保障性住房新管理应用模式

　　在当下房地产建设管理成为人们生活中所关注的一个话题，房地产的改革对人们生活有什么新的影响及意义呢?本文是一篇房地产论文。文章从现在政府是保障性住房的供给者，也是保障性住房政策的制定者。地方政府的经济发展水平以及财政能力直接影响着保障性住房建设规模。政府在土地供应、资金投入等方面的政策倾斜也影响着保障性住房建设的物资供应。如果地方政府经济发展水平较高，财政能力较强，则促进保障性住房建设;如果地方政府经济发展水平较低且财政能力有限，则保障性住房建设规模将受到限制。

　　摘要：山西省在取得保障性住房建设突出成绩的同时，也面临着土地供应紧张、资金缺口严重、分配及退出机制漏洞、管理制度不完善等问题，造成地方政府保障性住房供给压力大、城镇低收入群体住房得不到保障、住房市场不稳定等现象。在新型城镇化发展大背景下，有必要对保障性住房建设的影响因素进行分析，以利于保障性住房科学合理建设。

　　关键词：保障性住房,房地产建设,房地产论文

　　1 引言

　　在新型城镇化发展时期，保障性住房建设在满足居民基本住房需求的同时，应更全面考虑和分析保障性住房建设的影响因素，平衡居民、政府、市场三者之间的关系，针对存在的资金、土地等问题提出合理建议，实现健康可持续性发展。

　　房地产论文发表推荐：《中国房地产》，《中国房地产》于1980年创刊，宣传党和国家有关房地产业的方针、政策，传播房地产开发经营方面的经济、技术信息，介绍住房制度改革、土地使用制度改革和房地产管理体制改革的经验。坚持为社会主义服务的方向，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想和邓小平理论为指导，贯彻“百花齐放、百家争鸣”和“古为今用、洋为中用”的方针，坚持实事求是、理论与实际相结合的严谨学风，传播先进的科学文化知识，弘扬民族优秀科学文化，促进国际科学文化交流，探索防灾科技教育、教学及管理诸方面的规律，活跃教学与科研的学术风气，为教学与科研服务。

　　本文以山西省保障性住房建设现状为基础，通过从保障性住房需求、供给等角度分析保障性住房建设规模的影响因素，运用灰色关联度模型等方法对影响因素关联度进行分析，并提出相关策略建议，为后期保障性住房建设进行科学决策提供参考。

　　2 山西省保障性住房建设现状

　　1995年，山西省省会太原市成为国家首批安居工程建设城市，第一个经济适用房小区“兴华苑”开工建设。在国家政策的要求和指导下，山西省出台了一系列政府文件以完善相关制度。从2006年以来，山西省先后出台《山西省人民政府关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》(晋政发〔2006〕8号)、《关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知》(晋政发〔2008〕2号)、《关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》(晋政发〔2009〕11号)、《关于加快保障性住房建设的若干意见》(晋政发〔2010〕3号)、《山西省公共租赁住房管理暂行办法》(晋政办发〔2010〕89号)等一系列关于住房保障工作的规范性文件，明确了各类保障性住房建设的目标任务、具体措施和支持政策，初步形成了住房保障工作协调机制、目标责任管理和监督检查机制，构建了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价普通商品住房、各类棚户区改造、农村危房改造为主要内容的住房保障体系。

　　山西省在完善保障性住房相关制度的同时，也不断加大保障性住房建设力度，并取得显著成绩。“十一五”期间，山西省累计开工建设保障性住房88.32万套(户)，总计5813.66万平方米。其中，廉租房累计开工建设20.54万套(户)，经济适用房开工建设23.29万套(户)，公共租赁住房1.34万套(户)，具体如表1所示。

　　经过“十一五”时期保障性住房建设，城镇低收入群体住房得到显著改善，城镇人均住房建筑面积从26.41平方米增长到28.04平方米。针对煤矿资源的特点，山西省加大对煤矿棚户区改造，在“十一五”期末，完成12.25万套(户)，使近8万煤矿工人入住。进入“十二五”时期，山西省积极响应国家政策，提出建设116.93万套(户)以上保障性住房，覆盖面达到城镇家庭总户数22.98%以上。

　　2011年是全国保障性住房建设的高潮，全国新开工1043万套，完成投资13000多亿元。山西省也实现历史性突破，全省新开工建设44.62万套，超额完成14.3%，总计完成投资431.1亿元。2012年，山西省保障性住房继续取得佳绩，累计新开工建设42.48万套。2013年，山西省新开工城镇保障性住房24.2万套、基本建成22.1万套，完成农村住房抗震改建1万户、受灾群众住房改建1.86万户，完成投资542.85亿元。2014年，国家下达山西省城镇保障性住房建设任务为：新开工18万套，基本建成18万套(含续建工程)。2014年1-6月，全省城镇保障性住房新开工10.36万套，占下达任务的57.6%;基本建成5.94万套，占下达任务的33%;完成投资224.76亿元，占年度计划的49.9%。

　　3 保障性住房影响因素理论分析

　　本文从保障性住房供给、需求以及对供给和需求都有影响的综合角度对保障性住房建设规模影响因素进行分析。

　　3.1 供给角度

　　因此，从供给角度分析，人均地区GDP以及财政收入对保障性住房建设规模有影响，并且在前期阶段为正相关，但是随着居民生活水平继续提高，在后期住房保障需求将下降，呈现负相关，并最后达到一定平衡值。

　　3.2 需求角度

　　城镇低收入群体是保障性住房的需求者。因此，城镇低收入群体的收入、消费支出、人口数量、年龄组成、居住状况等对保障性住房建设规模有直接影响。本文以人均可支配收入、人均住房消费支出、城镇化率、老龄化比例(本文选取65岁以上人口所占比例)、恩格尔系数以及人均住房建筑面积6个变量分析需求角度影响因素对保障性住房建设规模的影响。其中，人均可支配收入与人均住房消费支出反映收入及住房支付能力，城镇化率可以反映城镇常居住人口数量，与保障性住房建设规模直接相关;老龄化比例反映在总人口中老年人所占的比例，随着我国人口老龄化速度加快，老年人的基本社会保障成为重要关注对象(根据联合国《人口老龄化及其社会经济后果》有关规定，60岁或65岁以上的人口比列超过10%或7%，则表示该国或地区进入老龄化。以65岁以上人口为标准，我国2002年已达到7.3%，到2012年已经增长为9.4%。2013年山西省65岁以上人口比例已达到8.37%，已进入老龄化发展阶段)，本文预测老年人比例与住房保障需求有一定的相关性，将进一步进行验证;恩格尔系数指食品消费支出额占消费支出总额的比例。恩格尔系数越低，则说明食品消费支出越低，用于其他消费支出的比例越大，但不能确定用于住房消费支出，需要进一步验证;人均住房建筑面积常常用来衡量居民的住房水平，人均住房建筑面积增加，则表明住房状况改善，但保障性住房实际需求增大还是减小不能确定。

　　3.3 综合角度

　　除政府和住房保障需求者以外，商品住房价格变动、投资、土地供应等综合因素对保障性住房建设规模也有直接影响。本文引入商品住房平均价格、投资额、土地供应面积3个变量从综合角度对保障性住房建设进行分析。商品住房是相对保障性住房的另一种住房形式，商品住房价格上升，则保障性住房需求相对增加。同样，资金与土地是保障性住房建设的基础，政府在投资额及土地供应有政策倾斜，也有利于保障性住房建设规模增大。

　　4 保障性住房建设规模影响因素实证分析

　　4.1 模型理论

　　本文采用灰色关联度模型对保障性住房建设规模影响因素进行分析。灰色关联度模型是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度(即关联度系数)，衡量因素之间关联程度的方法。灰色关联度模型主要计算步骤如下：

　　(1)设{X0(t)}={X01，X02...X0t}为参考数列，即本文中保障性住房建设规模;设{X1(t)}={X11，X12...X1n}，{X2(t)}={X21，X22...X2n}...{Xq(t)}={Xq1，Xq2...xqn}为比较数列，即各影响因素。q个比较数列可以构建矩阵E，Eqt={X1(t)，X2(t)，...Xq(t)}，q为比较数列个数，n为每个比较数列的数据个数，t=1，2，...n。

　　(2)对参考数列和比较数列进行无量纲化处理，通常采用均值化处理和初值化处理两种方法。本文采用均值化处理，即求出各个数列原始数据的平均值，再用平均值去除相对应数列的各原始数据，得到新的参考数列和比较数列。{x'0(t)}={x0(t)/m0}={x01/m0，x02/m0...x0t/m0}，m0是参考数列平均值;E'qt={x1(t)/m1，x2(t)/m2，...xq(t)/mq}，m1，m2，...mq是比较数列平均值。

　　(3)计算无量纲化处理后参考数列与比较数列的差值绝对值：

　　求出所有差值序列中各数据的最大值和最小值。

　　(4)根据差值最大值和最小值，计算各比较数列与参考数列在t时期的关联系数，计算公式如下：

　　公式中为分辨系数，(0，1)，一般取值0.5，用于减小过大而造成关联系数失真的影响。

　　(5)计算关联度，通过各比较数列在各时期关联系数的平均值计算关联度，具体计算公式如下：

　　r0k是各比较数列与参考数列的关联度，通过比较各关联度的大小可以分析各影响因素对保障性住房建设规模的影响程度。

　　4.2 指标选取及数据整理

　　模型变量以各影响因素为基础，详细定义如表2。山西省保障性住房建设以公租房、廉住房、经济适用房、棚户区改造等为主，然而在公布的数据中，保障性住房建设规模具体数据不完善，本文选取保障性住房开工建设量x0反映保障性住房建设规模。山西省从“十一五”时期开始大力开展保障性住房建设，因此本文以2006-2013年山西省相关数据为基础进行分析。

　　4.3 模型运用及结果分析

　　首先对数据进行均值化处理，然后求出各指标变量2006-2013年各年的差值绝对值，如表3所示，可以得到最大值=0.807和最小值=0.008。

　　根据表3中差值绝对值，可以求出关联系数，如表4所示，取分辨系数=0.5。

　　根据表4中各指标变量的关联系数，求各影响因素的关联度，如表5所示。

　　(1)通过表5中各影响因素可知，11个指标变量的关联度均大于0.5，可以说明各影响因素对保障性住房建设均有影响。

　　(2)在所有的影响因素中，保障性住房建设综合角度的三个影响因素的关联度在前三位。其中，土地供应面积关联度最大，这说明山西省保障性住房建设受土地供应的影响比较显著。山西省应结合本省情况，在后期继续加大土地供应，并增加投资额，控制商品住房平均价格。

　　(3)从保障性住房供给角度，代表山西省经济发展水平和财政能力的人均地区GDP和财政收入的关联度较为显著，说明山西省整体经济发展水平以及财政支付能力对保障性住房建设具有一定影响，需要针对保障性住房建设增加专项资金投资，以增加住宅投资额。

　　(4)在保障性住房需求角度，变量指标比较复杂，关联度的显著性也不相同。其中，城镇化率和恩格尔系数的关联度较为显著，说明城镇常住人口增加，低收入群体相对增加，保障性住房需求也增加，表现出正相关性，与预期分析相同。同样，城镇人口消费支出的变化对保障性住房建设规模有一定影响。另外，人均可支配收入及人均住房消费支出的关联度比较显著，人均住房建筑面积关联度最小，显著性一般。在现阶段城镇居民平均收入差距大及房价收入比偏高的情况下，随着收入及住房消费的提高，住房保障需求也会上升;同样，对于人均住房建筑面积的增加或减小，不能说明保障性住房需求规模的变化，需要进一步分析。老龄化比例关联度显著性一般，但是存在一定的相关性，说明随着城镇人口中老年人比例上升，老年人存在一定的住房需求，而且应注意老年人住房的选址、户型适宜性以及医疗、休闲娱乐等基本配套设施建设。

　　5 保障性住房建设相关策略建议

　　通过对山西省保障性住房建设影响因素分析研究，山西省保障性住房建设的主要困境在于保障性住房建设资金、土地以及在住房价格控制方面平衡政府市场的关系，针对存在的难题，本文提出以下几方面建议。

　　5.1 拓宽土地供应渠道

　　山西省不断加大对保障性住房土地供应，先后出台“计划单列，快速审批”等优惠政策。但是保障性住房建设用地主要来源于行政划拨用地，来源比较单一，而且地方政府对土地出让金依赖严重。因此，山西省首先应该改革土地财政制度，改一次性征收土地出让金为阶段性收取，以减轻对土地出让金的依赖并降低土地建设成本;其次因地制宜对工矿废弃用地以及棚户区进行整治建设，利用城镇郊区农村荒废的农村集体建设用地及空置宅基地(2013年10月19日，十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营)，以联合产权形式建设公共租赁住房，租金以土地出让金所占建设资金比例进行分配，返还给村集体或者农民。

　　5.2 创新资金融资模式

　　2011-2013年，我国保障性住房已完成近3.4万亿元的投资额，山西省也完成投资1300多亿元，对于政府财政能力是巨大考验。在保障性住房资金需求大、投资回报周期长等约束下，建设资金单靠政府投入具有不稳定性并且影响经济平衡发展。

　　山西省经过2008年煤炭资源整合之后，社会资本储量大，闲余资金较多，可以通过改善投资环境，参照国内成功试点经验构建地方融资平台，成立专门投资管理公司，通过BOT、BT等模式引进社会资本参与保障性住房建设，充分发挥社会资本作用(2014年4月23日，李克强总理在国务院常务会议上提出鼓励社会资本参与到社会基础设施等领域，并确定进一步落实企业投资自主权的政策措施。我国社会资本充足，资金量大。以其中的主体居民储蓄为例，2013年已经突破40万亿，居民储蓄已经突破50%)。例如，廉租房和公租房并轨将开启公租房快速发展时期，公租房具有收益稳定、风险低等特点，通过REITs模式进行融资，是一个社会资本投资的良好途径。

　　5.3 平衡政府与市场关系

　　党的十八届三中全会拉开了我国全面深化改革的序幕，其中重点是经济体制改革，核心是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用。房地产市场一直是比较敏感的资源分配市场，政府应该在维持房地产市场价格稳定的基础上，保持市场调节灵活性，充分发挥政府主导作用，构建住房市场长效管理机制平台，相关部门及时跟踪住房建设情况，把长期闲置或违法等不合理商品住房向保障性住房转变，以实现住房市场协调发展。

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文章名称： 保障性住房新管理应用模式

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