房地产论文发表简析当前土地承包经营管理的新应用条例措施

　　摘要：土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体;权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地;权利内容由合同约定。

　　关键词：土地承包权,房地产,论文刊发

　　土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的，都应当签订承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

　　土地承包经营权的移转取得，是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　一、序言

　　最近“三农”问题似乎已成为学界讨论的焦点,政治学家、法学家、经济学家似乎都这个问题有着浓厚的兴趣。然也难怪,毕竟毛泽东同志60多年前就曾提出,中国问题归根结底就是农村问题,而解放从后,随着城乡二元结构的形成和强化,农村问题的复杂性一步增加,改革开放从来随着家庭农户承包责任制的推行,农村问题似乎一度曾被掩盖,但“青山遮不住,毕竟东流去”在本世纪初,三农问题又成为了学者们研究的热点,而在农村问题中最重要的恐怕就是农地使用问题了,而在农村使用中,生产性农地使用问题更是重中之重了。因此,对于土地承包经营权的讨论,学者们也是见仁见智,各抒己见,而现正逢《物权法》制定之时,农村土地承包经营权的呼声也是一浪高过一浪,而作为一个法律人,越是在这种群情激奋的环境中,越是要保持独特的冷静,去认真分析这些问题。

　　二、目前中国农村土地承包经营的历史与现状

　　我想,首先我们可从回顾一下中国农村土地使用制度的发展历程。解放之前,我国土地实行的一直是私有制,特别是秦朝以后。但是我国一向反对土地集中所有制,也可从说是抑制兼并,因此,解放之前,农村一半是自耕农,一半是佃农,后解放初期,实行的是土地改革政策,土地重新回到农民手中,但是1952年逐步施行了社会主义改造,经由初级社到高级社,再到人民公社,土地所有权被一步一步的收回到农业集体当中,到了1962年,就确立了我们所熟知的三级所有队为基础的制度,这套制度直到1978年安微凤阳小岗村的几户农民所打破,后来随联户承包制度在中国大地展开,80年代中期,联户承包责任制度取得了很大的成绩在后期似乎潜力发挥的较少,出现了一些问题于是各地出现了一些改革的思路。[1]

　　1、均田制,即按照人头数进行发包,全国大多数农村都在实行这种土地承包政策。

　　2、两田制,在山东平度实行,即将土地分成口粮田与责任田,而口粮是限制其流转的,而责任田则是可从进行移转与抵押。

　　3、土地股份合作制,目前该项制度主要是在广东南海实行,即将土地折算成股份进行公司化管理,但这种制度转适合产业化程度较高的地区。

　　4、温州土地租赁,该模式主要在温州推广,实行的是由农户集体经济组织进行了租赁的形式。

　　5、从上这些制度都是实践中发展出来的制度,但事实证明上列的各种制度都有或多或少的缺陷,不能够适应中国如此广大的一个面积特别是有些制度,实行起来是较好的制度,但是在操作中却很容易被一些别有用心的人钻空子,而且由于我国土地承担着过多功能,使得这项改革也变得异常艰难,但是由于现行的承包经营制确实存在不少弊端,所以使改革不得不进行下去,现行土地承包经营制度的主要弊端有:1、集体土地所有权模糊不清现行《宪法》和《农业管理法》《民法通则》都对比作规定,但并不一致,《宪法》第10条规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家的有的以我皆属集体所有,宅基地和自留地,自留地,也属于集体所有”。

　　而《民法通则》则规定“集体所有土地依照的法律属于村农民集体所有,由村农业生户合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理已经属于乡民集体所有的,可以属农民集体所有”而《土地管理法》则规定了三种所有形式,使得我国的土地承包问题异常复杂,由于主体较多,而且具体土地财产范围又不明确,换句话说农民很难有效的途径去获得者所有权主体的途径,而对于村民委员会或乡镇人民政府对于集体土地的经营,管理权到底是何性质?不明确,从性质上讲,乡镇委员会是否属于法人机关呢?法条没有明确,它的处分权到底有多大,法律也没有明示。

　　2.按人均分细化,不利于机械化操作,根据调查报告显示,农村的土地现在相当分散的,人均耕地不足0.7亩,已经低于联合国规定的0.9亩的警戒线,因此,可从说人地关系相当紧张,而且这种细化的土地格局,不利于机械化操作,而且对于将来农业产业化也有不好的影响,会导致谈判成本,组织成本过高等问题,但是,我们也看到了按人均分的承包责任的制度由于体现了公平的特性,所从说是有其合理性的,如何在两者之间进行平衡,确实是一个需要解决的问题。

　　3、土地承包没有成为稳定权利,由于《宪法》《民法通则》只是原则性对土地承包合同进行了规定。因此,承包经营合同的内容法律是基本没有规定,到了《农村土承包法》颁布后,才对承包合同的内容进行了完善,但是承包经营权的财产权性质并没有很好的被彰显,而且在现实中调整承包土地的现像还是非常普遍。当然,我们也不提不承认频繁的调整土地的确实也有其合理性,因为农村的人口确实较多,且土地的社会保障功能仍较重。

　　4、转让机制缺乏,根据目前法律,抵押是禁止,只是“四荒”的承包经营权可从抵押,但仍须经发包方同意,而流转在现实中仍需发包方同意,而转包、出租、互换、则只要需备案即可,但是法律还是对流转作出一些限制,受让方须有农业经营能力等。

　　5、土地负担较重,农民在经进土地经营时,不及要承担该交纳的农业税与农业税附加,同时还要交纳“三提五统”,但是现在这种状况正在逐步的好转,因为中央已明确取消农业税。

　　6、占用耕补偿太少,目前农村的耕地被占用的情况较普遍,且补偿标准普遍偏低,而且补偿金的对象也不是直接针对农户,而是集体经济组织。

　　三、当前土地承包经营权的性质

　　在分析了承包经营权的一行弊端从后,下面我们再对现行承包经营权性质作一分析,国内学者对现行承包经营权有几种不同提法。

　　1、劳动关系说[2].有的学者认为土地承包经营关系是劳动法律关系。我们称之为劳动关系说,其理由是:第一,承包方是发包方经济组织的内部成员,土地承包合同是集体组织与其成员之间订立,属于劳动组织的内部合同;第二,从内容上看承包户的劳动是集体联合劳动的一部分;第三,承包户的收入是按劳动者所得,因此认为属于劳动关系。

　　2、物权说[3].多数民法学者都认为,土地承包经营权是一种用益物权性质的民事权利,其理由主要有:第一,土地承包经营权是《民法通则》第五章第一节(所直接规定的权利)而这一节规定的是“所有权和与所有权有关的财户权”,实际上是物权的规定,第二,承包人对所承包的土地在法律和合法规定的范围内有直接控制,利用的权利,即所谓及物性,第三,排它性,同一土地上应允许成立同一内容的两个土地承包经营权。

　　3、债权说[4].其理由主要是;首先,土承包经营权根据承包经营合同户生,其内容也由承包合同规定,仍与物权法定主义相悖,第二,从联户承包的本意出发,认为承包人在享有集体土地进行了耕作,收益权时,负有服从包人意愿意的义务,第三,土地承包权人只有承包人自己使用收益权,而无转让权;出租等处分权;第四、土地承包权并未登记,缺乏的公示公信的方法,第五,、在集体土地上再经设定,承包经营权以及转包中,转承包人所取得的土地承包经营权。如果仍是物权,则与一物一权原则相违背。

　　我认为,就目前的法律规定来看,特别是《农村土地承包法》颁布从后,基本上可从认为承包经营权是一种用益物权,只不过他的几项权能远不是很完善,而且其流转还有一些限制,而且在权利取得方面规定的不是很完善,赋予发包方过大的权利,因此应该朝物权化方向努力。

　　四、现行承包经营权的法律特征

　　下面我再谈一下承包经营权的法律特性的问题,我认为目前的承包经营权有从下几个特性。

　　1、主体为一切从事农业经营的人,这里的农业经营者并不仅限于基本经济组织内部的成员,集体外的成员也可以享有承包权,但是,这种形式的承包要经过村三分之二从上成员或代表的通过,同时要报乡镇人民政府批准,[5],同时,我们注意到,在继承限得中,要求继受方须有农业生户能力。[6]可见,现行立法者对于耕地的保护心情是十分急迫的,也说明现实生活中非农建设项目侵占耕地的现象也是普遍,在这一点上将来的物权立法应予以坚持。

　　2、客体为国有的或集体的土地,目前的承包经营的的客体主要还是农村集体经济组织的土地,但也有一部分是国有,比较典型的即是国有土地,对于这一部分的土地,我们也认为应该统一到承包经营权这个范畴中来。

　　3、一种用益物权,目前来说,现在的承包经营权的用益物权是特性还不是很明显,正像台湾有学者指出,土地承包经营权的性质倒像是台湾不动户租赁物权化的状况,是一种具有债权的性质的不纯粹物权。[7]用益两个字并没有体现出,这主要是由于农产品价格不合理,从及农村税费负担太重造成的土地这种稀缺资源不仅没有发挥出它的资源属性,反而被闲置,不过目前 这种状况正在逐渐好转,由于农村税费改革再加上农业税的逐渐取消,农民承包土地的积极性肯定会再次发动起来的。

　　4、有期限的权利《农村土地承包法》规定的耕地的承包期为30年,是一种有期限的权利,这与传统的永佃权不同[8],我认为将承包期限规定为有期限,还是符合用益物权性质的。同时,我们国家是公有制国家,如允许永久承包土地,是否会导致集体土地所有权的变相私化,还是一个问题。另我,有人认为可将期限的决定权交给承包方,我认为规定一个期限还是有必要的。因为选择可从防止承包方在短时间流转经营权,进行了土地投机。

　　5、非正式性,根据《农村土地承包法》的规定,承包方与发包方之间应该签订承包合同,同时就当办理土地承包经营权证或林木证等证书:但是在农村实际生活中,办理权属证书的并不在多数。

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