房地产论文刊发研究房地产建设管理应用新制度模式及意义

　　摘要：房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨，不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示，各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气。消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车，其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。

　　关键词：房地产管理,经济管理,职称论文发表

　　如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示，在国家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后，有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。

　　近年，政府的有关房地产的政策逐渐向民生倾斜，比如在保障性住房上的大力发展，从十六大到十八大，房地产业一方面为国民经济做出巨大贡献，一方面由泡沫带来的经济威胁和民生问题逐渐扩大。在政府政策改革与社会变迁中，始终离不开经济与民生的不停博弈，在经济占主导的时代背景下，政府现在慢慢注重民生的趋势加强明显，本文主要浅谈十六大到十八大房地产业与社会发展。

　　· 一、房地产业对政府财政收入贡献巨大

　　房地产业能增加政府的财政收入，特别是地方政府的财政收入。与土地和房地产有关的税收有：企业所得税、土地增值税、耕地占用税、房屋转让个人所得税、房地产营业税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、等。此外由于土地国有，土地出让金成为地方财政的一个非常可观的收入。土地出让金收入被称为“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，土地收入是地方财政的主要“口粮”之一。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过第一财政，成为经营城市发展的重要法宝[1]。

　　· 二、保障性住房建设发展

　　“十一五”之前，保障范围逐步缩小，强调经济发展。1998年实行房改，政策由福利分房变为“经济适用房为供应主体”。2003年进一步变为“普通商品住房为主体”。到2006年试图构建“最低收入靠廉住房，低收入靠经济适用房，其他阶层靠市场”的住房体系。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。

　　“十一五”之后，民生问题逐步得到重视。经过“十一五”五年的建设，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%。“十二五”期间计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将%提高到20%以上。在十八大报告中，“保障房建设”更是首次被写入党代会报告。胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。

　　“十一五”以来，随着政府对民生问题的重视增加，保障性住房建设已由缓慢起步进入到大力发展时期。

　　· 三、保障性住房建设存在问题

　　保障性住房建设自1998年房改发展至今，遇到过许多问题，不断改进中仍有一些问题亟待解决。

　　其一，力度问题。由于早期政府一味将住房问题扔给市场，而房价又不断高走，造成庞大的历史遗留问题，虽然目前建设有加速趋势，但短期内保障性住房仍将保持短缺。

　　其二，落实问题。中央政策与地方政府的利益冲突，往往使中央政策在落实到地方的环节上大打折扣。需通过改革深化来统一地方政府和中央的利益。

　　其三，制度问题。保障性住房结构不断在调整，由早期以经济适用房代表的购买形式为主，到现在以公租房、廉租房代表的租赁形式为主，有了很大改善，但仍需谨慎调整和探索。

　　l 四、房地产泡沫

　　房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产价格与市场基础价格的严重背离。[2]

　　造成房地产泡沫的原因有以下几点：房地产供给与需求不平衡，通常的表现是需求大，供给反而小，而在其中有些人抱着投机的目的，用低价买进高价卖出，致使房价又一轮回的抬高;再者土地资源的稀缺导致土地价格的上升，让土地脱离了实际利用价值，而产生泡沫价格;最后是我国经济政策与社会发展存在着不平衡现象。

　　随着社会的高速发展，我国房地产市场持续稳步提升，而改革开放后的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革,从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚,为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量,并且在未来几年里,房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但在房地产业繁荣局面的表象下，也不可避免地存在着一些至要的问题，比如：住房要价偏高，很多普通民众根本无法承受，在普通家庭中的经济开支中，投入住房的经济比例偏大，这将深刻影响社会的和谐发展，另外供求结构不平衡，国家的经济体制不完善等等。因此，有必要客观认识房地产的发展，不能被它的表象所迷惑，充分剖析房地产作为基础性产业对我国社会发展走向的重要性，认清房地产泡沫的根本原因及危害，借鉴一些国家成功的经验，调整符合我国国情的房地产宏观调控政策，保证我国房地产业与社会发展的和谐有序。[3]

　　参考文献

　　[1]张弛.解读中国经济：揭示中国经济增长背后的危机[M].北京：经济科学出版社，2012.140-141.

　　[2] 许勤筱. 房地产泡沫产生的原因及浅析[M].商品与质量，2010.06.

　　[3] 周聪. 保障房地产经济健康发展政策[M].法制与社会，2010.08.

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文章名称： 房地产论文刊发研究房地产建设管理应用新制度模式及意义

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