城镇化进程不断深入与山东房地产行业的发展空

　　摘要：本文提出了城镇化对房地产发展的推动作用，在城镇化进程不断深入的情况下，对山东省房地产业的发展空间进行了分析，最后，提出了房地产业在新形势下的几点策略。

　　关键词：房地产 城镇化 山东省

　　城镇化是当前重要的社会经济现象之一，城市、镇规模急剧扩张，随之带来的是城市建设尤其是房地产行业前所未有的发展机遇。山东省作为我国的人口第二大省和沿海发达省份，城镇化的任务更是艰巨，但同样给建筑和房地产行业留下了巨大的发展空间。

　　1.城镇化与房地产业发展的关系

　　城镇化是指农业人口转化为非农业人口的过程。在我国计划经济时期，这一过程相当缓慢，但改革开放以后，这一过程明显加快。同时，改革开放以来尤其是20世纪90年代以来，我国的房地产业一直以一种超常规的速度向前发展。笔者认为，房地产业的发展是与城镇化不可分离的，城镇化是房地产业发展的助推剂。

　　衣、食、住、行是人类的基本需求，在人们解决了基本的食物问题之后，住房成为首当其冲的问题。许多刚刚走出农村进入城市的人成为房地产业的潜在消费者，同时随着人们生活水平的提高和对居住条件改善的需求的日益强烈，巨大的住房需求俨然吸引了开发商的眼球。同时随着城镇化带来的城市规模的扩大和城市档次的提升，工业用房地产、商业用房地产业以极快的速度发展，可以说，在一定程度上，正是城镇化催生了我国的房地产业。

　　2.山东城镇化进程的趋势分析

　　按照城镇化发展的一般规律，当一个国家或地区的城镇化水平处于30%到50%之间时，其城镇化将进入一个高速发展阶段。根据统计资料显示，2002年至2007年，山东省城镇化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分点。按照这一速度，2010年底，山东省城镇化水平将超过50%，意味着山东省的城镇化进程经历了高速发展后，将进入一个新的发展阶段。

　　2011年山东省城市化领导小组向各市、县、区下发《关于加快推进新型城镇化工作的通知》。《通知》提出，根据新的形势和任务，确定全省“十二五”城镇化发展目标为，城镇化水平达到55%以上，年均提高1个百分点，给山东省的城镇化注入了一针强心剂。如果目前山东省总人口以9600万计，那么每年就有96万人口由农村进入城市，可想而知，这是一个非常大的数字。

　　3.山东房地产行业发展前景分析

　　最近几年山东省房地产行业的发展态势是十分良好的。结合未来五年山东省城镇化进程的分析，笔者认为未来几年山东省房地产行业的发展前景基本平稳，主要基于以下几方面的原因：

　　第一，我国整体经济运行态势良好，这一点是房地产业发展的宏观环境。房地产业是国民经济的先导性产业，也是国民经济的重要增长点，但房地产业也有其自身弱点，需要资金量大并且对宏观经济的变化非常敏感。如果宏观经济出现低潮，房地产业往往先于其他行业表现出来。改革开放以来，我国GDP的增长率一直保持在8%左右，显示了政府对经济的宏观把握能力，也增强了房地产行业的信心。

　　第二，城镇化进程的加快保持了需求拉动住房增长的良好态势。正如上文分析，山东省每年约有100万人口进入城市，如果人均住房面积就以15平方米计算，每年至少需要新增住宅1300万平方米，事实上还远不止这个数字。随着城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民为改善居住条件而购买新房，每年新增的住宅需求还是相当大的。同时随着城镇化进程的加快，省内一些城市也逐渐的对老城区实行改造，这也在一定程度上增加了住房的需求。

　　第三，随着经济的发展和城镇化进程的加快，其它类型房地产如工业房地产、商业房地产、办公写字楼等物业的需求也必将增长。而这部分房地产如商业房地产、写字楼等由于其较高的进入门槛往往能创造出更大的价值，而且势必会成为有实力的大企业竞相投资的热点。

　　第四，随着房地产行业的竞争加剧，房地产市场必将越来越规范，而规范的房地产市场往往能带来新的发展空间。当前山东省房地产企业比较多并且比较混杂，一些没有资质、没有实力的小企业严重扰乱了市场秩序，随着市场经济的发展和外资企业的进入，那些有资质等级有诚信的开发企业将逐渐主导市场并且形成行业内的良性竞争和发展，这对整个房地产行业来说无疑是一件好事。

　　第五，随着房地产市场的不断完善，房地产中介服务行业的发展空间必然会越来越宽阔。房地产行业是一个包含门类非常多的行业，它不但包括各类房地产开发企业，还包括各类房地产中介行业如房地产咨询、评估、策划、销售代理等。目前山东省房地产中介服务业发育不健全，与南方房地产市场相对比较完善的城市相比，山东省的房地产中介代理行业还比较落后，没有形成一套规范的运作体系，正因为如此，留给房地产中介行业的发展空间还是非常大的。

　　4.房地产行业应对城镇化进程加快的经营战略

　　山东省的房地产业应在以下几方面采取措施以应对不断深入的城镇化：

　　第一，搞好房地产需求的市场调研工作。首先，开发企业应该做好市场需求的调查工作，查清短期和长期的市场需求，根据需求量确定开发量;其次，随着经济和社会的发展，人们的收入差距也越来越大，不同收入的档次也越来越多，不同的收入档次有不同的住房消费需求，房地产开发商应针对不同消费需求开发出价格各异的房地产产品。

　　第二，住宅产品的设计要突出居住理念，要符合人性化要求。当前人们对住房的要求已不再单单满足于解决基本需求，而是对住房的舒适性、个性、高科技性等提出了很高的要求，开发商可以针对消费者的消费需求推出一批绿色住宅、高档时尚住宅。

　　第三，应该大力发展房地产评估、咨询、代理、策划等中介组织，同时这些中介行业应进一步规范运作，要做到中介程序清晰化、简洁化、合法化。要建立更多的评价和审查企业行为的组织，确保企业的公平竞争规范和帮助企业维护自身的权益，为企业提供多方预测、预警、报价、结算、技术交易等服务的监督机构。

　　第四，因为城镇化的发展促进了城市密集区、城市群等的产生，正如山东半岛城市群一样，所以房地产开发企业也应该突破城市的界限，寻求房地产开发企业的跨区域投资以及不同区域房地产企业的联合，只有这样，才能将房地产企业做大做强，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企业，才能够在不同地域、不同背景中保持强劲的活力。

　　参考文献：

　　[1]张永岳、陈伯庚. 新编房地产经济学. 北京：高等教育出版社，2001，4.

　　[2]许学强、周一星、宁越敏. 城市地理学. 北京：高等教育出版社，1997，7.

　　[3]刘超. 关于我国房地产开发的综合评价. 统计与决策，2003(1)：52-53.

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