分析当前房地产建设管理的新发展应用措施及意义

　　房地产的新发展应用建设管理都是目前我们所关注的一个话题之一，怎样对房地产更好的发展及正确的认识这其中的管理模式及运用的法制措施有又哪些等等。房地产经济管理的新应用又会带来怎样的影响及意义。

　　摘要：股权收购类并购事件中，平均超额收益率(AAR)则围绕0轴产生较大的上下波动，出现负值的天数较多，平均累计超额收益率(CAR)总体虽然为正值，但是曲折却较大。CAR值从并购前50天至30天时间内呈现增长趋势，至并购前21天CAR值开始出现下降，到并购消息公布日前两天这种下降趋势才得以扭转，开始上升，呈现出波浪式上升趋势，这种上升趋势持续到消息公布40天以后，开始下跌一直持续下跌到消息公布后的第50天。而对AART检验只有14天在10%的显著性水平下显著,其余86天都不显著,CAR的T检验也不显著。

　　关键词：房地产,经济效益,管理技术

　　随着最近几年以来房价高企对百姓购房带来极大的负担，以及我国经济转型升级的加快，国家在未来一段时间内对房地产企业的上市、融资、以及土地买卖等会实行严格的监管和信贷政策。房地产企业的运营将会在可以预期的时间内面临发展的艰难期，并购重组在业内将会更加激烈，而做好房企并购重组绩效的宏观分析，对于国家加强对房地产业的监管以及企业有效实施并购重组，实现房地产业的优胜劣汰、资源合理配置则是至关重要之举。

　　一、我国房地产企业并购重组绩效的基本概念

　　(一)、并购重组和的概念

　　并购,即兼并与收购(Merger and Acquisition)是指企业间以兼并和收购的方式发生的企业产权交易与资本运营行为,简称M&A。一般,处于并购方的企业叫并购企业,处于被并购方的企业为目标企业。

　　《房地产导刊》这样说道：作为我国支柱产业之一的房地产业，在极大地促进我国经济发展的同时存在着企业数量众多、规模小以及缺少领头羊的现实问题。这种情况的客观存在使得房地产企业通过并购重组，进行资源优化配置和产业重组，进而促进优胜劣汰显得十分必要。

　　(二)、绩效评价的概念

　　绩效评价是依照一定的评价程序,运用科学的评价方法、按照评价的内容和标准对企业的一定期间的经营成果进行考核和评价。在本文中笔者对于绩效是这样定义的：在特定的经营时期以内，并购双方公司在经过并购的整合后，生产与管理、市场与效益等方面的提升和增量的新情况，实质上也就是企业并购重组的预期战略目标的实现情况。

　　二、我国房地产企业并购重组绩效的理论解读

　　在目前我国的房地产业发展的大背景下,出现了基于各种动因的地产企业并购，例如，政府推动的国企并购、市场势力理论基础视角的土地并购、融资目的的壳资源并购等

　　(一)、国企的并购重组

　　我国的房地产业是在经济由计划经济向市场经济过渡的进程中发展起来的。华润置地、保利地产等行业巨头都是属于国企性质的地产企业，而政府推动的国企并购正是基于这一经济转型的大背景。政府目前推动上市房地产公司并购重组一般是处于以下几个动机：第一、为了某一地方经济的发展，帮助上市的亏损企业实现扭亏为盈;第二，从社会效益考虑，保证社会安定。

　　(二)、土地并购重组

　　土地是我国城镇的一种重要资源，属于国有资源的一个重要组成部分，具体的管辖权在各级政府手中，所以其地域性和地段差别较大。在土地资源的争夺中当地企业占有先天性优势，而且掌握了当地的社会资源以及销售脉络。外来企业要想获得这些地区的土地资源，并购当地的地产企业就成为了一个比较便捷的方式。于是，地产巨头都纷纷进行此类并购，以打破地域壁垒的限制，获取土地资源，2006年万科企业股份有限公司斥资3.89亿元购得北京市朝万房地产幵发中心的60%国有产权,进一步突破了在京趟她的土地瓶颈,加速在北京的扩张步伐,在其环勸海区域战略布局中从容落下一子。

　　并购重组是资本市场运作过程中进行资源配置的一个重要环节，在企业资本集中和产业发展扩大过程中有着不可替代的推动作用。自2003年国家房地产调控开始，就出台了一系列相关政策，促进房地产企业间的并购重组。房地产企业从此进入了“并购时代”迄今已经形成了一批大型、优质、具有相当竞争力的房地产企业。近年以来随着国家金融政策的调整，房地产市场的变化，房地产企业的经营显得愈发 举步维艰,步履踢跚。这种局面的出现预示着房地产企业内部并购重组的洗牌进程将会加剧。

　　(三)、壳资源的并购重组——借壳上市

　　由于证券监管部门对上市公司审核批准日益严格，在这种金融市场背景下，上市的额度受到了极大地限制，而地产企业融资需求却前所未有的高涨，二者形成了鲜明的矛盾，许多企业通过正常渠道上市显得十分困难，而买壳上市或借壳上市成为了最便捷、最现实的选择。于是上市资格作为一种商品在市场上流通便应运而生了，因此，以目标企业上市资格为并购目的的并购重组也就产生了。例如，信达投资有限公司2008年通过并购重组，受让ST天桥13. 20%的股权,成为第一大股东,成功借壳上市,实现壳资源的转移。ST天桥也逐步摘星摘帽,演变为今天的信达地产。

　　三、房地产企业并购重组绩效实证分析

　　本文以2008年发生的我国房地产上市公司并购重组事件作为研究对象，以深圳国泰安信息技术有限公司提供的上市公司重组数据，上海证交所、深圳证交所披露的公开数据为数据来源，采用目前绩效评价比较成熟的事件研究法和会计研究法为研究方法，就2008年年我国22例比较突出的房地产企业并购重组案进行了综合性的并购重组绩效分析，得出短期和长期绩效实证结果。

　　以国泰安和上证和深证交易所的数据为基础，用市场估价模型(CAPM模型、)，估算出清洁期(-100,-51)内各个公司的系数,并且计算出从并购重组宣布之日起前后50天的正常收益率、将其和实际收益率比较，从而计算出平均超额收益率(AAR)，以及平均累计超额收益率(CAR),并且对AAR和CAR分别做显著性检验-T检验,以不同种类为依据画出折线图。通过分析折线图我们发现：

　　股权转让类并购事件中，平均超额收益率(AAR)在100天时间内多数时间为正值，而平均累计超额收益率(CAR)于0轴上方呈现直线上升趋势，并且在并购后的第50天达到70%的最高值。这证明了股权转让类重组事件中，投资者获得可观的超额正收益，这种收益在短期内还表现出持续攀升的趋势。

　　在关联交易类重组中，AAR围绕0轴大幅度波动且多数时间为负值，CAR在并购事件公布之日以前就已经出现负值，这种现象证明并购宣布之前已经有知情者知道公司的某些不好状态，导致股价的下挫，这种情况在并购宣布当日达到高峰，之后虽然出现波段式的上升，但是总体下滑趋势已难以改变。而T检验不显著,只有少数的AAR能在10%的水平下拒绝原假设,超额收益率显著不为零。

　　对长期绩效实证分析采用会计研究法，对样品公司净2005年至2010年资产收益率(ROE),主业利润率(主业利润/总资产(CROA)，每股收益(EPS)三个财务指标进行分类汇总，算出平均值，按照股权转让类并购、股权收购类并购、关联交易类重组分别绘制图表。通过分析图表可以看出：在2007年三类并购重组的三项财务指标普遍偏高，其中的每股收益(EPS)更是飙升至5年来最高水平，而这种乐观的结果在2008年以后出现了骤然下降，这是受到2008年席卷世界的经济危机给我国实体经济和资本市场带来的冲击的影响，直接导致随后两三年经济恢复时期企业效益不佳。

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