来源:期刊VIP网所属分类:房地产发布时间:2021-09-26浏览:次
运用辩证理论探讨房地产项目开发中的实际问题,这对于提高项目成功率、投资回报率,乃至于部分以房地产为支撑的地方经济的运行质量,对于加快实现国家宏观调控的平稳实施,具有十分重要的意义。
一、项目调研阶段
现象的因果联系具有客观性和普遍性。任何现象都有其产生的原因,任何现象都会引起一定的结果;同一现象在一种关系里可能是原因,在另一种关系里可能是结果。项目调研作为一种现象,它既是项目成败的原因,又是调研人员、调研对象和调研材料等现象综合作用的结果。项目调研包括项目信息的收集、分析、筛选、跟踪、考察、论证等,它是项目开发的第一道工序,是项目决策的基础。为了搞好项目调研,必须注意处理好三个关系。
(一)在组成项目调研班子时,必须处理好“专”与“杂”的关系
客观事物具有规律性,每一个项目都有其自身的客观规律。要把项目的规律调研清楚,就必须分别不同项目,抽选相关人员,组成相对固定的专门的项目调研班子。客观事物还具有普遍联系性,项目调研工作的涉及面较广,要想搞清楚项目各方面的情况及其相互间的联系,就必须组织多方面的人才共同调研。特别是大型房地产项目,涉及面广,不管需要专业的市场调查,更需要技术、机械、商业管理、建筑材料等多方面的调查人员。“专”而不“杂”,配不成完整班子;“杂”而不“专”,模不到项目的底细。“专”是“杂”的前提和基础,“杂”是“专”的合成和升华。
(二)在收集项目信息时,必须处理好“广度”和“深度”的关系。
在同一层面上对不同对象进行横向调研,体现广度;在不同层面上对同一对象进行纵向调研,体现深度。广度达不到,容易犯以偏概全的错误;深度达不到,容易把表象当成实质。物质世界处在永不停息的运动变化中,任何事物都在不断地发展变化,不同的时间和空间呈现不同的现象。房地产市场需求千人千味,企业有盛衰之别,建筑技术总是在不断完善、更新,物业产品总是在不断成熟、换代。要想获取大量有价值的第一手资料,项目调研就必须既有广度,又有深度,就必须认真选择和考察调查研究的对象。一方面,调研对象必须是不同层面的典型,具有代表性,这就要求有“广度”;另一方面,对每一个对象的调研必须全面、具体,这就要求有深度。
二、项目决策阶段
项目决策属于意识的范畴,是由客观存在决定的,反过来又能对项目开发的实践起巨大的能动作用。项目决策合乎客观规律性,项目建设才有成功的希望。要提高项目决策水平,实行科学决策,就必须建立科学的决策系统,坚持科学的决策标准,兼顾项目的外部条件,使项目决策符合项目发展的客观规律。
(一)理立群体决策与个人决策相结合的项目决策系统
历史唯物主义认为,人民群众是历史的创造者,是推动社会前进的决定力量,杰出人物是社会先进势力的代表,对于历史的发展能够起重大作用。根据这一原理,要搞好项目决策,就必须建立一个行业专家群体与企业老板个人相结合的决策系统。一方面,要坚持走群众路线,真正让决策群发挥作用;另一方面,要对事物有自身的判断,做到“集思广益,独断专行”。在项目决策之前,要采取咨询会、座谈会、评估会等多种形式,广泛听取职工和有关行业专家的意见。在此基础上,认真地加以分析、研究和综合,形成正确的结论,从而保证项目决策的科学性。
(二)坚持以市场为导向,明确决策标准。
辩证唯物主义告诉我们,事物内部矛盾引起事物的发展,主要矛盾的主要方面规定事物的性质。根据这一原理,要决定一个项目建与不建、早建与迟建、以及项目规模的大小等等,都必须依据项目内部的主要矛盾及其主要方面,即要以项目自身的本质特征为依据,遵循项目发展的客观规律。在市场经济体制下,人们在习惯上总是对“填空白”的项目情有独钟,而对“重复建设”的项目厌恶有加,其实这种态度并不科学。“填空白”的项目,避免了激烈的竞争,可以不战而胜,这是事实。比如金科集团推出的一系列项目,“中华坊”、“绿韵康城”。“重复建设”的项目势必与竟争对手狭路相逢,必须苦战而胜,这也是事实。
但并不是说“填空白”的项目就一定优于“重复”的项目,关键还要看市场需求。凡是市场需求旺盛的项目,即使“重复”也可以建;凡是市场没有需求的项目,即使“填空白”也不能建。华宇地产在重庆大量复制其高层建筑,万科在全国复制旗下的城市花园系列,但其良好的质量,特别是与市场对中档楼盘的需求相吻合,造就了他们的成功。
还应该注意到,“健康、绿色、节能”,代表着住宅项目开发的方向,可以作为项目决策的一般标准,但是对具体项目要作具体分析,好的项目往往具有以上的特征,而具有以上特征的项目却未必都是好项目。
三、项目建设阶段
项目建设是项目开发过程中的关键环节之一,头绪纷繁复杂,矛盾集中突出。根据对立统一规律和要抓主要矛盾及矛盾的主要方面的原理,在项目建设过程中,着重应当解决好两个问题,即:楼宇设备装修和土建投资的适当比例问题;施工进度和工程质量的兼顾问题。
(一) 楼宇设施装修和土建投资的适当比例问题“
有些项目,水、电、汽等公用设施的容量、功率、能量与生产线不配套,一梯八户才一部电梯,每户的电力供应才达到3A的水平;有些项目,一期的设施和扩建项目设施的能力不配套,项目的增大,而相应的设施水平和容量并没有增加。这种现象,可以统称为“车和马不配套”。这种现象也是一些项目市场口碑差、投资效益不好的重要原因。为了提高投资收益率,在项目建设中必须十分重视公用设施和生活设施的科学配置,使之都能充分发挥能力,都能满负荷运转,力求避免“车和马不配套”的现象。
(三)施工进度和工程质量的兼顾问题
如果把项目建设速度比作“鱼”,把项目建设质量比作“熊掌”,那么,就应当坚持“鱼和熊掌都要”。速度和质量,在工程施工中是一对矛盾,这对矛盾的同一载体是项目投资的效益。速度就是效益,时间就是金钱。为了加快项目建设速度,必须加强工作的计划性,科学安排土建、设备订购与安装、环境园林施工的时间进度,做到统筹兼顾,切实加快项目建设的节奏。项目建设质量是决定项目能否成功的重要因素,建设质量好,项目达标,则项目的出售就会好,销售周期短,投资风险就小;反之,如果项目建设质量差,就将影响质量,甚至,导致事故的发生,危及职工生命安全。为了保证建设质量,必须层层设立质量控制点,严格坚持道道工序把关,强化质量监测,确保万无一失。
参考文献:
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徐小钦,现代科学技术哲学概论[M]重庆:重庆大学出版社,2000
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文章名称: 对当代社会房地产建设的思考
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