权。信贷风险是制约商业银行运营和发展的最大难题之一。从我国商业银行信贷风险形成的机理来看，既有商业银行内部管理的原因，如管理不严格、操作不成熟等，也有因为外部国家经济政策、市场运行环境的变化所产生的影响。也正因如此，只有深入分析和了解信贷风险及其形成机理，才能将信贷风险降到最低。信贷风险及其形成是多方面的，具体来说包括：

　　第一，商业银行的借贷周期长，贷款方的还款周期可能长达20年甚至30年，银行通过对借贷者身份及资产进行评估，并做出是否对其进行放贷业务。而在此期间如果贷款方的资金运转环境发生了变化，那么就可能导致其不能在既定的时间内偿还贷款的本金及利息，从而产生商业银行信贷风险。在我国市场经济蓬勃发展的背景下，人们利用银行贷款进行资产融资现象是普遍存在的，商业银行作为独立的经济主体，处于经济链的环节中，存在着信贷风险这一不稳定因素。

　　第二，商业银行内部的不合理管理机制造成的信贷风险。现在，国内不少商业银行为了抢占市场份额，进一步扩大市场占有率，就会采取很多优惠政策甚至违规操作来吸引人们进行借贷。这种信贷业务的重放贷、轻管理模式直接导致商业银行信贷环境的安全有效性降低。银行方面没有对贷款者身份和资金的真实性进行清晰的了解、核实并进行认真评估，对贷款者的后续还款能力没能很好的把握，造成了信贷风险的加大。

　　第三，在多变的市场经济环境下，市场的客观变化是无法预知的，而人们有限的思维往往不能及时解决突发的市场难题。在这种不确定性的前提条件下，会造成许多人投机银行信贷业务，尤其是房地产信贷市场的投机。购房者与商业银行签订借贷合同及抵押担保合同，与房地产开发商签订商品房屋买卖合同。如果购房者与房地产开发商联合起来向商业银行提供虚假信息并骗取贷款，这种严重的信息不对称性就会对商业银行的信贷业务产生巨大的风险。

　　第四，市场机制的滞后性与盲目性。市场机制的这种性质给市场投机者许多机会，政府宏观调控对银行微观贷款没有产生及时有效的保护作用。在欧美等发达国家，金融衍生品和资产证券化分散了银行信贷风险。而在我国，银行是信贷风险的唯一风险承担方，没有其他机构来分担银行信贷风险。

　　3 当前房地产调控对我国商业银行房地产信贷风险的影响分析

　　3.1 宏观调控对商业银行房地产信贷风险的影响

　　很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行，因此，商业银行所承担的风险大了很多。对于购房者来说，国家调控的手段主要有两方面：一是通过提高首付款比例、限制购买等政策限制对于房地产的购买要求。从图1可以看出，自2010年1月开始，我国不断提高住房公积金贷款利率，以此来降低投机需求，直至2012年6月8日利率开始下降且一直未有变动;二是通过密集发布各种政策措施，让人们形成房价变化的预期，来增加或减少购买。如2011年年初出台的限购政策，使购房者和房地产开发商都进入到观望状态。2013年3月“新国五条”发布后购房者的购买信心指数陡降。图2表明了购房者在2012-2014年的购买信心指数，可以看出，自2012年至2013年第一季度，购房者购买力信心指数不断提高，购房者信心指数强，但出台“新国五条”后，极大打击了购买者对房地产市场的信心，直至2014年第一季度才恢复到2013年最高水平。笔者预测，《通知》的发布以及2014年11月的又一次降息后会进一步增加购买者信心指数，使得房地产市场上的观望情绪逐渐减淡。国家的宏观调控影响购房者行为发生了变化，但房地产价格未出现大幅度下降或上升，而是向合理的方向逐渐回调，从长远来说，此时的宏观调控降低了商业银行房地产信贷的风险隐患。其次，从房地产开发商角度来讲，由于国家的宏观调控，房地产开发商从商业银行获得贷款的审批更加严格以及购房者的观望态度，使房地产开发商面临着更加严峻的形势。

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文章名称： 房地产调控新发展管理方向

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