探究房地产税制建设管理的新发展应用模式及意义

　　现在多说的人觉得房产是升值的，多数人都在房产上有所投资，怎样合理的对房产的管理及正确的去选择房产呢?并且现在的税制建设管理又是怎样呢?只有合理的去建设去发展才能更好的去对房产的管理。一般的说房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　摘要：现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

　　房产论文网推荐：《中国房地产业》杂志始终致力于运用比较分析框架，提供全球化背景下的一流商业故事和见解，搭建中外商业人士的无边界社区，以此获得高端商业人群的充分认可。如今，随着国际化成为中国商界的最热门话题，且中国市场日益成为跨国企业的重要战略支点，《中国房地产业》杂志已被业内广泛誉为具有影响力的杂志之一。

　　关键词：房地产税制,不动产,房产管理

　　(一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税

　　把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下:

　　1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

　　投资权益具有不特定性,因为在合同履行期内,随着投资人投资的变化会导致权益分配比例的变化。由于此种形式的房地产开发一般是以项目所有人的名义报建和销售的,投资人忠实有效地履行完合作建房合同后,有权要求项目所有人按照合同给付利润或同等价值的房屋,亦即投资人对项目所有人享有债权。因此,合作合同已履行完毕的,可按照《规定》中有关执行到期债权的规定来执行;合作合同正在履行的,可按照执行未到期债权的规定来执行,即向项目所有人发出协助执行通知书,禁止其向投资人支付投资收益,待到期后,再向项目所有人发出履行通知,要求其直接支付给人民法院或者申请执行人。

　　2.对房产税以评估市场价作为计税依据。房地产投资采取合作建房的形式较多,合作建房一般采用两种方式:一是双方即土地方与投资方,采用成立项目公司的形式进行开发,按股份分享投资利益或房屋产权;二是双方即项目所有方和投资方,采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。

　　3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

　　4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。

　　(二)提高立法级次,下放管理权限

　　中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

　　(三)开征不动产闲置税

　　目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

　　不动产先买权这一制度在拜占庭时期的罗马法上,就已有之;现行德国民法、瑞士民法和日本民法,也分别规定了先买权。我国法律关于不动产先买权有如下规定,《中华人民共和国民法通则》第78条第三款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》(试行))第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合伙企业法》第22条规定:“合伙人依法转让其财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先受让的权利。”

　　(四)完善各项配套改革措施

　　一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。

　　拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时,先买权是否可以行使,民法理论界意见不一。肯定说主张在拍卖不动产时,应当允许行使先买权,这样有利于出卖人和先买权人的利益。否定说认为,在强制拍卖不动产时,不能行使先买权。因为拍卖具有竞争性,应当以出价最高者为买受人,如果可以行使先买权,应买人势必锐减,卖价难免偏低,不利于债权人和债务人,极易造成偏袒先买权人的结果。特别是在实务上,可能出现债务人为防止其不动产因强制拍卖而丧失所有权,故意与第三人伪造租赁契约,并将租赁的始期提前至其他权利设定前,该第三人以承租人身份主张先买权的情况,而且承认拍卖中的先买权,在实务上将很难操作。在我国,先买权原则上在拍卖不动产时不得行使,先买权人如欲购得不动产,可以参加竞买,与他人公平竞争,但法院在采取拍卖的方式执行房地产时,应通知先买权人参加拍卖。

期刊VIP网，您身边的高端学术顾问

文章名称： 探究房地产税制建设管理的新发展应用模式及意义

文章地址： http://www.qikanvip.com/fangdichan/31371.html