房地产论文范文谈当前中国产权管理的新条例有何措施及影响

　　摘要：产权市场是指人们从事产权交易活动的具体场所包括股票交易所、承包市场、租赁市场以及国有资产经营机构等以企业所有权、经营权的买卖或有偿让渡为内容的交易场所，其实，产权市场的实质就是指资本市场、经理市场，只有在开放、透明的产权市场中竞争，才会形成“控制内部人控制”的局面。

　　关键词：产权市场,房地产制度,论文发表

　　产权市场主要是指产权(特别是非证券化的资本)的公开拍卖和交易市场。它是企业有偿转让、收购和兼并的重要媒介，特别对于非上市公司的产权买卖，其重要性尤为突出，它的功能在于沟通买者与卖者的联系。

　　“产权市场”在工具书中的解释：以产权为交易对象的市场。主要包括企业产权市场、技术产权市场、土地产权市场、房屋产权市场等。企业产权市场主要是为企业的兼并、出售、拍卖、租赁、股权转让、资产调剂等服务。在我国，企业产权市场是为深化国有资产管理体制改革服务的一个重要平台。它具有提供国有资产进退通道、便于民间资本和外资进入、发现价格等功能。

　　“产权市场”在学术文献中的解释：产权市场的功能所谓产权市场，从广义上说，它是指全部产权交易关系的总和，是指经济改革和经济发展过程中围绕产权这一特殊商品的交易行为而形成的特殊的经济关系，这是人们通常所称的产权市场。

　　1. 中国产权市场的主业

　　在2003年以前,中国产权市场可能存在着主业不明确,但随着国有企业进入以产权制度改革为主要特征的阶段,以及国务院国资委的成立和3号令的颁布,产权市场运行主业已十分明确和清晰了。以产权制度改革为主要特征的国企改制催生了3号令,3号令明确界定了产权交易对象,企业转让的国有产权“是指国家对企业以各种形式投入形成的权益,国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益”。正是因为有了国企产权制度的改革和3号令的颁布,才使得全国产权市场得以生气蓬勃。

　　这些年来企业国有产权(主要是非上市公司企业国有股权)一直是各地产权交易机构的主要业务,如同股票是证券市场的主业一样。这几年其他各种交易品种的开发都是在这一主业的基础上派生而来的,且大部分尚处于创新期。目前主业虽然集中在“国有”的范围内,但对产权交易对象的经济含义作了实质性的界定,按照这一定性,如果突破国有的范围,所有需要流动的非上市企业的股权(包括股权转让、增资扩股等)都能被吸引到产权市场中来,这该是多大的分量。

　　2 产权市场定位的基本含义

　　我以为市场定位的基本要求应该是,一要主业明确,二由主业的经济含义确定市场类型归属,三有较大市场需求。从这三项基本要求看,产权市场主业明确;由主业的经济含义确定应属于以生产要素为对象的资本市场范畴;主业及其涉及的社会领域存在着极其广泛的市场需求。对市场定位,我们自身要研究的是,一要从市场运行实际和经济理论上明确我们行业的市场定位,二要使这一定位得到包括政府在内的整个社会的认可,从而完善行业运行的法律法规等等各项制度安排,促进产权市场健康快速地发展。

　　产权市场属于资本市场,与所谓多层次的资本市场中的证券市场相对应,产权市场交易对象是非上市企业的股权交易,虽然也是权益性资产,但不能等份化,不能拆细,不能连续交易。产权市场每宗交易牵涉诸多复杂因素,价格往往并非是决定交易的唯一因素,一宗交易结束就是一次产权(资本等生产要素)的重新组合,因此也不存在市场的往复炒作行为。既然产权市场的主业及其主业的经济含义和交易特征都十分清晰,产权市场的定位也就应当十分明了。我想可以表述为:以非上市公司股权交易为主业的、非标准化的、非连续交易的权益性资产交易的资本市场。股票是证券市场的主业,连同其他如基金、债券、金融衍生产品等等交易品种,构成了整个证券市场体系。非上市公司的股权是产权市场的主业,其他相继开发的债权(包括金融债权)、林权、企业排污权、经营权等等品种构成了整个产权市场体系,形成与证券市场相对应的两大资本市场主体。

　　3产权市场与公共资源市场的区别

　　产权市场的主业——非上市公司的股权是出资人享有的对被投资企业的权益,不管这个出资人姓公还是姓私,其权益都有明确的归属与排他性。资人有自行支配处置的权力,受国家法律保护,包括政府在内的任何人无权干预。而公共资源是由社会共同所有(如空气)或由国家代表人民所管理(如土地、矿产)。国家管理的公共资源为了使其配置更合理,为了防止损公肥私、以权谋私,对公共资源的处置采用市场化机制,在一个公开统一的平台上阳光交易,建立一个规范化的公共资源市场是符合社会主义市场经济规则的最佳选择。划拨地的土地使用权、矿产权、政府采购及重大工程施工等供应单位、施工单位的选择等等,都进入统一规范的公共资源市场进行,是一种先进的制度安排。很显然它与作为资本市场的产权市场是有严格区别的,两者的经济性质不同,运行的制度设计也不一样,因此不能混为一谈。

　　4为早日明确市场定位而努力

　　产权市场时至今日定位尚不明确主要原因还在行业本身,是本身对产权市场的认识有偏离,不统一。一是一开始对企业国有产权进场交易就认识模糊,只是将其作为国企改革的过渡性举措,没有认识到这是为非上市企业股权流动、融资搭建的市场平台,是对资本市场的一种创新。以至于在国企改革进入尾声之际,进场业务呈现萎缩,便感到十分忧虑,束手无策,于是企图另辟蹊径,不管时期、条件是否成熟盲目开拓品种,四处开花,造成市场的混乱现象;二是认为产权市场也属于证券市场,是股票市场中最低层级即跟在一板、二板等等后面的基础层级。在这种认识的指导下,便极力让产权市场向证券市场靠拢,才有了不规范的天津文化艺术品交易所、郑州技术产权交易所的乱象。在这种状态下,社会,也包括政府部门自然也难以对产权市场有一个清晰的认识。

　　产权市场本身是中国社会主义市场经济时期的创举,实践与理论都没有完全成熟,因此出现上述现象实属正常,走一段弯路是必然的。但弯路如果长期走下去行业就真会出现危机了。因此业内必须有高度的危机感,必须有一个统一的奋斗目标,应该着力突出主业,着力推动主业的扩展。要从主业的经济含义、从创新发展资本市场的观念去突破所有制的框框,让一切非上市企业的股权成为这个市场运行的主体。因此全行业都应该来研究突破这个主攻方向,紧紧围绕这一主线做文章。也只有这样,PE与我们主业的对接才有广泛的应用空间。只有主业突出了,壮大了,具有了普遍的社会影响力,市场定位就水到渠成,制度安排就能日趋完善,行业就能得以有序发展。

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